房地產調整，進入深水區了！

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作者：余飛

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房地產調整，進入深水區

8月15日，國家統計局公布了前7個月房地產相關數據。

結合8月13日央行公布的房貸數據，可以得出的結論是：

房地產調整，再次進入深水區。

全國樓市從2021年開始進入全面盤整狀態，到2024上半年進入了調整深水區，之后在去年三季度末，由一線城市發起了全面救市，讓調整喘息了一下，降低了全國樓市下行速度。

但從今年4月份開始，全國樓市下行速度再次加快。

從數據來看，國家統計局披露：

1 - 7 月份，全國房地產開發投資 53580 億元，同比下降 12.0% ；其中，住宅投資 41208 億元，下降 10.9% 。

來源：國家統計局

從圖中可以看到，全國房地產投資增速4月份開始，再次進入兩位數下跌周期。

房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。

從財政部反映的拿地情況來看，也在佐證著土地市場的冷行情。

全國賣地收入2021年見頂，之后快速跳水，去年賣地收入跌至48699億元。

財政部公布的上半年數據顯示，今年上半年全國賣地收入20601億元，同比下跌6.4%。按照這個趨勢，今年全年賣地收入大概率跌破4萬億元。

制圖：城市財經；數據：財政部

國家統計局披露：

1 - 7 月份，新建商品房銷售面積 51560 萬平方米，同比下降 4.0% ；其中住宅銷售面積下降 4.1% 。新建商品房銷售額 49566 億元，下降 6.5% ；其中住宅銷售額下降 6.2% 。

來源：國家統計局

從走勢可以看到，4月份是個分水嶺，在此之前，跌幅在收窄，在此之后，跌幅面開始擴大。

到7月份，商品房銷售面積跌幅擴大至4%，銷售額跌幅擴大至6.5%。

大區域來看，東部、中部、西部、東北，無論房地產投資、商品房銷售面積還是銷售額，都在下跌。

其中，東北的房地產投資跌幅第一，東部第二，都在兩位數下跌。

東部地區的商品房銷售面積和銷售額，跌幅第一。

來源：國家統計局

02

房價跌幅面，繼續擴大

商品房銷售狀況江河日下的另一個呼應數據，便是央行公布的7月份房貸數據。

央行披露：

前七個月，住戶貸款增加6807億元，其中，短期貸款減少3830億元，中長期貸款增加1.06萬億元。

對比央行公布的上半年金融數據報告可以得出的數據是：

7月單月，住戶貸款減少了4893億元， 其中，短期貸款減少3827億元，同比多減1671億元；中長期貸款減少1100億元，同比多減1200億元。

短期貸款主要指消費貸，中長期貸款主要指房貸。

這意味著消費貸和房貸都在減少。

其中，房貸是今年4月份以來的又一次負增長。

制圖：城市財經；數據：央行

房地產從2021年年中開始，全國層面上全面調整。

2022年2月份首次出現房貸負增長，之后間歇性負增長。比如2022年4月份房貸減少了605億元，2023年4月份減少了1156億元，2023年7月份減少了672億元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均負增長。

