迄今為止，新房產(chǎn)品依然沒解決的10大頑疾

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，新房的戶型產(chǎn)品已經(jīng)迭代很多了吧，還有什么問題嗎？未來還有沒有可以優(yōu)化的空間？目前來看，我覺得已經(jīng)非常優(yōu)質(zhì)了。

房段子解答

迄今為止，成都新房產(chǎn)品依然沒解決好的10大問題。

成都新房好不好？肯定好，不然也不會(huì)有那么多人買動(dòng)輒好幾百萬的房子。

但要說完美無瑕嗎？也不一定，這兩年迭代內(nèi)卷紛爭不斷，但從購房者的角度來說，吐槽聲音也不少。

長話短說——

1、動(dòng)輒全景艙大戶型，看似三面采光，但忽略了樓間距，對視隱私和承重柱的問題；
2、衛(wèi)生間浴缸配置，其實(shí)比較雞肋，絕大多數(shù)人，包括千萬豪宅家庭都用不上；
3、雙臺(tái)盆按照人口配比，我覺得應(yīng)該設(shè)置在客衛(wèi)，而非主衛(wèi)。甚至很多豪宅都存在暗衛(wèi)問題；
4、開放式廚房+島臺(tái)，對川菜家庭，實(shí)用性不大，要重視油煙涼霸獨(dú)立空間的，而非強(qiáng)行LDK一體化；
5、入戶光廳很大，但本質(zhì)上還是公區(qū)，計(jì)算實(shí)得率遭人詬病，且并沒有讓客廳臥室衛(wèi)生間等功能區(qū)plus化；
6、北側(cè)電梯入戶廳往往不能封窗，暴雨季容易積水；
7、生活陽臺(tái)過小，晾曬衣物不方便；
8、公建化外立面，玻璃幕墻好看是好看，但是維護(hù)保養(yǎng)，保溫隔熱，透視隱私等問題頻出；
9、客廳陽臺(tái)封窗的優(yōu)缺點(diǎn)明顯，業(yè)主統(tǒng)一封窗之爭。開發(fā)商給統(tǒng)一封窗但通風(fēng)不好，不統(tǒng)一封窗又面臨自己多花幾大萬封窗的問題，物業(yè)管理、封窗設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及統(tǒng)一外立面的爭論；
10、3.0容積率下的新房，全都采用行列式布局，雖然板式T2小高層好聽又好看，但帶來的樓間距普遍往往只有不到30米，因此隱私對視問題讓住慣了圍合式小區(qū)的人難以接受。
11、其他請補(bǔ)充...

粉絲提問

你好，我家在西邊三圈層，孩子未婚，郫都穩(wěn)定上班，想買一套片西邊的400萬內(nèi)的房子給孩子，學(xué)區(qū)交通生活方便點(diǎn)的，平時(shí)自駕居多，但也希望有地鐵吧，考慮青羊和金牛。現(xiàn)場看的新樓盤有寬窄學(xué)府世紀(jì)縵蕓通錦閣，網(wǎng)上也看了一些二手房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

為人父母能夠給孩子花接近400萬，創(chuàng)造一個(gè)很好的起點(diǎn)，說實(shí)話很了不起了，我遇到的咨詢成千上萬，很多人到中年也還買不起200萬的房子，所以你們孩子的未來是很平坦很順利很幸福的。

你們本身是**人，然后孩子在郫都穩(wěn)定工作，所以整體偏西門西北門的買法是最適合你們本身需求的。但考慮到已經(jīng)接近400萬的總價(jià)了，所以能匹配這種改善段位的價(jià)值區(qū)域又急劇縮小，基本退縮到金牛、青羊和武侯。

準(zhǔn)確來說，是他們各自的核心板塊，是我們考慮的目標(biāo)。但又話說回來，如果要嚴(yán)格空置在400萬內(nèi)，先不說二手房（后面說），至少新房可選的又沒有太多。

不過優(yōu)中選優(yōu)依然有。

比如金牛最好的是茶花板塊，而非三環(huán)外的國賓（只適合200-300萬預(yù)算的），茶花板塊當(dāng)前最適合的而且長期來看最適合的新房，就只有保利花照天珺，129戶型，總價(jià)大概是360萬起，算是唯一的適合你們的買法了。可以看看這條，https://weibo.com/1551561845/P239ZqsPK 你有興趣的話，我們可以多聊聊這個(gè)盤。不論是地段（金牛最核心區(qū)域）還是產(chǎn)品（非常卷非常好的4.0產(chǎn)品）以及價(jià)格（首批已經(jīng)開盤，目前正在繳納誠意金，預(yù)計(jì)12月初選房）都可以說是我認(rèn)為最適合你們的買法。

