這幾個(gè)地方的樓市真正回暖了

不知不覺(jué)7月也進(jìn)入了尾聲

上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一系列上半年的官方數(shù)據(jù)

自4月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速再次進(jìn)入兩位數(shù)下跌周期，已經(jīng)連續(xù)38個(gè)月為負(fù)

與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，兩大數(shù)據(jù)的跌幅也在進(jìn)一步擴(kuò)大

今年1到6月，新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.5%，銷(xiāo)售額同比下降5.5%

從整體來(lái)看，全國(guó)樓市的數(shù)據(jù)確實(shí)偏冷，離“止跌回穩(wěn)”還有一定的距離

不過(guò)，具體到各個(gè)城市、房企還有項(xiàng)目方面，冷熱的分化還在進(jìn)一步加劇

我們也發(fā)現(xiàn)，相比國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市，有幾個(gè)城市的樓市表現(xiàn)可謂是風(fēng)景獨(dú)好，各有亮點(diǎn)，發(fā)揮所長(zhǎng)

具體都是哪些城市，今天來(lái)盤(pán)點(diǎn)看看

01

沒(méi)想到，上半年賣(mài)地冠軍竟然是杭州

是的，你沒(méi)看錯(cuò)

今年上半年涉宅土地出讓金額最高的城市，既不是上海也不是北京

而是杭州這個(gè)勢(shì)頭正猛的新一線城市

6個(gè)月、21次土拍，在10個(gè)區(qū)賣(mài)出了68宗地，收獲了1160億元的涉宅土地出讓金

快要趕上去年全年的1169億元，正式超越北京、坐穩(wěn)全國(guó)第一

這么多地不僅賣(mài)得多，而且賣(mài)得貴

平均溢價(jià)率高達(dá)37%，最高的一塊地甚至突破了100%來(lái)到115%，被建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得

就此成為了今年以來(lái)全國(guó)土拍市場(chǎng)的最高溢價(jià)率

之所以能取得這么突出的土拍成績(jī)，除了取消限價(jià)的措施外，還和這幾點(diǎn)密不可分

首先就是核心區(qū)域供地大增

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，68宗地中超過(guò)一半集中在主城核心板塊，包括錢(qián)二、錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、運(yùn)河新城

還有不少分布在丁橋和蜀山這樣的改善地塊

其次是容積率的降低

有的地塊是本身容積率就低，比如幾個(gè)“地王”項(xiàng)目都在1.2以下，還有的是主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃、降低了容積率

正是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的市區(qū)低密地塊不斷，推動(dòng)杭州地價(jià)持續(xù)新高，上半年已有近20個(gè)板塊地價(jià)紀(jì)錄被刷新

成交樓面價(jià)也接連破6、7、8萬(wàn)/平大關(guān)，超越了廣州和深圳，僅次于北京和上海

還有一二手房穩(wěn)健成交的基本盤(pán)，購(gòu)房需求旺盛

新房連續(xù)一年成交量大于供應(yīng)量，處于供不應(yīng)求狀態(tài)

二手房上半年總成交量也創(chuàng)下了近4年來(lái)新高，3月單月突破1萬(wàn)套

也難怪杭州土地市場(chǎng)能夠殺出重圍，涉宅出讓金額拔得全國(guó)頭籌

02

“全國(guó)樓市第一城”到底有多猛

再來(lái)看看成都這個(gè)名副其實(shí)的全國(guó)銷(xiāo)冠

只用了半年時(shí)間，就賣(mài)出了超過(guò)17.6萬(wàn)套的巨量住宅，力壓上海和北京

哪怕受到春節(jié)季節(jié)性影響

新房每個(gè)月的成交量也有8800多套，二手房每月更是在1.7到2.5萬(wàn)套之間，比上海3月的小陽(yáng)春還要猛

那么，具體都是哪些新房項(xiàng)目，還有哪些二手板塊賣(mài)得最突出呢？

毫無(wú)疑問(wèn)，新房成了千萬(wàn)級(jí)改善豪宅的天下

前10大項(xiàng)目里有4個(gè)套均總價(jià)都在千萬(wàn)級(jí)左右，可謂是越貴賣(mài)得越好

此外，像JFC交子金融廣場(chǎng)、麓湖麗世縵華、金融城交子縵華、仁和春天29號(hào)院、招商翎云閣這幾個(gè)豪宅盤(pán)