今年7月份再次減少。

一般來說，只要商品房市場有成交，都會有貸款增加，除非都全款買房，但這不現實。

房貸增量為負數，只有一個解釋，那就是還款的量比貸款的量還多。

2022年至2023年，還貸潮盛行，當時還貸規模不斷增加，這是其房貸間歇性減少的主要原因。

去年年中以來，由于存量房貸利率下調，提前還貸浪潮得以緩解，規模隨之下降。

今年2月份、4月份、7月份的房貸負增長，直接原因當然還是還貸規模大于貸款規模，但主要還是貸款規模縮減之緣故。

國家統計局披露的數據顯示，今年前7個月個人按揭貸款7918億元，同比下降9.3%。

來源：國家統計局

前7個月個人按揭貸款規模是7918億元，而央行公布的前7個月房貸增量是1.06萬億元。

以這兩個數據進行的不精確計算可知，今年前七個月提前還貸規模為2682億元。

商品房成交跌幅擴大，導致房價跌幅面從4月份開始，也再次不斷擴大。

有數據佐證。

國家統計局披露的數據顯示：

2025年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城 。

6月16日，國家統計局公布了5月份70個大中城市房價數據。

2025年5月，新房價格環比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

7月15日國家統計局披露的數據顯示：

2025年6月份，新房價格環比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

8月15日，國家統計局披露的數據顯示：

2025年7月，新房價格環比上漲城市6個，較6月份減少8個。下跌城市60個，較6月增加4個。二手房環比下跌城市68個，較6月份減少1個，僅太原上漲，西寧持平。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從7月份的數據來看，新房環比上海、烏魯木齊領漲，揚州、海口領跌。

二手房環比，僅太原一城上漲。武漢、北京領跌。

03

還要調整到何時

從數據端來看，全國房價已經調整了四年多，為何仍收不住？

邏輯很簡單：

一方面，房價雖然調整了不少，但房價絕對價格相比于民眾的收入，仍在高位，仍是很多人無法企及的夢。

另一方面，過去幾年大環境不確定性之下，民眾的收入和就業也在調整。

過去幾年的大環境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結下來就是：

第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。

更為關鍵的是：

第一，現在市場再次進入了調整深水區，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉變。

年輕人不愿再為高房價壓上余生。

從之前的佛系，到躺平，再到如 今的“絕貸佳人”，這種社會現象背后其反映的便是當下年輕人的心態轉變。

這一次調整，實際上是購房者不再愿意為高房價去買單。人生一半是執著，一半是釋然。既然執著沒用，那就釋然吧。

錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。

而不是買后半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房價上漲，已經掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經紋絲不動，這意味著杠桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

來源：國家金融與發展實驗室

第四，人口形勢不同。

人口已經三連降了。

2021年，中國人口增量創新低，2022年正式見頂開始負增長，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。

2024年，繼續減少139萬人。

人口下降，首當其沖的便是樓市。

因為人口是樓市短期、中期、長期的決定性因素。

以上四點，就是連續四年上至中央下至地方的救市，產生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

最終呈現的結果是，過去四年全國房價螺旋式下降。

本號之前多次強調過，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。

要做到這一點，很難，因為不可控。這些東西，不是我們想回暖就能立刻回暖的，畢竟全球大環境如此。

從某個角度來看，過去四年的各種救市措施，并非扭轉局勢，而是延緩局勢，就像是鼓勵生育的各種措施一樣。

大趨勢雖然不可阻擋，但需要延緩，為中國經濟引擎從“房地產”變更為“科技+創新+產業”爭取時間。

這一點，從前不久召開的城市經濟工作會議上，提出城市發展邏輯發展的五大改變，遙相呼應。

7月15日，中央城市工作會議，在北京召開，上一次召開這個高級別的會議，是十年前。

這次會議定調了未來城市發展需要做出的五個改變：

我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

整段文字提到了五個“轉變”，城市發展理念要轉變，發展方式要轉變，發展動力要轉變，工作重心要轉變，工作方法要轉變。

在五大轉變之下，城市發展的主要驅動力將轉變，由過去的土地財政、舉債投資拉動，轉變成產業拉動。

每個城市都要挖自己的 “獨家優勢”。

深圳、杭州、上海要繼續維持并擴大以科創驅動城市發展的勢頭。

北京、廣州、成都要提升消費對經濟的貢獻占比。蘇州、重慶、無錫、東莞、佛山要繼續夯實其工業制造的底色。

三四線城市也要改變千篇一律的模式，形成百花齊放百家爭鳴的局面。

戒掉土地財政依賴，戒掉舉債投資拉動，產業拉動經濟發展，才是可持續發展之路。

這是未來城市發展的基調，每個城市都需要看明白這一點。

因此，每個人都得明白，房地產的黃金時代，一去不復返了。

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