同居18年男友三次贈與房產但去世前又撤銷，女方能得到房產嗎？

同居18年沒領結婚證，男方三次書面表示把房屋贈與女方，但在去世前錄視頻撤銷贈與，這種情況女方還能得到房嗎？

北京昌平法院的案子，2005年李女士與張先生戀愛并共同居住在張先生名下的房產中，同居期間張先生三次出具將房屋贈予李女士的書面文件，但始終未辦理過戶。到了2023年的5月，張先生在兩名好友的見證下親自口述，并由其家人錄制形成撤銷贈予的通知材料，張先生在該材料落款處簽字、捺手印。

2023年6月張先生去世，去世后張先生的母親通知李女士撤銷之前的贈與。李女士認為贈與協議合法有效，自己也早就接受了贈與，只是因為購房資質問題才沒辦理過戶，據此到法院起訴張先生的母親，要求她以繼承人的身份履行贈與協議配合過戶。這種情況張女士能要到房產嗎？

關于贈與的法律知識以前介紹過，幾個關鍵點：首先，在贈與財產的權利轉移前原則上贈與人有任意撤銷權，想撤銷就撤銷，不需要理由也不承擔責任。但經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不享受任意撤銷權。

其次，如果等贈與財產的權利轉移之后就沒有任意撤銷權了，除非符合法定撤銷權的條件，法定撤銷權的情況包括：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益;(二)對贈與人有扶養義務而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務。

所以，贈與財產的權利是否轉移很關鍵，怎么判斷財產權利是否轉移呢？如果是動產，只要財產物交付就算轉移了。但對房產這類不動產，則需要辦理過戶登記才算權利轉移。本案房產沒過戶，表面看可以行使任意撤銷權，但雙方同居了18年，李女士也居住在這房子里，有沒有可能基于這些原因讓法院突破一般原則，判李女士得到房產呢？

昌平法院認為，張先生書面將房屋贈與給李女士的意思表示真實，李女士也表示接受贈與，贈與合同合法有效。但在房屋并未過戶，張先生在去世前明確表示撤銷贈與，本案也不屬于經過公證或者或有公益、道德義務性質的那種不能行使任意撤銷權的贈與。所以，張先生撤銷贈與的表示有效。據此判決駁回李女士的全部訴訟請求。李女士不服提起上訴，二審維持原判。

李女士之所以得不到房還是因為不懂法，文件的質量不夠，數量再多也沒用！張先生三次書面將房產贈與李女士，說明李女士對此很重視，那為什么不認真了解一下贈與及撤銷的規則呢？如果要求辦理公證那就沒法任意撤銷了。即使因為身份或資格的原因辦不了公證，也可以考慮簽訂類似遺贈扶養協議這類雙方互相有權利義務的協議，這種協議對方不能任意反悔，即使反悔也應該支付合理的賠償，不至于最后什么都沒有！

本文作者：北京楊文戰律師,第一屆北京網絡知名人士聯誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。