時隔十年，曾經的洼地虧麻

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

時隔十年，靠現房還能赤手空拳拿下市場嗎？

坪山神盤

坪山中心即將上新，老業主是否會被背刺？

作為坪山地標性綜合體六和城的二期，最近位于坪山中心的臻文府再次有很快入市的動靜。

據了解，項目即將以現房的姿態入市，共520套住宅，戶型面積段59-132平，吹風參考均價3.5萬/平，展廳、樣板間已經開放，轉介渠道也在推送了。

實地考察，現房的狀態完成度已經很高，成熟的商業是一路之隔的益田假日世界，可選的教育資源有六聯小學，東北師范大學附屬學校，深圳市坪山實驗學校。

對比深圳的各大關鍵片區地段的典型臻文府雖然不算起眼，但也是坪山區域的網紅項目了。

曾經數次吹風入市，卻一再延期，被市場戲稱為“坪山最慘神盤”。

2024年10月項目就被納入深圳當年四季度的新房供應計劃中，并且市場很快傳出樣板間開放的消息，吹風同年11月底推出。

但就在市場以為項目接近封頂狀態穩打穩扎理應入市的時候，卻很快傳出直接不賣了的消息。

緊接著今年1月，項目再次被納入了2025年一季度計劃預售商品房的供應名單中，且在2025年1月項目再次吹風，預計推遲1月底開盤，但亦未兌現開盤計劃。

到了2025年3月，市場信息顯示計劃3月入市，但截至二季度結束也仍未開盤，并且也從深圳的三季度預售計劃名單中消失。

那么，這次已經現房的臻文府會如期嗎？

但是否如期入市，在當下的新房市場已經不是最重要的了。

最重要的是，作為坪山綜合體標桿時隔10年的續杯，賣點是否可以真正說服市場。

開發商營銷宣傳項目是集合交通、教育、商業集合的“中芯區”，大約70步可以到益田假日世界。

雖然配套齊全，但項目屬于坪山老城區，即使作為坪山的行政+商業核心區，周邊依舊避免不了“工業風”，南側毗鄰批發市場，西南是民房。

而這些民房雖被納入了舊改，但進展緩慢，現場仍有多棟舊樓由于補償方案未談妥未拆，未來城市界面還有很大的提升空間和想象力，短期內要接受環境雜亂問題。

其次項目以現房“無需等待、品質眼見為實”，還是2025年深圳坪山首個現房新房為賣點，但實際情況是展示的樣板間并非交付標準，具體還要看實際的交。

要知道，即使是現房銷售，最終交樓現場和樣板房宣傳的差距有時候也讓業主們猝不及防。

項目去年曾宣傳“居于坪山中芯，生活從容無憂”，但是否真的無憂，或許還需要打上一個問號。

因為項目連車位配比1:1都做不到。

根據規劃，項目總戶數520戶，而機動車位個數358個，車位缺口162個。

停車位的不足，未來入住率增加帶來的停車搶車位問題，后期對居家便利度是一定有影響的。

那么又談何“從容無憂”？

這在坪山區域的住宅身上，真的太少見了。

不僅如此，項目占地面積9254.86平方米，塞了4棟住宅，容積率達到5.78，整個社區的綠化覆蓋率規劃只有25%，連30%都沒有，深圳正常新房小區的綠化覆蓋率都有45%。

這就意味著項目小花園，只有屋頂花園的空間，社區活動空間并不大，也沒有泳池。

盡管項目的總31層，2梯4/5戶，對比那些動不動總層高達到50層+的超高層，密度低很多，但樓棟之間最近的距離只有24.11米。

這又談何“生活從容無憂”？

更重要的是，項目有一定比例的回遷住宅，這就非常考驗后期的物業管理能力了。

所以，開發商具體如何定價才能打開市場的接受度？

不要忘了，這還是建筑規劃設計新規之前的產品。

如今市場對于新房的態度就是要高度對賬。

若賬本和購房群體預期落差太大，無論項目前期宣傳多么聲勢浩大，營銷中心活動搞得再華麗，后續持銷周期都會比以往想象的更長。

曾經的洼地

曾經，坪山區域被市場視為深圳嚴重被低估的板塊。

是眾多剛需群體最后的選擇。

但回過頭來對賬，曾經的洼地隨著市場進行了大幅度的調整。

坪山的價格，市場去年3房總價心理預期只到160萬-170萬。

到了今年，市場已經給出了差不多的估價，并且還是區域相對典型的二手房。

六和城已經成交了一串低于“3字頭”很多的案例。

比如今年5月成交的兩套房源，一套87.12平，成交總價262萬，折合單價約3萬/平，一套70.94平戶型，成交總價約191萬，折合單價約2.7萬/平。

曾經以均價約43768元/平，單價區間約3.7萬-4.55萬/平，總價區間319萬~511萬入市的花樣年好時光今年5月底有一套118.4平戶型成交，成交總價約328萬，折合單價約2.77萬/平。

而花樣年好時光與六和城與臻文府僅一路之隔。

再比如與臻文府相距約1.9公里的心海城，2016年開盤，開盤均價3.3萬，折后均價約2.9萬/平-3.15萬/平，如今成交價賣得卻比十年前都要便宜。

今年4月成交一套80.93平戶型，成交總價約175萬，折合單價約2.16萬/平，今年6月成交一套99.16平戶型，成交總價約230萬，折合單價約2.32萬/平。

而曾經的新房，如碧湖春天花園，與臻文府相距約5.3公里，2020年最貴的一批房源入市均價約40612元/㎡，二手房最新的成交價維持在2萬/平左右的關口，5月一套96.66平的三房成交總價只有187萬，折合單價約1.93萬/平。

所以可以看到，曾經的洼地，如今新房整體價格維持在了2萬-3萬/平的區間，幾乎回到了10年前。

這才是坪山臻文府最大的壓力來源。

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作者觀點，不代表格隆匯立場