摩根大通-中國房地產：2025年全球中國峰會（中原地產觀點總結）

China Property： Global China Summit 2025 Takeaways

中國房地產：2025年全球中國峰會要點

中原地產研究總監(jiān) （地產代理）

譯文：不同產品之間的兩極分化：在高線城市，豪宅的表現要好得多，因為這更多是由財富積累驅動的。非豪宅的表現較弱，因為這與收入預期更相關。

分析：這個問題已經分析過，而中原地產的研究總監(jiān)的觀點與我的差不多，豪宅強是因為有錢人不需要還貸，他們僅僅是把手里的錢配置到豪宅上。而普通人則由于收入預期問題而不敢貸款買房，所以非豪宅就走的很弱，要扭轉這一局面要求經濟基本面實實在在的走好。

值得一提的是，高端商品房和普通房子之間的表現差異會是長期的，因為在未來吸引核心城市人口流入的前提下，普通房子是不允許大幅漲價的，而土地收入會主要從優(yōu)質地塊對應的高端商品房上來。

譯文：二手房市場份額超過新房市場：在主要城市，二手房市場銷售的市場份額已從2021年的38%攀升至2024年的61%。這可能是由于（1）價格比新房市場更具吸引力。（2）降低交易稅。（3）擔心開發(fā)商的資金。

分析：關于主要城市二手房交易份額的快速提升，中原地產給出的理由是二手價格比新房低、契稅下調、爛尾擔憂，對這些解釋我有不同的看法。

二手價格比新房低：因為雖然二手價格低于新房，但新房有10%-15%的溢價也正常，畢竟剛需還是很喜歡買一手房的，畢竟之前除了2021年倒掛的時候，二手價格也長期低于新房，那時候也沒見二手交易量比新房高。

契稅下調：這點不用說，新房和二手房的交易稅是同時下調的，不能用來說明二手交易量高于新房的原因。

爛尾擔憂：這點是比較主要的原因之一，但隨著保交樓政策的持續(xù)推進，爛尾風險已經基本出清，而且現在有大把的期房拖成現房的新房在賣，所以也不能很好的說明二手交易份額高于新房的原因。

我認為主要的原因很簡單，就是經過兩年的新房供應量主動控制，目前市場上值得買的新房越來越少，其中還有30%左右的新房是降價也處理不掉的死庫存，正因為值得買的新房供應量不足，所以大量購買力才選擇周邊的二手作為替代，這才是二手交易份額超過新房的主要原因。

譯文：自4月以來房地產市場放緩：自2024年9月以來政策寬松的影響比預期的更為持久。然而4月份出現了放緩的跡象（尤其是對于關稅的擔憂）。

分析：四月以來行情的急轉直下大家應該有強烈的體感，一方面是上面提到的關稅原因，這個因素不是談好了就好了，因為大家心里清楚這都是暫時的，中美的脫鉤還是會緩慢進行，關稅談下來也只是為了以雙方能接受的速度緩慢進行而已。那么對美外貿這個子行業(yè)自然也是有嚴重收縮的預期，這關系到非常龐大的就業(yè)和收入，市場進一步萎靡也很正常。

譯文：政策端還能做什么？高層可能會進一步放寬一線城市的購房限制并降低交易稅。城中村改造和存量采購中的現金補償規(guī)模也可能擴大。不過，專家認為直接補貼可能比收儲（收儲不如補貼） 更有效，因為收儲只有助于緩解開發(fā)商的流動性，但這并不能完全減少庫存，也不能促進新開工。此前，市場猜測新房庫存采購規(guī)模可能高達4萬億元。但是，如果這4萬億人民幣用于補貼購房者，效果會更好。目前，高層尚未披露任何有關提供補貼的信息（雖然在城市層面已經有一些動作），但在中原地產認為是可行的措施（沒有官方表示，理論可行）。至于潛在規(guī)模，在2015-18年棚戶區(qū)重建階段，年度規(guī)模為2萬億元人民幣。目前，補貼可能只在一二線城市提供，因此資助規(guī)模可能會減半。

分析：中原地產還有一個建設性提議，就是把商品房收儲的錢用來作為購房補貼刺激市場，他們認為這樣做效果更好。這點上我也持有相反的意見，因為目前的問題在于收入，不是補貼后便宜點就能解決的，如果商品房收儲可以順利推進嗎，那么至少可以實實在在的減少市場供應量，這樣雖然也不能解決收入問題，但至少可以讓市場供求發(fā)生改變來改變預期。

譯文：如果沒有進一步的政策支持，一線城市的房價可能會繼續(xù)下跌：住房市場可能會繼續(xù)萎縮。如果沒有進一步的政策支持，一線城市的房價可能仍將下跌。這可以從中原的領先指標（例如掛牌價和看房量）中看出。目前，中原地產的基本假設是一線城市的房價將保持穩(wěn)定，這包含了政策進一步放松的假設。

分析：中原地產判斷即使是一線城市，在沒有后續(xù)政策進一步寬松的支持下二手房價也會撐不住而下跌。目前一線城市的掛牌持續(xù)走高而看房量持續(xù)走低，已經可以看出繼續(xù)下跌的端倪。

譯文：預計2025年新房銷量將按年下降7-8%：中原預計住宅總樓面面積為7.5億平方米（意味著同比下降7-8%）。該預測與摩根大通的預測完全相同，下降主要是由低線城市推動的。

分析：新房銷量方面今年將下降7-8%，但高線城市的新房已經趨穩(wěn)或者跌幅放緩，所以新房銷量的下跌主要由低線城市推動，而非高線城市，一線城市核心區(qū)的新房市場目前已經走的比較穩(wěn)，處于供需相對平衡的狀態(tài)。

譯文：關于“現房銷售”政策的意見：目前，在部分城市進行試點是可行的。但是，在全國范圍內立刻執(zhí)行是不切實際的。因此，實施可能是漸進的。對于一線城市，核心區(qū)備受追捧的優(yōu)質地塊可能會首先實施這項新政策。

分析：如上一篇所講的那樣，中原地產也認為大范圍的現房銷售是不切實際的，有可能在保證可以賣掉的高線城市的核心區(qū)實行這項政策。因為高線城市的核心區(qū)購房需求強勁，能夠保證賣掉而且賣的價格也不會差，利潤大風險相對小的事才會有開發(fā)商愿意去做。