學(xué)區(qū)房的天，這回算徹底塌了

兄弟們，這個(gè)事兒我憋好幾天了，奈何前幾天新政大招是一個(gè)接著一個(gè)，實(shí)在雙拳難敵四手。

今天終于有機(jī)會(huì)跟大伙兒不吐不快！

就是住房租賃條例一出，咱們瞧見不少人都在說：

“租賃稅來了”、“房東稅來了”、“以后躺平收租的日子不那么好過了”…

還有人說：“租金收稅又如何？了不起我漲房租，反正羊毛出在羊身上…”

咱不抬杠，也不犟嘴，就現(xiàn)在這個(gè)租賃行情，你真漲個(gè)房租讓大伙兒開開眼就完事兒了！

更何況，租金作為房東個(gè)稅的一部分，早就是要交的！

不信這個(gè)邪的，拿出手機(jī)，打開個(gè)稅app看看就知道了。

今天咱們要說的這個(gè)事兒，也是打《住房租賃條例》上來，但大家的體感很可能比房租交不交稅要明確得多——

學(xué)區(qū)房，恐怕真的要變天了！

根據(jù)9月15日即將正式生效的《住房租賃條例》規(guī)定：

“租房者子女可按規(guī)定就近入學(xué)，享受與購(gòu)房家庭子女同等教育資源，包括進(jìn)入公辦學(xué)校就讀。”

你注意啊，這是頭一次以行政法規(guī)的形式確立了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

我說大伙兒體感更加明確，那純屬是因?yàn)樗_實(shí)對(duì)傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房邏輯形成了顛覆性沖擊。

其實(shí)好幾年前，咱們就明確提過“租售同權(quán)”，而且不少城市還進(jìn)行了試點(diǎn)。

這一試，還真試出了眾生相：

臨時(shí)漲租的、不配合備案的、房東組團(tuán)搞同盟壟斷的，還有不敢奢望孩子租房就能上學(xué)的…

核心問題其實(shí)就一個(gè)：房東必須得配合租客去備案！

換言之，主動(dòng)權(quán)在房東，在這件事上，租客與房東的話語(yǔ)權(quán)天然不對(duì)等。

尤其是當(dāng)房東自己家的孩子也需要對(duì)口學(xué)位時(shí)，這個(gè)事兒幾乎就變得不可能。

好多城市執(zhí)行的是“六年一學(xué)位”甚至“九年一學(xué)位”，租客的孩子用了，房東的孩子咋整？

所以，你要是房東，你肯定也不愿意配合。

反觀租客這邊，一直以來咱們的思維慣性就是“租房的不能跟買房的相提并論”；

再加上對(duì)房東配合備案沒有強(qiáng)制性，這個(gè)事兒就更難落地了。

而最新出臺(tái)的《住房租賃條例》，在這個(gè)問題上最大的變化就是明確了——

無論房東配不配合，租客自己都能去備案，只要符合條件，孩子就能上學(xué)。

這樣一來，就相當(dāng)于把之前的堵點(diǎn)一下子疏通了。

要么您憋著壓根兒不把房子往外租，要么您找的租客恰巧都是不需要學(xué)位的。

只要租客有學(xué)位需求，那租客孩子能不能享受對(duì)口學(xué)位，還真不由著房東。

您說，了不起我漲房租，把學(xué)位溢價(jià)往里加不就得了？

還是那句話，理兒是這么個(gè)理兒，但市場(chǎng)買不買單是另外一回事兒。

拓海本人呢，差二寸也當(dāng)了杭州老破小學(xué)區(qū)房的房東，我在看房的過程中明顯能感覺到：

房?jī)r(jià)、房租都在往下走，溢價(jià)空間在擴(kuò)大。

這背后的原因主要就仨：

孩子少了、房子多了、房東老了。

杭州姑且如此，其它城市呢？

聽到這兒，您還覺得您那個(gè)媳婦兒不想多住一天的老破小學(xué)區(qū)房能漲得動(dòng)房租？

而且，大伙兒還可以想另外一件事——

要是租房就能踏踏實(shí)實(shí)讓孩子享受優(yōu)質(zhì)教育資源，那誰(shuí)還會(huì)花個(gè)一兩百萬、兩三百萬甚至更多錢去買老破小學(xué)區(qū)房呢？

有小伙伴說了，這不變相削弱學(xué)區(qū)房的壟斷性教育特權(quán)嗎？

自信點(diǎn)，不是變相削弱，就是明著來的！

更直白地講，如果一套房除了學(xué)區(qū)之外，別的乏善可陳，那接下來大概率會(huì)進(jìn)入到一個(gè)或快或慢的“擠泡沫”階段。

聽到這兒，有不少兄弟忍不住就想問了：

“這么多年來，咱們不是早就習(xí)慣了學(xué)區(qū)溢價(jià)嗎？二十來波孩子都這么過來了，這怎么說變就變呢？”