至于周邊的上林熙錦府（產(chǎn)品拉胯），眉山中鐵建的西派地塊（預(yù)測143起步，總價(jià)估計(jì)超預(yù)算）都不是很值得了。

然后來到青羊和武侯，可以說都沒有更好的買法，要么貴了，要么產(chǎn)品拉胯。比如青羊內(nèi)金沙，金沙公館明顯超預(yù)算，蔡橋的中海、建發(fā)書香和青羊馥棠都是明顯超過400萬總價(jià)的樓盤。

來到武侯，最好的是天鷺滿園，但我覺得可能143戶型，總價(jià)都要450萬以上，https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo，至于武侯新城，武侯西派臻境起步400多萬，武侯西派善境最差的2樓才能跌到400萬內(nèi)，大概是390萬，房源還很少。

西派善境的優(yōu)點(diǎn)是北二外學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，但缺點(diǎn)是距離上班太遠(yuǎn)，樓層低。反過來再看保利花照天珺，如果要說缺點(diǎn)，唯一的缺點(diǎn)，我認(rèn)為是學(xué)區(qū)概念一般，不算很強(qiáng)，不過周圍有較為均衡的初中，也有七中八一這種名校，私立也有，高中指標(biāo)到校也很強(qiáng)，所以綜合判斷，我認(rèn)為保利花照是最適合你的。

然后再簡單說下你看的三個(gè)新盤，都不行。寬窄學(xué)府是真的清盤了，融信世紀(jì)縵云夾雜在一群老破小中間，而且產(chǎn)品也跟不上時(shí)代了，只不過學(xué)區(qū)是石筍街小學(xué)還不錯(cuò)。不曉得還有什么房源？你們還在看122戶型？兩梯四戶的高層，已經(jīng)落伍了，得房率也很落伍了。

最后是通錦閣，這個(gè)是青二的學(xué)區(qū)房，不過主打的是套一套二以及T3的套四戶型小區(qū)中間的1棟住宅是17F，2T5戶，建面約66㎡套一和69㎡套二，相對安靜不吵；外圍的1棟住宅是26F，2T3戶，建面約143㎡、170㎡，均為套四，整體采光通風(fēng)更好。

對于你們來說，143戶型，相對合適一些，但是也很明顯是可能超過400萬預(yù)算的，這個(gè)盤是比較偏向?qū)W區(qū)價(jià)值，但是忽略了改善價(jià)值的買法，你們孩子都還沒結(jié)婚，所以過早考慮學(xué)區(qū)是不值得的，也排序靠后，如果茶花沒買，蔡橋確實(shí)買不起，那么這個(gè)盤蹲守它開盤時(shí)機(jī)吧。

最后再回來說次新二手房，此時(shí)可選的就多一些了，比如還是看金牛***套四。

來到青羊的話，可以看***。

武侯新城，看北二外學(xué)區(qū)房的話可以考慮**套四，也很不錯(cuò)，但是挨著三環(huán)注意噪音。

粉絲提問

你好，我在川內(nèi)外地工作，幾年后退休，孩子去年工作，未來可能會(huì)盡量申請調(diào)入成都。現(xiàn)在想給孩子在成都買一套房子，首付四五十萬，月供六七千是可以地段。看了東湖，金沙的一些二手房，也看了一些麗都、市一醫(yī)院。一個(gè)朋友的朋友是樓市專家，說我買二圈層挨著主城區(qū)的新房，將近200萬，說我買二手房要后悔。現(xiàn)在是不知道怎么辦了，求指明方向。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

從目前了解的信息來看，你們是幾乎全家資產(chǎn)，要遷移布局到成都來，肯定是歡迎你們的，從首付四五十萬，再加上月供六七千（預(yù)估貸款大概是160萬左右哈），這樣對應(yīng)下來總價(jià)就是200萬出頭的樣子。

200萬出頭，在成都其實(shí)不太好選擇，主流的話，普通客群適合買二手房，即買即住生活成熟度高，相對應(yīng)的保值性也強(qiáng)（現(xiàn)在已經(jīng)跌回來不少了），不過缺點(diǎn)是戶型產(chǎn)品的確不如新房。

第二種買法就是新房，但是縱觀全成都，基本上只能是主城區(qū)比較偏僻的區(qū)域或者二圈層的新房樓盤了，你前面說有“專家”提議買二圈層接近主城區(qū)的房子，我大呼不妙，多半是要掙你傭金賺你錢，哄騙你買一個(gè)較差地段的站崗盤。具體是哪個(gè)未知，但我從業(yè)10多年來看，肯定沒安好心。

