成都"隱形富豪"被查：名下只有兩間鋪子，卻賺得比王健林還多

在中國商界，說起"包租公"這個稱號，很多人第一時間會想到萬達集團的王健林。

但最近，一位來自成都的低調富豪——富森美家居創始人劉兵，卻因為驚人的盈利能力成為輿論焦點。

這位名下僅有兩間鋪子的企業家，每年卻能輕松斬獲近9億元的凈利潤，凈利率甚至一度超過貴州茅臺。

然而，隨著劉兵被成都市郫都區監察委留置調查的消息傳出，這位"最賺錢包租公"的商業神話背后，或許隱藏著更多不為人知的故事。

在成都北三環和南三環，各矗立著一座龐大的家居賣場——富森美北門店和南門店。這兩處物業總經營面積約125萬平方米，構成了富森美家居的全部商業版圖。

令人難以置信的是，僅憑這兩處物業的租金收入，富森美在過去十年間創造了最低45.53%、最高60.90%的驚人凈利率，這一數字甚至讓平均凈利率52%的貴州茅臺相形見絀。

富森美的財務數據堪稱商業教科書級別的案例。公司上市以來累計凈利潤約67億元，卻大手筆分紅了46億元，分紅率高達近70%。

即便如此，公司負債率仍保持在20%的極低水平，在資金密集型的商業地產行業中實屬罕見。使得富森美在同行中獨樹一幟，被業界稱為"商業地產界的一股清流"。

劉兵的個人財富也因此水漲船高。按照公司持有的物業和土地實際價值估算，其潛在資產可能高達130多億元。

這個數字遠超胡潤富豪榜基于市值計算的40億元估值，讓劉兵成為名副其實的"隱形富豪"。更令人稱奇的是，這一切財富都源自于那兩間看似普通的家居賣場。

劉兵的創業故事頗具傳奇色彩。這位1968年出生的四川人，最初只是在成都金牛建材經營部擔任管理職務。

1998年，他下海創立富森木業，從事木材貿易業務。然而僅僅兩年后，劉兵就敏銳地捕捉到了商業地產的機遇，與家人共同注冊成立了富森美家居，將業務轉向家居賣場經營。

2002年，富森美首個賣場——北門店在成都北三環川陜立交附近開業。這個占地880畝、經營面積達58萬平方米的龐然大物，在當時堪稱商業奇跡。

雖然2000年左右成都的住房均價僅1000多元/平方米，但劉兵要拿下如此大面積的土地并完成建設，背后需要的資金實力和政商資源可想而知。

值得注意的是，北門店的開業時間與成都三環路通車完全同步，這種與城市發展規劃高度契合的選址策略，既展現了劉兵敏銳的商業嗅覺，也暗示了其可能具備的特殊信息渠道。

對于一個創業僅兩年多的企業家來說，能夠準確把握城市發展脈搏并投入巨資布局，這恐怕不是誰都能做到的。

劉兵被留置調查的消息之所以引發廣泛關注，不僅因為其個人財富傳奇，更因為這是近期家居賣場行業一系列高層被查事件的最新一例。

在此之前，紅星美凱龍的車建新、居然之家的汪林朋等業內大佬也相繼被監察部門調查。A股三大家居賣場上市公司的掌門人無一幸免，這一現象絕非巧合。

表面上看，家居賣場經營的是家居產品銷售，但實際上，富森美、紅星美凱龍等企業的商業模式與萬達廣場如出一轍——都是通過自建商業物業后出租獲利，本質上屬于商業地產范疇。

而一旦涉及地產行業，就不可避免地要面對土地獲取、銀行貸款等需要與政府部門密切互動的關鍵環節。

在中國商業地產發展歷程中，土地獲取方式、銀行貸款條件等方面往往存在一定的"灰色地帶"。早期進入者憑借先發優勢和政策紅利，能夠以極低成本獲取優質土地資源。

富森美財報顯示，其投資性房地產賬面價值僅為19.5億元，折合每平方米約1560元，而按照當前成都三環商用物業2萬元/平方米的市場價計算，實際價值可能高達250億元。這種賬面與實際價值的巨大差異，正是早期低成本拿地的直接體現。

富森美能夠實現遠超行業平均水平的盈利能力，其商業模式值得深入剖析。與傳統商業地產企業不同，富森美采取了極為保守的擴張策略。

成立20多年來，劉兵始終堅守成都市場，僅開發了兩處物業。這種極度的專注和克制，使得公司能夠將全部精力投入到兩處優質物業的精細化運營中。

此外，富森美極低的負債率也是其保持高利潤的關鍵因素。在商業地產行業普遍高杠桿運作的背景下，富森美20%的負債率顯得尤為另類。

這種保守的財務策略雖然可能限制了擴張速度，但卻使公司避免了高額財務費用的拖累，在經濟下行周期中展現出更強的抗風險能力。

對于劉兵被調查一事，富森美官方表現得相當淡定，表示"一切正常，不會產生重大影響"。這種底氣部分源自同行經驗——居然之家老板汪林朋在被留置后不久即獲解除；部分則源于對公司規范運作的自信。富森美上市十年來，確實未曾出現重大違規事件。

然而，這一系列事件仍然給商業地產行業敲響了警鐘。隨著中國法治建設的不斷完善和反腐敗斗爭的持續深入，過去發展過程中可能存在的不規范操作將面臨越來越嚴格的審查。

對于富森美這樣的企業而言，如何在保持經營特色的同時，確保所有歷史操作的合法合規性，將成為未來發展的重要課題。