客觀來講，只有想明白了一個(gè)問題，才能真正理解接下來房地產(chǎn)要走向何方以及國(guó)家隊(duì)究竟想干什么。

以下，咱們就來逐一拆解——

首先，打破資源壟斷。

其實(shí)我們平常說的學(xué)區(qū)房，大致可以分為兩類：

一類是城市核心地段的新房、次新房，各方面配套OK，居住品質(zhì)到位，好學(xué)區(qū)只是錦上添花；

另一類是雖然占據(jù)城市核心地段，配套和學(xué)區(qū)雖然OK，但是居住品質(zhì)實(shí)在拿不出手的老破小。

很顯然，最新出臺(tái)的《住房租賃條例》主要會(huì)影響的就是后面這一類。

因?yàn)榈谝活惙吭礋o論是買賣還是租賃，學(xué)區(qū)價(jià)值都只是其中一小部分，遠(yuǎn)不像后面這種，學(xué)區(qū)學(xué)位幾乎是唯一的賣點(diǎn)。

我們的城市發(fā)展軌跡與土地招拍掛情況決定了——

在許多城市的核心地段，好學(xué)區(qū)與老破小就是共存共生的關(guān)系，反倒是新房、次新房才像是“異類”。

這樣一來，現(xiàn)有的多校劃片、名師輪崗（大多情況下限定在某一區(qū)內(nèi)進(jìn)行）其實(shí)很難解決名校資源過度集中的問題。

而這些優(yōu)質(zhì)教育資源又恰恰集中在老小區(qū)業(yè)主手上。

其它的孩子想讀好學(xué)校，最主流的做法幾乎就只剩下高價(jià)買學(xué)區(qū)房（即使是老破小學(xué)區(qū)房，單價(jià)往往也不低）。

由于這些片區(qū)新增供地十分有限，動(dòng)遷成本又很高昂，因此很難產(chǎn)生新的土地招拍掛價(jià)值。

這就意味著，持有錨定優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)的二手房、三手房…八手房房東成了最大且唯一的受益人。

不打破這個(gè)循環(huán)，擊鼓傳花的游戲就停不下來。

在這種情況下，除了老破小學(xué)區(qū)房房東本人，其它任何一方都有意愿去打破這個(gè)既定的游戲規(guī)則。

其次，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)拆彈。

既然您老幾位玩的是這種擊鼓傳花的游戲，那就少不了層層加杠桿。

反正總會(huì)有后來的家長(zhǎng)從我手里把學(xué)區(qū)房接過去，只有預(yù)期在，加杠桿又何妨？

拓海本人曾設(shè)想過一個(gè)模型：

用一套學(xué)區(qū)房，前15年給孩子鎖定好學(xué)位，期間還貸等于變相存錢，15年后轉(zhuǎn)手賣掉作為孩子的留學(xué)經(jīng)費(fèi)。

這個(gè)前后分階段享用的玩法是上全聚德吃烤鴨得來的靈感。

可是，這套玩法在《住房租賃條例》橫空出世之后，瞬間碎成了渣渣。

原因就是擊鼓傳花終于傳不下去了，其金融屬性必將蕩然無存。

站在金融體系的角度理性去看，確實(shí)是必須得這么做！

一方面，這類總價(jià)預(yù)算可控、教育資源較好、居住品質(zhì)較差的學(xué)區(qū)房，在金融機(jī)構(gòu)眼中絕非優(yōu)質(zhì)抵押物。

而且，隨著房齡越來越老，建筑和設(shè)施越來越老化，其作為抵押物的價(jià)值和約束力還會(huì)逐年降低。

另一方面，許多一二線城市老破小學(xué)區(qū)房的杠桿率已經(jīng)明顯偏高，對(duì)于一個(gè)抵押價(jià)值本就不咋地，還一年不如一年的抵押物來說，明顯不合理。

像筆者本人，原本就是希望用20-30萬元首付給女兒鎖定優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，用其它房租對(duì)沖房貸，順便手搓留學(xué)經(jīng)費(fèi)的。

這么算下來，其實(shí)際杠桿率很可能干到80%朝上。

可問題就是，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的緊俏性在年年走低（這點(diǎn)和許多城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)近年來的分流壓力是對(duì)得上的）、新一代年輕人愿意為子女教育犧牲居住品質(zhì)的越來越少。

抵押性逐年變差、杠桿率居高不下、認(rèn)可度連年走低…該疊的buff基本上都疊滿了。

好吧！與其到時(shí)候再被動(dòng)地面對(duì)問題，倒不如現(xiàn)在、立刻、馬上給它定向拆彈…

第三，留住人才，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

咱們老說“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”、“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”…轉(zhuǎn)型的核心動(dòng)力有且只有一個(gè)：

那就是受過良好教育的科技人才！

未來哪座城市能留住這些科技人才，哪座城市就有機(jī)會(huì)搶占先機(jī)，率先完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

