地王與新盤迭出，二手跟漲，“偽豪宅區(qū)”寶中要逆襲了

今年深圳樓市的8月是寶中片區(qū)的“高光8月”。

上周深圳土拍誕生新晉地王：

招商華潤(rùn)與中海血戰(zhàn)近兩小時(shí)，為寶中一塊地殺紅了眼。

近200輪舉牌，86.4億落槌，寶中南街坊經(jīng)歷了從流拍到地王的蛻變。

5.96萬/㎡的樓面價(jià)（周邊二手約12萬+），宣告這里正式晉升資本必爭(zhēng)之地。

從流拍邊緣到房企瘋搶，寶中靠的不是情懷，而是騰訊、摩天輪海景的硬核底氣——深圳豪宅新錢主場(chǎng)，正在西移。

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曾經(jīng)，寶安中心區(qū)被貼上“偽豪宅”的標(biāo)簽

早期的寶中開發(fā)中，存在規(guī)劃缺陷與開發(fā)粗放的問題，部分項(xiàng)目容積率偏高，導(dǎo)致居住密度大，缺乏真正的豪宅尺度感。

同時(shí)，寶中市場(chǎng)充斥著大量定位模糊的“剛改型豪宅”，面積段集中在100-144㎡，既缺乏真正頂級(jí)大平層的奢闊尺度，又未能針對(duì)高端客群打造差異化產(chǎn)品力。

寶中不缺乏購買力，只是長(zhǎng)期缺乏與之匹配的產(chǎn)品。

本次寶中土拍的地塊，2025年3月，同屬南街坊的地塊（宗地號(hào)A002-0060）因商業(yè)占比高達(dá)51%、總價(jià)86億的天價(jià)門檻而無人問津。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)用沉默投了反對(duì)票——過高的商業(yè)負(fù)擔(dān)和嚴(yán)苛的轉(zhuǎn)讓條件讓房企望而卻步。

而寶中官方積極革命，精準(zhǔn)切除病灶，大膽進(jìn)行了三項(xiàng)關(guān)鍵調(diào)整：

商業(yè)面積從102500㎡猛砍82%至18350㎡，住宅占比提升至86.2%；

起拍價(jià)從86億直降22億至64.09億，降幅達(dá)25%；

取消“70/90”戶型限制，取消商品房限價(jià)，取消保障房配建要求——“三無政策”給予開發(fā)商充分自由。

調(diào)整后的地塊吸引了招商華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)三家頭部房企爭(zhēng)奪、

經(jīng)過兩小時(shí)、近200輪競(jìng)價(jià)，招商華潤(rùn)最終以86.4億拿下，樓面價(jià)達(dá)5.96萬/㎡，溢價(jià)率34.81%。

這場(chǎng)激烈角逐傳遞出明確信號(hào)：寶中核心地塊已被頂級(jí)開發(fā)商認(rèn)可為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

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寶中目前新房項(xiàng)目也很值得期待。

去年9月，保利旗下公司以總價(jià)28.2億元競(jìng)得同板塊的A001-0219宗地（瑧譽(yù)府）溢價(jià)率超35%。

目前保利瑧譽(yù)府于8月8日已取證，折后均價(jià)約9.2萬/㎡，8月23日開盤。

保利瑧譽(yù)府是寶中最突出的項(xiàng)目之一，它是寶中2025年第一個(gè)新規(guī)盤，有403套海景房，最為突出的特點(diǎn)就是其108%的得房率。

私享電梯廳≈白撿12㎡，凸窗陽臺(tái)全贈(zèng)送≈白送44㎡，保利瑧譽(yù)府上演了一場(chǎng)空間魔術(shù)，143㎡實(shí)得170㎡，相當(dāng)于多出一間房。

項(xiàng)目在南街坊的北側(cè)僅500米左右，央企開發(fā)，精裝交付，戶型為114-143㎡的4-5房。

另外，緊鄰保利瑧譽(yù)府地塊的是中鐵能建閱臻府。

中鐵能建閱臻府于去年7月底開盤，開盤均價(jià)8.6萬元/㎡，一年后即將新推108-138㎡四房。

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最后來看一下二手房?jī)r(jià)變化情況。

寶中片區(qū)上半年業(yè)主報(bào)價(jià)上漲了1.8%，在超8成片區(qū)報(bào)價(jià)下跌的情況下，寶中逆勢(shì)回漲。

關(guān)于片區(qū)半年變化的詳細(xì)情況，可以點(diǎn)擊下方藍(lán)色字查看往期內(nèi)容：

2025上半年深圳房?jī)r(jià)變化，最高下調(diào)超10%

片區(qū)報(bào)價(jià)回暖，業(yè)主信心逐漸增強(qiáng)，目前寶中的眾多豪宅盤價(jià)格是多少呢？

咖姐篩選了13個(gè)寶中平均成交面積在144㎡以上的小區(qū)。

目前二手成交均價(jià)最高的是壹方商業(yè)中心一期，達(dá)到了13.9萬元/㎡，平均成交面積295.9㎡，也是均面積最大的小區(qū)。

單價(jià)排名第二的正是壹方商業(yè)中心二期項(xiàng)目，均價(jià)也在13.0萬元/㎡。

然后便是寶中的著名豪宅熙龍灣，兩區(qū)均價(jià)在12.0萬元/㎡左右。

成交均價(jià)過10萬的還有：宏發(fā)領(lǐng)域花園、都市茗薈花園，成交均價(jià)分別為11.1萬元/㎡、10.6萬元/㎡。