“深圳最該拆除重建的是這里！”棚改舊改皆無望，南山業主無奈想自籌自建

　　最近城市更新的兩則消息落地，等待房子拆除重建的舊住宅區業主們，不知道該說他們心死了，還是該說他們重燃希望了。

　　一是深圳老舊住宅區進行拆除重建類城市更新需結合“ 住宅用地容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米”的規定進行經濟可行性校核，在這樣的前提下，大部分小區的改造或不具備經濟可行性。

　　二是，近日廣東省住房和城鄉建設廳發布關于公開征求《關于推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）意見的公告，鼓勵老小區業主們自籌自建。

　　（文件鏈接：

　　https://zfcxjst.gd.gov.cn/xxgk/gsgg/content/post_4752990.html ）

　　相關自籌自建的文章留言區中，很多網友認為自籌自建涉及到業主要出錢的問題，“行不通的”、“不可能實現”。

　　但也有老小區業主看著小區從棚改到舊改都無望，現在的想法是“只要能改，就算是自主更新我也只能接受了。”

　　例如南山荔苑中興片區。

　　“深圳最該拆除重建的是這里！”

　　危房拆除9年，棚改舊改均無望

　　資料顯示，南山荔苑中興片區項目處于前海-高新區-南油交界區域，南臨桂廟路、西靠常興路，北側是協和深圳醫院，范圍包括中興之家、荔苑小區（南區）、荔芳村、光大村、怡苑閣和常興花園六個住宅小區，共34棟，涉9宗地塊、物業2536套，現狀容積率約2.3。

　　▲ 荔苑中興片區項目的大致范圍

　　項目周邊還是一個美食圈，很多家口碑不錯的小館子，在夜幕降臨時食客滿座。

　　但這樣一個充滿煙火氣的區域，也面臨著住宅房屋變老變危的困境。

　　據了解， 荔苑中興片區 項目范圍內的6個小 區 建成時間均已超過20年，早期的房屋建造質量標準較低，房屋大量使用海砂，如今導致諸多房屋安全問題。

　　▲ 荔苑中興片區 | @深圳買房計劃 攝于8月11日

　　其中，中興之家3號樓于2008年10月被鑒定為最高危險等級的海砂危樓，2015年被南山區住建局監測為D級危房，并于2016年1月拆除；

　　2號樓則在2018年被鑒定為D級危房，并進行房屋清空。業主們的補助租金由第三方墊付 。

　　▲ 中興之家2號樓已清空，并進行圍擋 | @深圳買房計劃 攝于8月11日

　　今年是3號樓被拆除的第9年，這里還看不到一絲能夠施工重建的跡象。

　　“全深圳最該拆除重建的是這里！”荔苑中興片區的業主徐浩（化名）說：“中興之家有2棟樓是D級危樓，南山街道辦也提到，目前符合深圳城市更新條例相關條件、只能通過拆除重建來解決問題的小區只有愛榕園和我們這里。”

　　深圳官方并未披露D級危房相關數據，從過往公開的報道里，我們可以窺見零星幾個老舊小區被鑒定為D級危房，例如羅湖金鉆豪園、木頭龍小區，福田南華村等，大都以城市更新或者棚改的方式進行拆除重建。

　　近幾年被鑒定為D級危房的有南山荔苑中興片區中興之家2棟和3棟，以及羅湖的嶺南公司住宅樓，后者被以“飛地”模式捆綁進紅嶺統籌片區城市更新單元拆除范圍。

　　荔苑中興片區也曾發起棚改和舊改工作，但均無法順利推進。

　　2020年底，荔苑中興片區經棚改意愿摸底調查后被列入南山區棚改備選項目之一，但由于后續政策變化導致該項目棚改暫停。

　　去年5月，荔苑中興片區以及愛榕園片區、荔園新村3個項目過會，但因房地產行業下行、容積率、前期費用（含危房解危過渡費）墊付等原因，開發商對荔苑中興片區項目的興趣不大。

　　今年舊住宅區城市更新的門檻再加上了限容積、限高，令荔苑中興片區由市場主體主導進行拆除重建的難度再上一層。

　　▲ 中興之家

　　“2號樓搬空到現在7年多，棚改和舊改都沒戲，只剩下自主更新了。”徐浩說，只要能改，自主更新模式他就算無奈也只能接受。

　　他坦言，要達成高比例的業主同意率很難。“以前都是開發商來建，業主拿著過渡費等收房，現在變成自己掏錢，換誰都不愿意。”

　　而廣東住建廳發布的《征求意見稿》讓他看到一絲希望。

　　文件明確，自主更新是指以消除住房安全隱患、改善居住條件為目的，主要由老舊小區房屋產權所有人自主出資對小區內的單棟住宅樓或全部住宅樓依法申請拆除重建。

　　可開展自主更新的老舊小區（含單棟住宅樓）需滿足四個條件中的任意一個，包括鑒定為B級、C級和D級或一般損壞房、嚴重損壞房、危險房的、非成套住宅、磚木結構房屋等。

　　針對資金問題，文件提及，拓寬居民出資渠道、給予財稅支持、鼓勵銀行提供低息、長周期貸款服務等。

　　“我們這個片區絕對符合文件提到的自主更新條件，并且是最迫切的那種情況。文件也提到資金支持政策，政府可以提供一定的財政獎勵補助、銀行也可以提供貸款支持，資金的問題相對好解決。”

　　在徐浩看來，錢不是老舊住宅區自主更新的最大難題，業主們的認知要達成高度一致才是核心問題。

　　“希望政府和街道辦能介入做業主的工作，讓荔苑中興片區能盡快推進改造。”

　　老舊小區自籌自建才是未來出路？

　　深圳兩個小區已開始探索

　　今年3月的兩會，住建部部長首提鼓勵舊住宅區自主更新，5月中央國務院發布的《關于持續推動城市更新行動的意見》中正式明確“鼓勵產權所有人自主更新”；再到地方上，7月廈門發布舊住宅區自主更新政策、廣東發布自主更新相關政策征求意見稿，深圳城市更新網指出，自主更新的制度體系完善在全國范圍內開始走入快車道。

　　實踐走在政策前面。

　　杭州、南京、廣州等城市都有相關自籌自建的案例。

　　深圳去年也在羅湖清水河街道紅崗花園試點這一模式，但 自去年6月啟動首輪摸底，同意率迅速達到90%之后，推進變得緩慢。

　　據了解，今年3月小區成立了自拆自建改造委員會，但截至目前并無實質性進展。

　　羅湖住建局在其2025年工作計劃中提到，“探索舊住宅區自籌資金改造實施路徑，摸底挖掘更多符合條件的試點小區”。

　　近期，南山蛇口的海灣花園業委會發起小區自籌自建的意愿征集，小區業主同意率超過95%，相關材料已提交到街道辦。

　　▲海灣花園

　　業內人士指出，自主更新模式，或為老舊小區改造的出路。

　　“當前政府的關注點在于盤活存量項目上，對增量項目十分謹慎，再加上市場主體以觀望為主，業主如果想徹底改善居住環境，自主更新或許是較為合適的路徑。”

　　深圳城市更新網也表示，后續圍繞著自主更新的配套政策將會不斷落地，自主更新實施模式將會成為舊住宅區拆除重建類城市更新的主流乃至唯一實施模式。

　　但此前，沒有相關政策指導，一切都還很模糊，深圳試點小區部分業主的積極性不高。

　　上述征求意見稿出臺，能否讓老舊住宅區自主更新變得順利一些？

　　荔苑中興片區，能走自主更新的路子嗎？@深圳買房計劃 致電南山街道辦，截至發稿前，暫未得到明確答復。