在所有能夠留住人才的核心要素里，個(gè)人的“發(fā)展機(jī)會(huì)”與子女的“教育資源”，毫無疑問是重中之重。

翻成大白話就是自己掙大錢、孩子讀好書。

但許多一二線城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的現(xiàn)狀是：

要么花大幾百萬甚至上千萬買帶好學(xué)區(qū)的新房、次新房；

要么花一兩百萬去買除了學(xué)區(qū)，別的啥也不行的老破小。

坦白講，對(duì)于一個(gè)接受過良好教育的科研人員或者工程技術(shù)骨干來說，這倆選擇，哪一個(gè)都有點(diǎn)尷尬。

新房、次新房？壓力太大！

老破小？住十多年不甘心！

站在一座城市的視角看，無論哪一個(gè)都不利于留住人才。

在這種情況下，改變既定規(guī)則，反而成了最優(yōu)解。

以下，到了這篇文章最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)！

面對(duì)《住房租賃條例》最新敲定的租售同權(quán)，大家應(yīng)該如何面對(duì)？

首先，要承認(rèn)租售同權(quán)的大勢(shì)所趨以及往后的幾十年里，愈發(fā)公平、愈發(fā)向弱勢(shì)群體傾斜，一定會(huì)成為越來越鮮明的底色。

我們普通人的任何決策，幾乎都會(huì)在上述底層邏輯之下去完成。

具體到學(xué)區(qū)房這個(gè)事兒來看，我們大可以分情況討論——

如果你想買套房，且除了學(xué)區(qū)價(jià)值和所謂的市中心配套資源，向居住品質(zhì)、物業(yè)質(zhì)量等等要素乏善可陳，那趁早收手吧！

這類房子以前還能靠著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)作為溢價(jià)籌碼，利用有娃家庭普遍的重視教育保持流動(dòng)性和投資屬性。

而且，從北上廣深、蘇杭寧津等等城市的二手房市場(chǎng)反饋來看，往往越是小面積且總價(jià)可控、實(shí)力還款壓力能讓大多數(shù)人頂住勁兒的房子，溢價(jià)空間和流動(dòng)性就會(huì)越好。

最新的《住房租賃條例》出臺(tái)之后，隨著對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源的壟斷被打破，這類老破小最后的底牌也被抽走了。

不客氣地講，這類房屋未來的最核心客戶有且只有一類：

不愿往遠(yuǎn)處去的老年人。

如果你手里有套這樣的老破小學(xué)區(qū)房，能賣就抓緊賣掉吧！

尤其是此時(shí)此刻，你家并沒有孩子真正在用這套房在讀書，那就更沒必要猶豫了。

原因，我上面已經(jīng)說得非常清楚——

租售同權(quán)到位之后，你手上最后的底牌被抽走了，這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)一定會(huì)加速向買方傾斜。

此時(shí)此刻，買家的心態(tài)大概率和租客是一毛一樣的，用凱申的話說，“優(yōu)勢(shì)在我”。

這里面很可能會(huì)有一些朋友想要搏拆遷。

經(jīng)常看咱們號(hào)的老鐵一定都知道，對(duì)于這個(gè)事兒，咱們始終持保留態(tài)度；

只不過您要是真打定主意了，那咱們確實(shí)不能攔著，決定權(quán)在您。

但確實(shí)有必要講一句：

“城市更新不能完全和拆遷劃等號(hào)，而且今天的城市更新，無論如何也不能跟2015年前后的貨幣化安置相提并論了。”

如果你手里恰好有這樣一套學(xué)區(qū)房，暫時(shí)賣不掉，還想往外租，那就盡量尋找不需要學(xué)區(qū)的租客。

譬如剛剛畢業(yè)，前來找工作的大學(xué)生，大概率會(huì)是優(yōu)質(zhì)租戶。

道理很簡(jiǎn)單，如果租戶有娃，且剛好到了學(xué)齡期，人家不用你配合，自己就能去做備案。

他一旦真的自己去備案了，且娃符合就近入學(xué)條件，那就會(huì)鎖定您這套房的學(xué)位。

甭管是“六年一學(xué)位”還是“九年一學(xué)位”，都意味著在相應(yīng)的時(shí)間以內(nèi)，您這套房子最核心的資源是被占用的，在買家眼里相當(dāng)于最具價(jià)值的那部分資源暫時(shí)被閹割了。

這種情況下，您琢磨您還有可能賣得上價(jià)嗎？

學(xué)區(qū)房的確迎來了規(guī)則大變天，此時(shí)此刻，我們最應(yīng)該做的不是慨嘆一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，而是要積極擁抱另一個(gè)時(shí)代的開啟。

尤其在這樣的歷史轉(zhuǎn)型期，懂得順勢(shì)而為，不一定能讓你閉眼躺賺，但至少能少踩坑、不踩坑。

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