9月份，房租稅真要來了

　　租賃房屋，全面備案。

　　9月15日，新版《住房租賃條例》就要正式實施。隨著日子越來越近，全體房東和租客都在關心同一個問題：以后租房子，是不是要交稅了？

　　大家都陷入了一個誤區。

　　其實，租房子一直是可以交稅的。

　　不信的話，請大家打開個稅APP，在收入納稅明細中我們可以找到財產租賃這一欄。

　　它就是我們所理解的房租稅。

　　但是，

　　過去這十幾年來，交稅的人少之又少。

　　為何？

　　因為在租房市場中，房屋租賃主要靠的是房東和租客的自主協商，壓根不需要官方的公證。

　　你仔細想想自己租房/出租房屋的經歷——

　　是不是房東拿著一紙合同，合同還是從網上下載下來的模板，然后兩個人就順順利利地簽約了？

　　交租金時，要么就是交現金，要么轉個賬。

　　你不說，我不說，誰都不知道市場上有一套房子成功地發生了租賃行為。

　　由此，房東也很少會去申報房租稅。

　　這就是為什么我們一直覺得租房子是沒有“稅”這個概念的原因——

　　一切源于征稅基礎不牢固。

　　那么，

　　怎么讓房租稅的稅基牢固起來？

　　新版的《住房租賃條例》給出了核心手段：備案。

　　根據《住房租賃條例》第八條——

　　房東/租賃公司應按規定，將租房合同向當地所在房產管理部門備案。

　　如果房東沒備案，租客也可以去備案。

　　如果不備案呢？

　　根據《住房租賃條例》第四十一條——

　　租賃公司若未備案，可能會面臨2萬以上10萬以下的罰款。

　　也就是說，

　　9月15日，市場上每租出去一套房子，都會在房管局“留痕”。

　　與此同時，根據《住房租賃條例》第三十條——

　　這些出租房源的備案信息不僅僅留存在房產管理部門，還會與稅務、統計等部門建立信息共享的機制。

　　一波操作下來，征稅基礎牢固得像水泥地一樣。

　　通過以上信息，我們已經得知——

　　每套出租房源都將在房產管理部門備案，并與稅務部門信息共享的機制下，原本渾濁的租賃市場將被治理得清澈見底。

　　似乎，

　　一切都在為收稅做準備。

　　回到最開始的那個問題：以后租房子，是不是要交稅了？

　　答案是：隨時可以收稅，但不一定。

　　以北京為例，

　　早在多年前，北京各大的中介公司就被強制要求備案所有的租賃房源。

　　去年，北京還發布了《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》，將住房租賃企業押金和租金納入監管范疇，那么每套出租房源交易記錄自然也被順勢備案下來。

　　再換個視角，

　　自租房支出可以抵扣個稅后，許多出租房源也被動地記錄在系統之中，但房東仍然不必交稅。

　　因此，

　　目前來看，所謂的房租稅還是一把達克莫里斯之劍。

　　關于《住房租賃條例》的更多影響。

　　關于新版租賃條例的影響，大致可以分為兩類。

　　一是顯性影響。

　　假如房租稅真的應聲落地，那么這一部分的支出我們完全可以計算得出。

　　房屋租賃稅主要分為房產稅與個稅。

　　房產稅，法定稅率是4%，目前普遍減半按照2%征收。

　　個人所得稅，稅率是10%，但是目前普遍按照0.5%的稅率核定征收。

　　也就是說，共計2.5%的稅——

　　一套房子月租金5000元，年收入60000元，需要交1500塊的稅。

　　聽上去，是不是覺得還可以？

　　但是，這是減免后的稅率。

　　如果個稅以10%交納，那么房租收入的個稅情況如下——

　　月租金小于4000元（含4000元），個稅為（租金-800）x10%。

　　月租金大于4000元，個稅為租金x80%x10%。

　　也就是說，

　　一套房子月租金5000元，年收入60000萬，需要交4800的個稅，再加上房產稅，基本上房東得用一個月的租金去覆蓋所謂的房租稅。

　　以上，就是能計算所得的成本。

　　二是隱性影響。

　　眾所周知，房租是房租，租房成本是租房成本。

　　且，租房成本永遠大于房租。

　　什么是租房成本？

　　比如，用電。

　　或許會有房東通過代繳電費，以高于電網居民電價的標準收取，賺取差價；或許會有房東將公共區域的用電費用不合理地分攤到租客頭上，導致租客電費增加；或許會有房東使用高能耗的空調等電器，如五級能效空調，耗電量大，加上高電價，使租客電費支出大幅增加。

