上海新政我又深挖了幾個細節

　　根據國家統計局數據：

　　2025年8月25日11點50分上海出臺《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》。

　　為了方便大家理解，和上一次政策的前后變化，我給大家整理出來了。

　　房外房研究院制圖

　　這是繼2024年929之后，再次出臺政策。

　　當然929新政的力度可以說是史無前例的，這次上海的新政肯定不如929的力度更大。

　　但是這次的是精準的，而且是市場信心下滑后所需要的。

　　而且在這次新政中，我又看到了很多不一樣的細節……

　　這次的政策分量足不足呢。

　　那主要看他釋放了多少購買力？

　　有人會覺得現在算這個是不是沒意義，畢竟在這之前上海的單身就能買1套了。

　　從嚴謹的角度來說，825政策之前，上海的單身歧視依然存在。

　　而現在單身都按照家庭政策執行，沒有單獨的限制條款了。

　　也就是說從2012年單身首次限購政策出臺，到現在13年單身歧視政策終于徹底消失了。

　　對于非滬籍外環外1年社保或個稅要求也沒有多大殺傷力了。

　　是非常接近真正意義上的在外環外徹底釋放房票。

　　根據2020年上海第七次人口普查年鑒的數據，上海的一人戶家庭的比例大概是12.2%。

　　如果剔除19歲以下的，大概12%。

　　按照2024年上海常住人口2480萬，我們近似計算，上海所有的單身人士大概是298萬人。

　　如果假設20-39歲的是可能購房的核心群體，這部分比例在5.8%。

　　計算出來大概的人數就是144萬。

　　也就是說上海向144萬的有購房可能的單身人群釋放了巨大的誠意。

　　現在的年輕人都不著急結婚，還把這個當限購門檻實在是落后于時代了。

　　網上的數據，上海初婚年齡都到34.9歲了。

　　但是單身不是全部，外環外僅1年社保的要求，除了安慰單身，其實是對所有上人口放開限購。

　　對于外地人亦是如此，長三角在外環外置業的門檻接近于撤銷。

　　不管你是什么理由需要再外環外置業，盡管買。

　　把付款周期談久一點就行。

　　這就意味著上海向全國打開了買房通道。

　　全國到底有多少在上海買房的需求確實不好說，但是感覺增加幾百萬張房票是不成問題的。

　　雖然不敢說外環外都是好地方，但是有些地方肯定比三四線沒有流動性的城市要好很多。

　　像莘莊還是城市副中心呢。

　　這次的公積金政策，確實是有點小心思的。

　　因為政策只為新房服務。

　　這個是為什么，想必大家心里都有數了吧。

　　外環外的新房不好賣，肯定會影響土地出讓，甚至是土地價格。

　　我們統計了去年以來的上海新房認購率情況。

　　外環外總體是比較穩的，豪宅經常日光，上周金茂璞元開盤，也是日光。

　　但是外環外就不好說了，而且好壞之間的分化也比較明顯。

　　房外房研究院制圖

　　從公積金政策的角度看，救外環外新房的優先級肯定比二手高。

　　買市區上千萬豪宅的肯定不靠你這點公積金額度，甚至都不一定非要貸款。

　　買800-1000萬的中產公積金額度也是杯水車薪。

　　影響最大的就是400-500萬上下的新房。

　　假設房價400萬，不用最激進的杠桿，首付100萬，300萬的房貸，首套最高公積金能貸184萬。

　　覆蓋超過一半多的貸款額度。

　　如果夫妻二人公積金每個月能有5000-10000塊，那么覆蓋月供的比例就能達到40-80%。

　　還貸的壓力小很多。

　　如果公積金余額有個幾十萬，首付壓力也小很多。

　　你的公積金既付了部分首付，又解決你的月供。

　　對于距離外環比較近的這些板塊的新房來說，小戶型利好相對多一些。

　　畢竟總價相對低。

　　像徐涇、南翔、春申、華涇、三林等單價都要6-7萬，小戶型總價相對可控一點。

　　這次的新政對于市場到底能不能起好變化呢。

　　我們能從北京之前的政策看到點端倪。

　　北京8月8號發布新政，即32周，二手網簽量2704套。

　　?33周，網簽3082套，環比增長14%

　　?34周，網簽3369套，環比增長25%

　　北京在政策放松后已有兩周，二手房市場預期小幅好轉。

　　根據中原地產監測的二手房業主報價調整情況，北京業主上調報價的比例在兩周時間確有上升。

　　圖源網絡

　　新政后掛牌量上漲。

　　·7月28號到8月8號，掛牌量從160573增長至161175，日均增加50套

　　·8月8號到8月24號，掛牌量從161175增長至163050，日均增加110套

　　圖源網絡

　　從短期情況看，新政會刺激購房熱情及掛牌熱情。

　　成交量大概率會呈現上漲趨勢。

　　再結合上海之前政策后樓市走向，熱度會有3-6個月。

　　有一點不同的是，這次上海的月網簽量并沒有大幅降低至1.5萬套的水平。

　　8月份按照之前網簽量預計也應該有1.8萬+。

　　也就是說這次救市政策的托舉點位比之前都高。

　　魔都財觀制圖

　　或許也能期待一下，政策起到的信心穩固作用能更好一些。

　　我相信肯定還有很多房東在考慮是不是應該加快賣房。

　　這次松綁之后，外環外如果再出政策那就是1年社保也不要了。

　　這次應該算是外環外的倒數第二次政策。

　　等1年社保也不要了，那基本上外環外就是沒什么大政策可以出了。

　　如果是確定要賣房的房東，也確實是個“逃生”窗口。

　　另外明年開始，上海新房解禁也陸續開始。

　　這次的政策也算是個對沖，增加購房人群。

　　昨天政策出臺后，我們也做了個調研。

　　從結果看，近一半調研者目前還是不買。

　　但是觀望和會買的比例也沒有那么悲觀。

　　所以對于賣房接下來會是一個比較友好的時間。

　　外環外新房供應多的地方，新房優先受益。

　　但是新房供應少或者無供應的地方，板塊能級高的二手賣房更有機會。

　　如果對于市場把握不住的，大家可以聯系我們，不論買賣都可以給到你們專業幫助。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。