也就是說，差地段的好產(chǎn)品（新房）和好地段的差產(chǎn)品（二手房），我肯定是更建議考慮二手房的。①地段決定價(jià)值，土建房屋其實(shí)不值錢，真正之前的是地段，李嘉誠也多次說過地段地段地段。當(dāng)失去了地段價(jià)值，再好的樓盤其實(shí)也沒價(jià)值，別看現(xiàn)在要200萬，后面可能是直接虧大幾十萬，甚至還賣不掉。②目前成都二手房經(jīng)過一兩年的跌落，當(dāng)前有止跌回穩(wěn)的跡象了，所以從性價(jià)比的角度來說，是比較安全企穩(wěn)的做法，至少站崗的概率，我認(rèn)為要遠(yuǎn)低于同預(yù)算的邊緣新房。③我們能篩選的能建議的，其實(shí)也不是差到?jīng)]譜的戶型樓盤，而是要兼顧性選擇那種地段好，產(chǎn)品也還不錯(cuò)，次新的有人氣有流通性的正常產(chǎn)品。④成熟地段的配套是相當(dāng)好的，未來退休來成都，你孩子在成都工作生活通勤，你兒媳自住，孩子讀書，生活上的商業(yè)便利度，讀書的問題，都可以一站式全部安全解決，有很高的下限。

所以200萬級別，適合買主城成熟地段的次新二手房。

那么話說回來，哪些樓盤是不錯(cuò)的呢？先說你看的，東湖板塊屬于錦江，學(xué)區(qū)比較均衡，板塊比較成熟，整體舒適度還是不錯(cuò)的，翡翠城是華潤開發(fā)的大盤，整體來說房齡較高，但是維護(hù)還不錯(cuò)，現(xiàn)在是一分錢一分貨，如果不介意房齡的情況下，選擇到200萬級別的優(yōu)質(zhì)套三， 那么也完全可行，自住生活巴巴適適。東湖國際也在旁邊，相對是一個(gè)剛需的低調(diào)的樓盤，品牌上不如華潤，但是也主要看買入的單價(jià)性價(jià)比，如果價(jià)格低洼，那么也是優(yōu)質(zhì)買法。

青羊的金沙鷺島四期，包括中鐵西子香荷、中大君悅金沙等和周邊的就屬于青五板塊了，是比較典型的學(xué)區(qū)板塊+自住板塊，區(qū)域內(nèi)整體學(xué)區(qū)價(jià)值明顯，電梯房扎堆，但是大多房齡也跟著上來了，除非價(jià)格很低洼，不然我覺得后面要走下坡路（降價(jià)），畢竟你兒子才畢業(yè)還沒有女友沒有孩子，過早為學(xué)區(qū)溢價(jià)，是存在降價(jià)貶值風(fēng)險(xiǎn)的。未來學(xué)區(qū)質(zhì)量下降，或者其他區(qū)域?qū)W區(qū)價(jià)值上升，或者大家都不再非常看重學(xué)區(qū)，就有這種風(fēng)險(xiǎn)。

中糧香頌麗都是武侯麗都板塊一個(gè)比較有品質(zhì)的小而美的樓盤，質(zhì)量地段是沒話說的，但是也要觀察房價(jià)是否夠好，還有就是它學(xué)區(qū)的屬性不是很強(qiáng)，當(dāng)撇出學(xué)區(qū)溢價(jià)后，它算是一個(gè)比較中庸的樓盤。

南城都匯我也寫過系列文章：

我個(gè)人建議看看五期，可以做到板式T2，然后還是套三雙衛(wèi)的格局，但是也存在漲價(jià)的這個(gè)風(fēng)向，需要好好找靠譜的房源。

如果已經(jīng)你兒子來到**的公司總部上班的話，我覺得還是圍繞南門，西門來做文章，除了麗都、東湖、青五內(nèi)金沙、市一醫(yī)院等，都可以線下實(shí)地看房比對，尤其是比對單價(jià)性價(jià)比。

最后再推薦一個(gè)區(qū)域作為對比看吧，那就是大源，可以考慮看看**這類小套三，也有很多200萬級的房源可選可上車。

總的來說以上板塊都是符合你們方位需求的，公認(rèn)的典型買法，沒有哪個(gè)就是絕對更好，能加以區(qū)分的，我認(rèn)為還是要下沉到具體房源，比如樓棟樓層采光視野，裝修好壞，價(jià)格是否撿漏，樓盤本身品質(zhì)氣質(zhì)是否喜歡等。