拆分打法：泛學區板塊的豪宅，值不值得買？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

泛學區板塊的豪宅性價比討論。

其實就是學區板塊外圍的改善新房，到底有沒有買入價值。這是我昨晚散步的時候和粉絲朋友聊到的話題。

這粉絲還挺有錢的，最近在盯兩個豪宅樓盤，一是青一鼓樓街的華添12畝，樓面價2.47萬。https://weibo.com/1551561845/PBnioe1ES 主打的是195平，總22F的大平層。二是成華339這邊的邦泰11畝https://weibo.com/1551561845/PxPky7zKa 樓面價2.11萬，245-295平也是壕無人性。

他倆的共同點是都不算頂流學區板塊，但是又緊挨著頂流不遠，比如青二錦二，畢竟都是一環內的極度成熟區了。

昨晚和他討論的不是樓盤的價值差異，而是這樣的非學區豪宅，搭配上青二錦二掛戶房劃算，還是蹲一手后面的真青二錦二學區豪宅（如有土拍）更劃算。

其實這也是多年前我提出來的拆分打發&合并打發之爭。

不妨假設下，800萬買個華添的195平套四三衛（得房率111%），折合單價4.1萬。另外花120萬買個青二掛戶房（已經可以買品相很好的老破小或者電梯套一了），那么合計成本910萬，折合單價高了5600元，學區溢價僅為13.8%。

與此同時，120萬的掛戶房，也有實際的價值，這幾年來看保值性是沒問題的，再者每月2000多的租金也很穩健，是拆分打法的補充收益。

那合并買法呢？雖然沒有土拍，但是從華添，從國貿的陣仗來看，3萬的樓面價應該跑不了了，甚至是比較保守的做法。

青二錦二的地段都是核心的0.5環區位，搭配4.0迭代建筑形態，最終單價可輕松到5萬，195*5=975萬。975萬-910萬=60萬的二次學區溢價，還不算老破小的本身價值。

以上數據推斷并不嚴謹，但是能說明學區的溢價，尤其是高總價豪宅，很可能早就包含在了土拍和新房定價里，正所謂，買的沒有賣的精。在學區價值走弱的趨勢下，不宜過度追高，而是化解風險。

青二錦二的掛戶房，老破小依然沒有問題，畢竟人口還是恐慌性聚集的，但豪宅的承載力還是有上限，四五百萬的通錦閣可以，六七百萬的西派少城也OK，但再高一些呢？就要擠學區泡沫了。總而言之，學區房很好，但過高的溢價，就必然會分流。

成都千萬總價的豪宅泡沫不少，不論是學區泡沫還是產品泡沫，又或者PPT泡沫，都不可取，大家注意辨別區分，除非頂豪們當玩兒一樣，又是另外的邏輯了。

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