謝逸楓：一字未提房地產，只提城市更新，釋放10萬億存量計劃信號

文/謝逸楓

2025年7月30日，一場年中重量級“會議”，引起市場強烈的討論和關注，焦點集中在如此重要的經濟和政策定調“會議”，為什么“一字未提房地產，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風險出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級經濟和政策定調的“會議”，之前就有“一字未提房地產”的慣例，卻不影響房地產作為支柱產業、基礎產業、先鋒產業、主導產業的位置和城市主角及扮演穩增長、穩就業、防風險的關鍵行業。

2024年商品房銷售面積、銷售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷售面積、銷售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產對經濟增長的貢獻已由曾經的正向拉動轉變為一種需要其他經濟部門努力抵消和對沖的下行壓力。從宏觀數據看，房地產業增加值對GDP增長的拉動由正轉負，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產業增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產投資下滑是固定資產投資的主要拖累項，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產投資增速2.4%。

上半年拉動GDP的引擎器、火車頭中，房地產熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產繼續降溫，房地產開發投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴大，創歷史最低水平。

6月固定資產投資（不含農戶）環比下降0.12%，表明消費和投資的企穩基礎不牢固。上半年經濟增長5.3%，主要是財政政策和搶出口支撐。其中財政政策發力，不僅直接推升了基建投資，帶動了部分制造業投資和耐用品消費。

中美關稅協議的談判過程，國內出現“搶出口”現象，二季度美國加征關稅對外貿形成擾動，中美達成階段性協議之后，短期“搶出口”現象較為明顯，這使得短期工業生產受到支撐，讓出口短期內，保持大幅增長。

上半年“三駕馬車”的貢獻率看，最終消費支出、資本形成總額、貨物和服務凈出口）的貢獻率，分別是最終消費支出對經濟增長貢獻率52%，資本形成總額貢獻率16.8%，貨物和服務凈出口貢獻率31.2%。

當務之急是房地產救市不能半途而廢、斷斷續續、劑牙膏式的出臺政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規模政策刺激，否則無法讓促進、鞏固、推進房地產市場止跌回穩，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點在于“一字未提房地產”、“首次未提房地產風險”、“未提棚改2.0”、“未提現房銷售”，表明房地產風險得到防范控制，正在化解，市場正在筑底。

盡管昨天“會議”內容來看，沒有直接提房地產、房地產風險、棚改2.0、現房銷售、更大力度推進房地產市場止跌回穩，與房地產相關的內容，只表述為“落實好城市工作會議精神，高質量開展城市更新”，但不影響止跌回穩的目標推進。

適時降準降息，保持流動性充裕，加力支持實體經濟。創設新的結構性貨幣政策工具，設立新型政策性金融工具，支持科技創新、擴大消費、穩定外貿等。強化政策取向一致性。要持續用力防范化解重點領域風險。

繼續實施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

2024年9月26日的中政局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大房地產“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。這是2024年9月以來，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產政策概括為四個取消、四個降低、兩個增加的來源根據。

這是落實9.26會議的內容，重點是抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消是取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新換購住房稅費負擔。兩個增加是通過貨幣化安置方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；白名單項目信貸規模增加到4萬億。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權、債市）和經營性物業貸款這些政策延期到2026年底，以及調整存量房貸利率和個人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發揮金融機構在信息和財務管理方面的專業優勢。

“稅費調整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財政部、稅務總局、住建部聯合發布有關稅收政策的公告，涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策方面的調整。

契稅方面，首套房、二套房統一，將現行享受1%稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區適用統一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。

2025年6月13日，國常會對房地產行業作出重磅部署，首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，并圍繞構建新發展模式、推進“好房子”建設、摸底存量資源等三方面推出系統性舉措，這應該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開的城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發展的最高規格會議，高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產市場止跌回穩的重要抓手。

二是如何穩住樓市，防止大起大落，推進房地產市場止跌回穩，實現筑底到反彈。底線是穩，一旦無法止跌了，穩不住了，政策會適時加力，強刺激依然會出現。毫無疑問，城市更新和舊區改造是重點，強刺激出臺時機暫時不具備條件。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區改造的落實，優化存量推進。按照城市更新的資金來源來看，包括專項借款、專項債、銀行商業貸款、超長期特別國債、不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券。

2024年7月31日，國院印發深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃，對未來五年推進新型城鎮化建設的總體要求、重點任務、政策措施和組織實施等作出部署，《行動計劃》正式出臺。

