聯(lián)發(fā)到底干虧了沒有？

文/狗蛋分蛋

五湖之一的巢湖湖畔有個(gè)“濱湖新區(qū)”，有人說它是近三十年合肥最具潛力的新區(qū)板塊。

2021年聯(lián)發(fā)以近30%的溢價(jià)率在濱湖新區(qū)拿地，項(xiàng)目案名“濱語聽湖”，號(hào)稱“合肥城市封面，濱湖新區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿”，讓不少本地有錢人心甘情愿掏票子。

項(xiàng)目備案價(jià)超2.7萬元/㎡，開盤價(jià)最高達(dá)2.9萬元/㎡，以新區(qū)新盤的身份，賣出了合肥老牌核心區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格，一度刷新公眾認(rèn)知。

今年年初，濱語聽湖正式交付，業(yè)主們卻有些高興不起來。

外立面鼓包、圍墻開裂、綠化減配、地庫漏水......期待中的人居標(biāo)桿質(zhì)量問題不斷，有人直言：品質(zhì)趕不上回遷房。

最讓業(yè)主們揪心的是項(xiàng)目大門。

宣傳中，社區(qū)主入口寬度約57.6米并設(shè)有大堂會(huì)客廳，實(shí)際不僅寬度嚴(yán)重縮水，會(huì)客廳也離奇“失蹤”。

小區(qū)的副入口，宣傳中作為社區(qū)和周邊商業(yè)的連接點(diǎn)，在“形態(tài)美學(xué)”的基礎(chǔ)上，營造“動(dòng)態(tài)的商業(yè)氛圍”。

實(shí)際長這樣：

左圖是在項(xiàng)目未交付時(shí)拍攝的，右邊是交付后。業(yè)主懷疑，交付的大門，就是當(dāng)初臨時(shí)焊接大門噴色改出來的。

狗蛋說，作為“大門專家”的兄弟，聯(lián)發(fā)在大門上的造詣趕不上建發(fā)的一半水準(zhǔn)。

濱語聽湖從年初爆發(fā)維權(quán)，到今天，問題依舊沒有得到妥善解決。中間，因?yàn)殚_發(fā)商擺爛，有業(yè)主甚至爬上了項(xiàng)目高樓......

理解業(yè)主們的心情，但是這事兒真不值得用生命去搏。

關(guān)于聯(lián)發(fā)，最近關(guān)注樓市的人應(yīng)該不陌生，聯(lián)發(fā)全稱“聯(lián)發(fā)集團(tuán)”，其和建發(fā)的關(guān)系我們也聊過很多次，兩家房企同屬于廈門國企“建發(fā)股份”。

過去，建發(fā)比較出名，聯(lián)發(fā)相對(duì)低調(diào)。

比如業(yè)績上，建發(fā)比聯(lián)發(fā)強(qiáng)出不少，拿去年來說，聯(lián)發(fā)合同銷售金額為262億元，建發(fā)地產(chǎn)為1335億元，是聯(lián)發(fā)的5倍多。

拿地上，建發(fā)也一直沖在聯(lián)發(fā)前面。

不過今年，聯(lián)發(fā)突然起勢了。

上半年，聯(lián)發(fā)權(quán)益拿地額約85億元，數(shù)字已經(jīng)超過2024年全年。

其中還有不少核心城市的高溢價(jià)地塊，比如6月20日在上海，聯(lián)發(fā)以41.68%的溢價(jià)率拿地，6月19日聯(lián)發(fā)深圳拿地的溢價(jià)率更夸張，達(dá)到了46.6%。

這事兒我們在里講過，以前“建發(fā)系”只有建發(fā)猛，現(xiàn)在建發(fā)、聯(lián)發(fā)一起沖：

雙發(fā)出征，寸草不生。

這篇文章是6月底發(fā)的，最近突然被投訴了，還一連投訴了好幾天，只是每次都被平臺(tái)駁回。

投訴的理由主要有二，一是文章中提到了聯(lián)發(fā)的虧損問題，二是品質(zhì)問題。

先說虧損，聯(lián)發(fā)認(rèn)為公司不存在陷入虧損的說法。

其實(shí)公開數(shù)據(jù)很容易就能查到，2021年~2024年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的歸屬上市股東的凈利潤分別為8.51億元、3.45億元、0.72億元、-20.1億元。

財(cái)務(wù)角度來說，歸母凈利潤為負(fù)通常可以直接理解為“虧損”——因?yàn)闅w母凈利潤反映的是公司歸屬于母公司股東的凈收益，若為負(fù)數(shù)，意味著股東層面整體是虧損狀態(tài)。

數(shù)據(jù)上，2024年聯(lián)發(fā)明牌虧損。

毛利率上，2024年聯(lián)發(fā)集團(tuán)的整體毛利率下跌至了約6.9%，什么概念呢？同為地方國企，正在攻城略地的越秀，2024年毛利率約為10.5%，好兄弟建發(fā)為13.3%。

