雙流九江｜城南「價值洼地」厚積薄發(fā)，為何此刻是拿地好時機？

7月25日，成都中心城區(qū)1～7月涉宅用地土拍落下帷幕：48宗土地成交，其中31宗實現(xiàn)溢價成交，不少區(qū)域/板塊樓面價創(chuàng)新高，成都迄今最高樓面價——41200元/㎡也在其中。

透過這48宗土地可以明顯看到，中心城區(qū)土地市場的馬太效應(yīng)愈演愈烈，“5+2”區(qū)域與“新六區(qū)”樓面價差距逐漸拉大。

但不可否認的是，“新六區(qū)”也有表現(xiàn)優(yōu)異的區(qū)域及板塊，比如雙流：出讓4宗土地，平均樓面價10030元/㎡，為“新六區(qū)”之首。其中，九江片區(qū)2宗土地均溢價成交，且均由民營企業(yè)競得。

復(fù)盤房企認可九江城市價值的原因，我們發(fā)現(xiàn)：曾被低估的九江，正在撕開城市發(fā)展的新口子！

九江，在樓市語境中的“別稱”是「新雙楠」，而官方語境中的“大名”則是「九江未來公園社區(qū)」——前者，點明了其與雙楠、武侯新城一脈相承的地理位置；后者則指向其公園城市的美好未來。

01

區(qū)位交通

/ 與雙楠、武侯新城一脈相承 /

九江地處雙流“三區(qū)三廊三新城”中的「雙楠大道時尚走廊」北側(cè)，周邊路網(wǎng)四通八達，地鐵3號線、17號線分伺南北兩側(cè)，19號線貫穿而過，半小時直達太古里、一線抵達雙機場，可謂“近可達全城，遠可享世界”。

▍九江交通示意圖（制圖：成都向上）

若將視野范圍再擴大一些，會發(fā)現(xiàn)雙楠大道不僅是雙流發(fā)展的主動脈，更是成都西南的高端居住迭代軸，記錄著成都人改善需求從“產(chǎn)品升級”向“城市迭代”的轉(zhuǎn)變。

▍雙楠大道沿線板塊外溢示意圖（制圖：成都向上）

縱橫交錯的路網(wǎng)與地鐵構(gòu)筑城市骨架，九江自然“左右逢源”：緊鄰武侯新城，承接外溢紅利，同時背靠雙流主城，坐享配套輻射，南富西貴疊加！

02

配套落地

/ 全維配套升級兌現(xiàn) /

地理位置的優(yōu)越性，讓九江生來就有其他新城所不具備的特性：配套無需等。

于商業(yè)，從名品消費到家庭業(yè)態(tài)一線直達。

雙楠大道的另一重身份，是「商業(yè)中軸」，它由東向西串聯(lián)起：成都大悅城、武侯山姆會員店、時代奧特萊斯、雙流萬達廣場、城南優(yōu)品道等共計超百萬方城市級商業(yè)，以及環(huán)城生態(tài)區(qū)、五湖四海兩大公園生活目的地……九江，亦因此擁有了“一線直達”的時尚感與松弛感。

▍雙楠大道沿線商業(yè)示意圖（制圖：成都向上）

于生態(tài)，兩大城市級生態(tài)IP將其托于“綠色掌心”。

九江東側(cè)的環(huán)城生態(tài)區(qū)，是官方蓋戳的“彰顯成都公園城市魅力的世界名片”，生態(tài)區(qū)內(nèi)三大已建成的特色園（萌寵樂園、悅動彩林、鳳求凰）均在板塊步行范圍內(nèi)，老外贊不絕口的“百公里騎行”，出門即享！

▍環(huán)城生態(tài)區(qū)實景圖（來源：@成都天府綠道）

板塊西側(cè)的五湖四海，則是由雙流運動公園、中心公園、運動公園等9大公園構(gòu)成的全城最大公園聚落，規(guī)劃面積超萬畝，也是近兩年成都的新晉頂流打卡地——“成都自己的阿勒泰”“假裝在新西蘭”“超出片”……隨手一搜就有無數(shù)網(wǎng)友的自來水式安利。