體現國家對于新型城鎮化戰略的高度重視和深入布局。根據統計數據顯示，城市更新市場空間巨大且規模日益擴大，目前存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計算，城市更新項目每年將釋放出10萬億元的價值。

上海、天津、西安、廣州、無錫等地更是先后成立超百億元規模的城市更新基金，中國現有669個城市，將撐起一個數萬億級的城市更新大市場。因此，城市更新將成為房地產市場止跌回穩的重要支撐點。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點支持地級以上城市。僅35個大城市就有170萬套改造需求，全國地級城市有297個，改造需求更大。

2024年城中村改造擴圍至333個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個，更新改造小區內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。

研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大國家投資支持力度等內容。健全多元化投融資方式，加大國家預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。中央財政要支持實施城市更新行動。

本次會議強調的城市更新既不鼓勵大拆大建，也并非類似2014年-2018年大規模推動的棚戶區改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升，這個應該是危舊房改造，城市更新也包括在內。

2025年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩步推進，房票安置政策或將繼續完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩中也有望發揮更大作用。

會議明確七個重點任務，與房地產有關的內容有以下幾個方面。一是發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈。二是分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展。

三是高質量開展城市更新，構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。四是嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度。

不允許收購商辦公寓。同時，須對標的項目進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。商業銀行發放住房租賃團體購房貸款的前提是，風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務。

此外，要求利用貸款購買的商品房、商業用房等，須是法律關系清晰、已竣工驗收的房屋。在貸款存續期內，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地的商品房庫存。更重要的是，短期內，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現金流。目前，濟南、福州、天津、青島等市已經落地首批租賃住房貸款支持計劃貸款。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲面臨諸多亟待解決的問題，價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結合，廣州、佛山部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項目的推進，另一方面助力庫存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區通過“房票安置”模式累計完成認購商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動資金流轉超20億元。

合計動用資金超過3個億。其中“南充”收儲包括九熙府、棲山府等商品房，達到277套，2.4萬平方建面。儀隴縣項目400套，單套面積90平方下。毫無疑問，地方收儲正在緩慢的推進，最關鍵是收儲的規模和資金及去庫存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開始動用“專項借款”收儲房，其中佛山達到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團2025年次啟動了“收存轉保”。深圳、廣州自2024年國企下發“收儲房”文件后，此收儲房行動也正在推進中。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發行了用于收購閑置土地的專項債，發行金額合計2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業預警通數據統計，截至最新，有27個省市公示了收購存量閑置土地項目的具體信息。項目累計覆蓋4658塊宗地，資金規模（含擬定）達5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲項目后，各地積極響應。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲項目資金規模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲對象顯示，城投與地方國企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發債民營地產企業。即專項債資源或向地方城投平臺和國企傾斜，優先緩解區域自身債務壓力，民企受限于收儲價格等因素，可能獲益相對有限。

2025年上半年各地擬使用專項債券收購存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個城市，總金額超3500億元，規模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅動，在房地產領域產生協同效應，興起了新一輪房地產存量激活的熱潮。

專項債已成為土地收儲的關鍵資金來源。2025年7月30日，華發股份發布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價格，將位于深圳前海合作區的7塊商業用地轉讓給深圳土儲中心，標志著盤活存量土地、穩定市場方面邁出了實質性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬平方米，計容建筑面積約46萬平方米，目前均處于未建狀態。華發股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預計產生的虧損將超過公司2024年經審計凈利潤的一半。

政府收回價格與評估值基本持平，若繼續持有地塊將面臨長期資產沉淀和持有成本增加的風險，此次交易有助于實現風險對沖。收儲交易中，通常會參照當前市場價格回購，導致地塊價格相較于房企在市場高峰期的拿地成本出現“折價”。

目前深圳計劃以68億元的總價收儲世茂集團旗下“深港綜合體項目”12宗地塊，相較于世茂集團176.25億元的競買價格，折價幅度近六成。深圳通過專項債等市場化工具大規模收儲閑置土地，有效化解房企的存量風險，優化土地供應結構。

房地產價值不再局限于物理空間的建設，在于能否通過產品與服務創新，持續為城市功能升級注入動能。這種以城市功能為核心的發展模式，推動房地產行業從資本驅動轉向價值創造，從規模擴張轉向質量提升，與城市發展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發布了上海市工程建設規范《住宅設計標準》（征求意見稿），要求“好房子”建設的規范標準“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個陽臺的凈深不應小于1.30米；住宅層高不應低于3米，且不應大于3.6米等。