深圳地產(chǎn)界的一個(gè)窟窿

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳最大的綜合商貿(mào)物流企業(yè)落下帷幕。

但欠下的窟窿，誰來買單？

清盤加速

8月11日，華南城發(fā)布一則公告——香港高等法院通過公司清盤令以及暫停買賣。

這標(biāo)志著，深圳本地最大的綜合商貿(mào)物流企業(yè)正式進(jìn)入清盤程序，同時(shí)也意味著第六家在香港上市正式清盤的房企誕生。

曾經(jīng)是最早獲得紓困的房企，如今卻加速被清盤。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至8月4日49家港股上市的國內(nèi)房企中有27家收到過清盤呈請，其中德信、新力、大發(fā)、佳源國際和中國恒大5家企業(yè)已經(jīng)被頒令清盤，12家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。

而壓垮華南城的最后一根稻草是今年1月花旗國際向香港高等法院提出對華南城的清盤呈請。

今年6月，雖然華南城曾在2024年年報(bào)不發(fā)表意見的更新資料公告表示，曾經(jīng)成功駁回清盤呈請，且延后至2025年8月11日，但最終還是無法阻止香港高等法院的清盤令通過。

很顯然，債權(quán)人不僅不接受華南城的化債方案，且已經(jīng)沒有任何耐心。

過去，華南城曾流傳出過兩版?zhèn)鶆?wù)重組框架方案。

一版大致是本金削減，票息下調(diào)，期限延長三年；另一版是本金削減，并追加南寧項(xiàng)目資產(chǎn)抵押。

但最終礙于種種因素未獲通過。

不過，華南城清盤的壓力，更大的源于華南城自身的經(jīng)營。

2024年財(cái)報(bào)顯示，華南城不僅嚴(yán)重虧損，而且現(xiàn)金流也已經(jīng)枯竭。

2024年華南城累計(jì)虧損約98.93億港元，流動(dòng)總負(fù)債累計(jì)411.27億港元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約4114.2萬港元。

與此同時(shí)，銷售收入僅約40.83億元，整個(gè)集團(tuán)的剛性債務(wù)有302.2億港元，無論是長期還是短期，根本無法覆蓋債務(wù)本息，經(jīng)營困境加劇。

所以即使沒有花旗國際這根稻草，也會(huì)出現(xiàn)別的稻草。

多次輸血，反受累

而華南城清盤，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響會(huì)是多維度的。

華南城進(jìn)入退市清算程序，最受傷的莫過于背后曾經(jīng)真金白銀支持過的股東。

早在2023年12月18日，華南城在公告中提及違約的債務(wù)將會(huì)對特區(qū)建發(fā)集團(tuán)造成一定的影響。

清盤后，則意味著特區(qū)建發(fā)集團(tuán)持有的華南城股權(quán)價(jià)值大幅縮水。

2022年特區(qū)建發(fā)集團(tuán)以19.1億港元認(rèn)購華南城29.28%股權(quán)，成為其單一最大股東。

但截至 2025年8月清盤時(shí)，華南城股價(jià)暴跌至0.107港元，市值僅剩12.24 億港元，這就意味著特區(qū)建發(fā)持有的股權(quán)價(jià)值已不足3.6億港元，減值幅度超 80%。

此外，特區(qū)建發(fā)還曾以50億港元收購西安華南城69.35%股權(quán)，若西安項(xiàng)目資產(chǎn)估值同步縮水，總投入的近70億港元可能面臨重大損失。

而特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)自身也因馳援華南城陷入更大的漩渦。

不僅要對投資華南城的股權(quán)進(jìn)行大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，還面臨著復(fù)雜的訴訟糾紛。

去年6月花旗國際對特區(qū)建發(fā)集團(tuán)提起訴訟，理由是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)違反了當(dāng)初簽下的“維好協(xié)議”，索賠14.07億元；

今年6月特區(qū)發(fā)展集團(tuán)收到廣州市中級人民法院送達(dá)的起訴狀等訴訟材料，顯示深基華智因合同糾紛提起訴訟，公司21.32億元銀行賬戶資金已被廣州市中級人民法院凍結(jié)。

另外，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)自身也累積了大量的剛性債務(wù)，并且不少還是短期內(nèi)需要還本付息的債務(wù)。

據(jù)特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)合并口徑的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2025年一季度，特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)的剛性債務(wù)達(dá)到了405.6億元。

而經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入量也從2024年年末的26.41億元銳減到2025年一季度的-7.24億元，凈利潤2025年一季度僅為-3.3億元，短期剛性債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率2025年一季度為98.83%。

與此同時(shí)， 2021 年度第二期中期票據(jù)、2022 年度第一期中期票據(jù)、2023 年度第一期中期票據(jù)及 2025 年度第一期中期票據(jù)共募集37億元資金也在今年3月末使用完畢。

更重要的是2025年第一季度，公司租賃物業(yè)收入為 2.96 億元，毛利率為-4.68%，主要因園區(qū)物業(yè)隨著在管項(xiàng)目增加而成本上升，同期物業(yè)費(fèi)收入下降。

而還值得關(guān)注的是，雖然特區(qū)建發(fā)集團(tuán)投建的科技園區(qū)項(xiàng)目以自持為主，但也有一定的待售項(xiàng)目。

截至2025年3月末，投資規(guī)模累計(jì) 341.22 億元，雖然回籠資金213.78億元，但同期末僅結(jié)轉(zhuǎn)收入181.50億元。

其中位于寶安沙井的住宅項(xiàng)目云海臻府2023年5月入市738套約89-117平住宅，備案均價(jià)約45850元/㎡，總價(jià)區(qū)間約364萬-609萬/套，截至2025年8月13日依舊還有177套住宅賣不出。

項(xiàng)目的總投資29.24億元，回籠資金26.55億元，但結(jié)轉(zhuǎn)收入為0。

這就意味著，華南城的清盤將有可能進(jìn)一步加劇特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的流動(dòng)性壓力。

所以，由于股權(quán)投資企業(yè)虧損影響，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)投資凈損失擴(kuò)大，同時(shí)計(jì)提大額資產(chǎn)減值損失，公司仍呈大額虧損狀態(tài)。

而行業(yè)紓困，反而困住了自身，或許下一個(gè)房地產(chǎn)公司的紓困可能性會(huì)大大降低。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場