▍小紅書APP截圖

出門即可草坪露營、騎行、散步、打卡，每個季節(jié)的晨跑都伴隨著不同的風(fēng)景——春季的油菜花田，夏季的向日葵、林蔭跑道，秋季的稻田，冬季的常青樹林……難怪九江的朋友總是那么愛分享生活！

于教育，家門口的「K15名校圈」正加速兌現(xiàn)。

教育，本就是雙流的強項——成都當(dāng)前唯一實現(xiàn)從幼兒園到高中15年免費教育的區(qū)域，正是雙流！

而九江，規(guī)劃之初就計劃在原有的近10所優(yōu)質(zhì)學(xué)校基礎(chǔ)上，新建超10所高品質(zhì)學(xué)校，其中就包含2023年正式開校的高品質(zhì)公辦學(xué)校：九江新城小學(xué)、初中，將于9月迎新的雙流中學(xué)九江實驗學(xué)校（北區(qū)，公辦九年一貫制），以及在建中的九江新城教育基地（公辦高中），家門口的全齡名校教育圈悄然成型！

▍雙流中學(xué)九江實驗學(xué)校（北區(qū)）實景圖（來源：@雙流發(fā)布）

從縱橫交通、多元商業(yè)、大型生態(tài)到全齡教育，全系資源構(gòu)筑起15分鐘高質(zhì)生活圈——九江，顯然已經(jīng)走在了新城建設(shè)的前列。

著眼當(dāng)下，資源云集的九江甚至有與成都第一梯隊板塊“掰手腕”的實力，新城中更難逢敵手，但它并不打算止步于此，在其他新城還在“提概念”時，九江已經(jīng)開始腳踏實地地謀劃一座面向未來的公園社區(qū)。

九江東西兩側(cè)，分別坐落一個高精尖產(chǎn)業(yè)集群——省級經(jīng)開區(qū)「武侯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)」，已入駐京東、華日通訊、神州數(shù)碼、康特電子等高能級企業(yè)；成都66個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一的「成都芯谷」，依托中國電子、中國電科、中物院等產(chǎn)業(yè)龍頭匯聚規(guī)上企業(yè)59家、高新技術(shù)企業(yè)34家、專精特新企業(yè)10家（國家級2家）、各類創(chuàng)新平臺38個……

▍九江與周邊高精尖產(chǎn)業(yè)集群位置關(guān)系示意圖

作為2022年成都首期啟動的未來公園社區(qū)示范點位之一，九江未來公園社區(qū)生來就肩負「為城市留才」的重任，規(guī)劃自然也更前沿——定位于「空港新客廳、智慧新家園」，規(guī)劃形成九大未來公園社區(qū)場景，涉及生態(tài)、生活及產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的多個重磅項目。

▍九江·九大未來公園社區(qū)場景規(guī)劃示意圖

三年來，九江未來公園社區(qū)也逐步從規(guī)劃走向落實，除了教育等公建配套的加速兌現(xiàn)，6月新鮮出爐的7725畝超級規(guī)模土地規(guī)劃，也讓九江的未來變得無比清晰——“雙軸三脈、三心三片”的總體空間結(jié)構(gòu)之上，是一座功能高度混合的公園城市！

▍九江片區(qū)土地控規(guī)示意圖

整個片區(qū)以居住、生活和商業(yè)功能為主，各功能均勻混合布局，同時構(gòu)建四級公園體系（綜合公園+專類公園+社區(qū)公園+小游園），從而使每一個住宅地塊的居民都能實現(xiàn)“出門即進校門、步行可逛公園”——公園城市的理想生活，就此照進現(xiàn)實。

此外，九江的規(guī)劃還有諸多可圈可點之處。

? 商業(yè)綠軸——以環(huán)城生態(tài)區(qū)為牽引，以中部東西貫穿的綜合公園為核心，形成“商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)”的商業(yè)空間體系，與天西的人字綠廊、林家壩的交子綠廊異曲同工，“在公園里購物”將不再停留于想象。