往前看，其實(shí)2023年聯(lián)發(fā)就已經(jīng)開始虧損了。

2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)營業(yè)利潤實(shí)際為-16.42億元，為啥最后錄得是正的0.72億？

主要是2023年紅星美凱龍?jiān)庥鼍薮蟮牧鲃?dòng)性壓力，建發(fā)當(dāng)了白衣騎士，以63億的價(jià)格買下了美凱龍近160億的凈資產(chǎn)。

這筆收購中，聯(lián)發(fā)分到了6%的股權(quán)，為當(dāng)年帶來了19.68億元的營業(yè)外收入，這才順利把虧損抹平了。

當(dāng)時(shí)有不少人打趣，聯(lián)發(fā)感受到了來自老父親的愛。

連續(xù)兩年?duì)I業(yè)利潤為負(fù)，算不算陷入虧損，大家可以自行判斷。

再說品質(zhì)。

聯(lián)發(fā)在大本營廈門的口碑曾經(jīng)還不錯(cuò)，最近幾年，隨著大行情的轉(zhuǎn)變及自身加速擴(kuò)張，其不少項(xiàng)目陷入維權(quán)爭議。

除了上面提到“濱語聽湖”，近期還有福州的君樾府，因?yàn)榉课萋┧w開裂等問題陷入維權(quán)；

漳州的聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)，有業(yè)主在社交平臺(tái)表示，項(xiàng)目出現(xiàn)地基下沉，陽臺(tái)橫梁出現(xiàn)開裂的情況；

南昌的藏瓏大境私自減配，小紅書上已經(jīng)吵成一片；

此外聯(lián)發(fā)悅鷺灣、聯(lián)發(fā)悅文華、聯(lián)發(fā)嘉悅里、聯(lián)發(fā)臻榮府、聯(lián)發(fā)悅禧府等等......從大本營廈門，到深圳、武漢、南昌等多個(gè)城市，聯(lián)發(fā)全國項(xiàng)目維權(quán)頻發(fā)。

當(dāng)然，這不是聯(lián)發(fā)獨(dú)有的問題，而是行業(yè)通病。如果房企本身還有虧損，那項(xiàng)目維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)提高。

維權(quán)頻發(fā)，足以說明其項(xiàng)目品質(zhì)不穩(wěn)定，“神一腳鬼一腳”的說法已經(jīng)算比較委婉了。

今年建發(fā)股份重整地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心很大，集團(tuán)對(duì)聯(lián)發(fā)也有了更多期待，其身上的擔(dān)子比以往任何時(shí)候都重。

今年2月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)啟動(dòng)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，撤銷13個(gè)城市公司，重組為10個(gè)事業(yè)部。

同時(shí)，聯(lián)發(fā)高層也出現(xiàn)了比較大的變動(dòng)，建發(fā)股份原副總經(jīng)理王文懷，空降聯(lián)發(fā)出任董事長，成為新一把手。原董事長趙勝華改任總經(jīng)理，原總經(jīng)理莊學(xué)謙，高升做了集團(tuán)副董事。

總部向下派人，市場普遍猜測有加強(qiáng)集團(tuán)管控的味道。

把視角拉遠(yuǎn)，近十年聯(lián)發(fā)和建發(fā)的產(chǎn)品迭代能力上，聯(lián)發(fā)被建發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。

一個(gè)在聯(lián)發(fā)的朋友告訴狗蛋，在產(chǎn)品這塊，聯(lián)發(fā)其實(shí)也有過努力，尤其是2019年前后，聯(lián)發(fā)從外部引入了很多職業(yè)經(jīng)理人，只是最后，大多沒有干出什么成績。

當(dāng)年主導(dǎo)職業(yè)經(jīng)理人引入的，正是這次高升的莊學(xué)謙，朋友說，這個(gè)人有一定的魄力。

只是內(nèi)部結(jié)構(gòu)固化，一些新的東西進(jìn)不來，光有魄力還不夠，適當(dāng)換血很有必要。

總之，今年重?fù)?dān)之下的聯(lián)發(fā)，出現(xiàn)了很多積極的變化。

這個(gè)節(jié)點(diǎn)上發(fā)現(xiàn)問題，與其急著否認(rèn)，不如大大方方直面問題。

這樣才能更好地解決問題。

濱語聽湖維權(quán)遲遲沒有進(jìn)展，有人把項(xiàng)目出現(xiàn)的問題匯總，大概90多項(xiàng)。鐵柱粗略翻了一下，發(fā)現(xiàn)很多不是一時(shí)半會(huì)兒能解決得了的，比如地庫柱體開裂，單靠補(bǔ)肯定不行，聯(lián)發(fā)需要時(shí)間拿出可行的解決方案。

門的事兒倒可以提提速。

比如那個(gè)看起來相當(dāng)“臨時(shí)”的側(cè)門，比起補(bǔ)墻，換門簡單多了。再不濟(jì)，也可以和兄弟請教一下，怎么拿出一個(gè)華麗的大門。