重磅利好！消費貸利率大降，買房未來或受益

利好政策又來了，個人消費貸利率將大幅下滑，個人房貸會從中受益嗎？

7 月 31 日，國務院常務會議指出，對個人消費貸款和服務業經營主體貸款進行貼息，有利于通過財政、金融聯動方式降低居民信貸成本和服務業經營主體融資成本，更好地激發消費潛力，提升市場活力。

所謂貸款貼息，就是國家拿出財政資金，對特定貸款進行財政補貼。

這屬于財政政策。顯而易見，在貨幣政策受限于美聯儲遲遲不降息的情況下，今年財政政策力度不斷加碼！

而即將實施的貼息政策涉及到兩項貸款，一項是個人消費貸，一項是服務業經營主體貸款。

那么，廣大民眾最關心的個人房貸，是否在其中呢？

本文，咱們深度分析一下。

個人房貸屬于消費貸？

我國貸款按大類劃分，只有兩種：一類是消費貸，主要是個人家庭在消費過程中使用的貸款；另一類是經營貸，即企業、機構、做生意的人為了經營而使用的貸款。

從這兩大類劃分來看，個人房貸肯定不屬于經營貸，應該屬于消費貸。

但這事，有點復雜！

由于個人房貸規模非常大，且買房行為到底屬于消費還是投資存在一些分歧。

比如，在我國 GDP 核算中，買房行為及房產銷售金額歸屬于投資項；再比如，統計體系中的 CPI（消費品價格）并沒有包含房價，但包含了房租，也就是說，租房住的行為屬于消費范疇，而買房子的行為嚴格講并不屬于消費。

所以，在信貸體系中，貸款既可以分為消費貸和經營貸兩類，又可以分為三類，即除了消費貸、經營貸之外，還有個人房貸，三者是并列項。

從上述分析基本上可以得出判斷，此次國務院對個人消費貸款進行貼息，應該不包含買房貸款，它主要包含我們熟知的類似買車貸款、買家電貸款、旅游消費娛樂貸款等等。

那么，貸款貼息政策對刺激消費和支持服務業經營主體的力度有多大呢？

可以舉個例子。

2024 年，財政部等多部門聯合下發了《關于實施設備更新貸款財政貼息政策的通知》，主要是想推動制造業設備更新和技術改造，當時貼息的幅度是 1 個百分點，貼息時間不超過兩年。

老楊查了一下，2024 年度全國制造企業的貸款利息在 3.7%-4% 之間，財政貼息 1 個百分點，相當于降低了利息支出 30% 左右。

當前個人消費貸的利率在 3%-3.2% 之間，如果同樣貼息 1 個百分點，那對廣大消費者的貸款成本就會減少 1/3，幅度挺大的。

2024 年以來，國家除了對設備更新進行貸款貼息之外，還對消費領域（比如家電以舊換新）給予財政補貼。

去年全國總計補貼了 1500 億，今年進一步升級，計劃補貼 3000 億，這對促進消費還是有效果的。

比如，我們看一下全國社會消費品零售總額，今年第一季度同比增速是 4.6%，第二季度就明顯增長到 5.4%。

全國 GDP 二季度的同比增速是 5.2%，但由于存在通縮，名義增速只有 4.2% 左右，而社會消費品零售總額同比增速 5.2% 遠大于 4.2% 的名義 GDP 增速。

也就是說，上半年，尤其是二季度，社會零售（消費主力）對經濟增長發揮著極其重要的作用。

以舊換新，還具有杠桿效應，對家電的補貼一般是 10%-15%，由此可以撬動了 80%-85% 的商品銷售總金額；今年國家投入 3000 億，對相關商品零售的刺激將會比較明顯。

當前買房屬于消費

這兩項貸款貼息政策，對房地產就沒有任何幫助嗎？

其實，有三點值得分析：

第一點，促進消費、促進經濟，經濟活躍度提升后，會對樓市的購買力產生促進作用。

第二點，此次政策也包含了對服務業經營主體的貸款利息補貼。

由于經營貸的貸款利息比較低，過去多年明顯低于正規的個人按揭貸款，就有一些經營貸流入房地產買房領域，以房產作為抵押物，套取低息的經營貸，這其實也是變相地推動了買房行為。

我估計，此次針對服務業的經營貸貼息，也會讓部分流入房地產的資金貸款成本下滑，未來一段時間，以服務業企業的名義去申請經營貸、流入房地產的數量會增加。

第三點，個人買房行為難道與消費就沒有任何關系嗎？

我以前分析過，當樓市向好、繁榮的時候，官方會議文件中一般不會把買房視作消費，但樓市低迷期需要救助樓市的時候，某些文件中就會把買房視作消費，這也是過去多年房地產 “夜壺” 現象的佐證之一。

舉個近期的例子，今年3月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《提振消費專項行動方案》，部署了八個方面 30 項重點任務，其中在 “大宗消費更新升級行動” 方面就明確提出，要更好地滿足住房消費需求，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求。

這里說的剛性和改善性住房需求，就是買房需求，可見是把買房行為視作住房消費。

同時，文件中還提出 “適時降低住房公積金貸款利率，擴大公積金使用范圍”。

各位一定要注意，在此國家級的重磅政策中，把買房用的公積金貸款視作住房消費，即承認了公積金貸款是消費性貸款。

那么按此邏輯，使用商業性貸款買房子，其性質應該和公積金貸款一樣，都是買房貸款。

未來個人房貸也可能貼息

我想，今年的個人貸款貼息政策應該是不包含個人買房貸款，但并不意味著明年、后年就不會把個人房貸列入政策受益范疇。

因為目前樓市還在下行，住房需求萎縮，如果到了明年、后年，為了救樓市、刺激購房需求，對買房貸款進行貼息，也是可以理解且合理的。

個人買房的利息支出對買房人來說是很沉重的負擔，政策也充分考慮到了這一點。

2024 年 9 月、2025 年 9 月，國家連續兩年對存量個人房貸的利息進行了統一下調。

但去年下調之后，金融管理部門也說了，以后不會再統一下調存量房貸利率了。

既然如此，通過國家貸款貼息的方式來專項支持個人買房貸款利息，就會是很好地支持買房需求的手段。

廣大房民朋友們，不要著急，政策面包會有的，咱們搬個小板凳，坐等明年、后年吧。