　　這個就是用電成本。

　　比如，隔斷房。

　　有的房東為了使房子的整體租金更多，會將房子隔斷出一個又一個的小單間，通過數量壓倒質量的方式，得到更多的房租。

　　狠一點，甚至要把地下室、陽臺、廚房、車庫都單獨出租出去。

　　對租客而言，就是通過降低生活質量，減少租房成本。

　　比如，押金。

　　很多時候，租客的押金是收不回來的。

　　租房久了，避免不了磕磕碰碰，而當下“提燈定損”之類的新聞也聽得多了，大家都知道房東有多么不想把押金退回。

　　于是，這也成了租房成本之一。

　　針對這些情況，新版《住房租賃條例》都有了新規。

　　根據《住房租賃條例》第二十六條——

　　經紀機構或房東通過代收水電費等方式變相加價的行為，都會得到有效遏制。

　　如果你還不放心，就把這些寫在租房合同里。

　　根據《住房租賃條例》第二十五條細則（四）——

　　明確表明經紀機構和網絡平臺不得代收代付租金、押金，從而可以避免因代收環節產生的費用不透明或截留問題。

　　當然，這條主要針對的是眾多中介公司以及二房東等，對于個人房東還沒有明確規定。

　　根據《住房租賃條例》第七條——

　　廚房、衛生間、陽臺、國道等非居住空間，不得單獨出租用于居住，且租賃住房的人數上限與人均最低租住面積均要符合當地的基本要求。

　　如此一來，基本就杜絕了串串房、隔斷房等房源。

　　二房東，要遭。

　　注意！

　　以上條例可不是“將行未行，未必會行”的房租稅，而是在9月15日之后都將實行的政策。

　　這一套連招下來，真的得把房東們打得嗷嗷叫。

　　最后一個問題，房租會不會漲？

　　新版《住房租賃條例》一出，很多房東根本不慌。

　　因為他們秉承著一個理念：羊毛出在羊身上。

　　沒錯！

　　房租稅真要繳納又如何？

　　漲不了電費又能怎么樣？

　　漲房租不就不完事了。

　　隔斷房、串串房都得“強制消失”了。

　　那更好！

　　市場上的可出租的房源減少，二房東跑路，競爭對手減少，供應減少，那不得價格上漲？

　　這波，優勢在我。

　　不得不承認，如果是一個經濟上行的周期，漲房租確實可以達到“一力破萬法”的效果，但你要不要環顧四周，看看現在是個什么情況？

　　現在的情況是，租金一直在跌。

　　2021年至2025年6月，50城住宅平均租金整體走勢呈現一個下行的狀態；

　　自2023年起，50城住宅平均租金環比均為負值，基本上是持續不間斷地跌。

　　現在的情況是，二房東不斷跑路。

　　這樣的新聞早已經屢見不鮮，而其中原因多半是太多房源承壓在自己手中，難以租出去。

　　這本來就是個供過于求的買方市場。

　　所以，房租會不會漲？

　　江月有兩句話，你們必須得放在一起理解——

　　好租的地方會漲價，而不好租的地方，房租稅以及各種隱性成本都得房東自己承擔。

　　關鍵是，大部分地方都不好租。

　　先說哪些地方好租。

　　江月能想到的就只有一線城市以及杭州成都等頭部二線，而且還得是核心地段，人流量大的地段。

　　以深圳為例，人均居住面積全國倒數第一。

　　這樣的城市，需要大量的城中村、保租房，甚至是隔斷房，來保證出租房源的供應量，以此滿足市場的需求。

　　由此，隨著租賃房源供應的減少，房東成本的增加，確實可能會出現房租漲價的情況。

　　更多的城市，只會出現以下這種情況——

　　租賃房源供應量減少，但仍然供過于求；

　　于是，

　　面對房租稅等各種成本，房東只能選擇自行承擔。

　　那么，房東還能有多少收益？

　　除去房租稅等成本，還有房屋空置成本，一年下來大概能個9-10個月的房租已經謝天謝地了。

　　對于這類房子，會有這么一個結局。

　　去金融化。

　　因為與持有這類房子的收益比，有太多的成本需要承擔，有太多的糟心事需要操行，如此只會讓這些房東賣掉空余的房子，賣給需要自住的朋友。