▍九江“雙軸三脈、三心三片”總體空間結(jié)構(gòu)示意圖

?小街區(qū)制+慢行系統(tǒng)——推動“軌道-公交-慢行”三網(wǎng)融合，未來通過步行、騎行或乘公交直達地鐵站，外出完全可以不開車。

?透風(fēng)見綠、簇群錯落的總體城市形態(tài)——透過近兩年九江供應(yīng)的新宅地來看，“低密”是新的關(guān)鍵詞，當(dāng)?shù)兔茏^(qū)形成規(guī)模，舒適愜意的居住體驗便觸手可及。

這樣的規(guī)劃，看似“超前”，實則“務(wù)實”。

01

外溢效應(yīng)

/ 承接人口外溢之首站 /

近年來，主城供應(yīng)的涉宅土地呈現(xiàn)出兩個趨勢：供應(yīng)少、地塊小，武侯區(qū)尤勝——2023年至今共計僅出讓10宗土地，其中與九江相鄰的武侯新城核心區(qū)僅4宗。

隨著武侯新城與雙流主城日臻飽和、可開發(fā)土地殆盡，產(chǎn)業(yè)與人口必將向周邊宜居板塊延伸，而擁有大面積可開發(fā)土地、低密高綠的九江，就是承接這部分外溢需求的首站！

02

增量空間

/ 未來潛力爆發(fā)之核心 /

隨著土地規(guī)劃落實，九江將迎來大規(guī)模城市更新，交通升級與城市配套一馬當(dāng)先。

而交通與配套密度，往往與宜居指數(shù)、城市價值成正比——逐一落地的城市資源，也必將為九江砌起一道堅固的價值護城河。

03

價差機會

/ 正從“洼地”躍向“高地” /

站在市場角度來看，九江如今仍是可貴的價值洼地。

土地端，“隔壁”武侯新城今年出讓1宗宅地，樓面價16600元/㎡；九江今年出讓2宗宅地，平均樓面價8523元/㎡。

新房端，九江在售新房均價約2萬元/㎡，而與之相隔僅6公里的武侯新城核心，新入市的項目單價大多已達3.5萬元/㎡。

換句話來說，地鐵多2站或者駕車多6公里，便能節(jié)省150萬的購房成本（按建面100㎡算），同時還享受與武侯新城幾乎完全一致的城市資源——這才是對“價值洼地”的真正釋義！

現(xiàn)有資源給予九江城市價值強大的「確定性」，未來落定的重磅資源則為其撐起巨大的上升空間——擺脫“洼地”title，指日可待！

對于房企而言，九江從“價值洼地”躍向“人居高地”的此刻，顯然是最佳的入場時機。

從資金端來看，現(xiàn)在入場，更具成本優(yōu)勢。

九江的土地，無論是地價還是容積率，均低于周邊熱點板塊。

以今年九江與武侯新城的成交樓面價粗略計算，同樣是50畝的土地，武侯新城的拿地成本為13.8億元（容積率2.5），九江則約5.7億元（容積率2.0）——成本可控，風(fēng)險才更可控，主打一個“性價比”！

從機遇端來看，現(xiàn)在入場，可享更大紅利。

九江現(xiàn)有城市資源的確定性，已將入場風(fēng)險降到幾乎可忽略的低點，而隨著未來規(guī)劃落地、資源兌現(xiàn)，城市價值大概率將呈直線上升態(tài)勢——現(xiàn)在穩(wěn)、未來增，以中國鐵建地產(chǎn)、華潤置地為首的大型央國企以及民營企業(yè)龍頭萬科集團早已躬身入局驗證九江的價值潛力！

▍九江部分已入駐房企分布示意圖

從風(fēng)險端來看，現(xiàn)在入場，可避免“規(guī)劃依賴”風(fēng)險。

相較于純新區(qū)，九江完全脫離了“賣規(guī)劃/效果圖”的模式，現(xiàn)有基礎(chǔ)扎實、即買即享，對于房企而言，在銷售階段也有豐富的實景物料說服客戶。

據(jù)悉，2025年，雙流九江片區(qū)還計劃供應(yīng)龍渡路旁2宗優(yōu)質(zhì)土地，共計約76.03畝——現(xiàn)在穩(wěn)、未來漲、當(dāng)下成本低，此刻入場必搶占價值爆發(fā)先機！

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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