山東
在質量保修期內房屋出現質量問題，我們自然想到的是要找開發商來進行無償維修。但在過了質量保修期后房屋出現的質量問題，我們再去找開發商的時候往往以“已過質保期”為由，不再進行無償維修。很多業主以為房子過了保修期就只能自認倒霉，今天我們就從法律的角度來聊一聊，房屋出現質量問題過了保修期開發商真的可以不用再維修了嗎？
一、開發商最怕你知道的保修期真相
根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條及《建設工程質量管理條例》第四十條，保修期自房屋交付使用之日起計算：
1?? 基礎保修年限（國家強制規定）：
? 房子"骨架"（地基+主體結構）：保一輩子（50-70年）
? 防水工程（屋面防水、有防水要求的衛生間/房間/外墻面）：5年
? 水電管道(電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程)：2年
?供熱與供冷系統：2個使用季
??注意！開發商提供的《住宅質量保證書》保修年限只能比這個長，不能更短！
二、超過保修期后開發商的質量責任
主體結構不合格終身維權
真實案例：某小區交房10年后承重墻開裂，法院判決：退房+賠償！依據最高法解釋，主體結構問題不受保修期限制。
開發商存在過錯導致的質量問題
江蘇真實判例：業主發現衛生間漏水竟是開發商偷工減料，盡管已過5年保修期，法院照樣判開發商賠了8萬維修費！
隱蔽瑕疵在交付時已存在
法律規定：只要證明是交房時就存在的隱藏問題但因客觀原因未發現（比如埋墻里的劣質管線），保修期屆滿也可主張權利！曾有業主靠專業檢測報告成功維權。法律依據：《民法典》第六百一十七條，“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。”
這就是所謂的“物之瑕疵擔保責任”，是指出賣人在向買受人交付標的物前，對其所交付的標的物應擔保其權利完整無缺，并且依照法律規定、通常交易觀念或當事人的意思，標的物應當具有相應的價值、效用或品質。但需證明質量問題非因自然老化或使用不當，且在交付時已存在。
通常房屋和建筑工程驗收合格只是推定的合格，并不意味著建筑工程就百分之百合格，驗收合格并不能免除開發企業的“物之瑕疵擔保責任”。
拖延維修"秋后算賬"
重要提醒！保修期內報修過但沒解決的，必須保存維修記錄！有業主靠3年前的報修短信打贏官司。
三、這些情況只能自己修
?? 正常損耗或自然老化（如涂料剝落、五金件銹蝕等）
?? 購房者自行改造或使用不當（如如擅自改動管道、違規裝修引發的質量問題）
??超過房屋合理使用年限（如主體結構超過70年）
四、維權黃金三步走（附證據清單）
1?? 立即取證：拍攝視頻+找物業開證明
2?? 專業檢測：委托專業機構確定原因和責任主體（檢測費可索賠）
3?? 維權途徑：
? 協商（成功率30%）
? 住建局投訴（成功率50%）
? 起訴（成功率80%+）
律師特別提示：2025年山東高院新判例明確，《魯法案例【2025】061》。開發商用"過了保修期"推責可能構成欺詐！建議收藏本文，轉發給業主群，關鍵時刻能省幾萬維修費！
（維權證據清單）
? 購房合同+質量保證書
? 報修記錄（微信/短信/郵件）
? 同期同小區同類問題證據
? 專業檢測報告
? 損失清單（含誤工費、住宿費等）
保修期是指開發企業將房屋交付給業主后在保修期內出現的保修范圍內的質量問題無條件修復的期限，并非對房屋和工程質量承擔瑕疵擔保責任的期限。保修期滿，開發企業的保修責任消滅，但開發企業的瑕疵擔保責任不受影響。開發商在超出保修期的合理期限內，仍負有保證房屋質量的合同義務。
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