上半年的單盤(pán)成交量也都紛紛超過(guò)了50套，顯示出了強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力

二手房方面，成交套數(shù)前三的區(qū)域依然是新都、成華和高新南

不過(guò)三者之間的差距仍在不斷縮小，說(shuō)明當(dāng)下的購(gòu)房者愈發(fā)認(rèn)可核心區(qū)

套均150萬(wàn)以下的剛需為主力，這一部分占據(jù)市場(chǎng)超7成

200到300萬(wàn)的剛改客戶也開(kāi)始發(fā)力，成交份額較去年下半年有所提升

再把時(shí)間拉長(zhǎng)到5年，我們可以看到

在一二手比例有所切換的情況下，成都樓市一直保持著量級(jí)穩(wěn)定

就這樣，成都還不放松，剛剛六部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了17條樓市新政

從提升供應(yīng)質(zhì)量、滿足多樣化需求、盤(pán)活存量、發(fā)揮公積金功效等4個(gè)方面，繼續(xù)發(fā)力

03

為什么天津的房租最堅(jiān)挺？

除了房子銷(xiāo)量和價(jià)格外，大家日常中還會(huì)比較關(guān)注住宅的租金情況

而且通過(guò)和商鋪還有辦公其他兩類(lèi)的租金比較，也能發(fā)現(xiàn)住宅租金的抗跌性更強(qiáng)

通過(guò)整理35個(gè)主要城市的租金數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)天津這一年半以來(lái)的表現(xiàn)最為堅(jiān)挺

對(duì)比去年下半年，35城中一共有11個(gè)城市環(huán)比上升

天津位列環(huán)比漲幅第二位，達(dá)到3.4%，僅次于西寧的3.6%

比起去年上半年，天津更是成為了為數(shù)不多同比上升的城市

租金同比上漲0.9%，僅次于烏魯木齊的2.3%，同樣凸顯出了強(qiáng)大的韌性

先從價(jià)格來(lái)說(shuō)，天津的租金均價(jià)為41.3元/月*平方米，排在第10位

和成都、廈門(mén)差不多，是北京的1/3左右

再來(lái)看變化

當(dāng)?shù)刂薪橄蛭覀兘榻B，天津除了市中心和平區(qū)的房租略貴之外，有很多陪讀家庭

其他像河西、南開(kāi)、西青的價(jià)格都不高

北辰更是洼地，一室戶只要不到1500元/月，地鐵的配套也都跟上了

之所以天津的租金這么穩(wěn)定而有性價(jià)比

一方面是城市居民的可支配收入較高，租金在其占比尚可，負(fù)擔(dān)的壓力不算大

另一方面也因?yàn)榻鼛啄甓址績(jī)r(jià)跌出了性價(jià)比，很多房東轉(zhuǎn)而邊賣(mài)邊租，租賃房源供給大大增多

還有當(dāng)?shù)貒?guó)企源源不斷推出的公租房，也進(jìn)一步拉低了市場(chǎng)均價(jià)

04

就連小縣城也在發(fā)力做改善

之前我們寫(xiě)過(guò)很多次縣城樓市，主要聚焦在浙江義烏

事實(shí)上，昆山這個(gè)全國(guó)“最強(qiáng)縣市級(jí)”，這兩年的新房表現(xiàn)同樣值得關(guān)注

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，今年一季度昆山新房成交套均面積達(dá)到了155平，創(chuàng)下了歷史新高

尤其是玉山主城新房的成交套均面積更是來(lái)到了167平

基本上人人買(mǎi)的都是大平層，超過(guò)同時(shí)期蘇州市區(qū)接近30平

這其中，洋房和別墅類(lèi)產(chǎn)品成交面積占新建商品住宅總成交量的39%，占比也是近十年來(lái)的新高

不少開(kāi)發(fā)商也是拿出專注高端改善客群的產(chǎn)品系，集中扎堆在昆山主城區(qū)

代表性新盤(pán)包括城東板塊的國(guó)創(chuàng)招商琨悅里、南部板塊的藍(lán)城南璞云廬、巴城板塊的江南芝云等

國(guó)創(chuàng)招商琨悅里的容積率只有1.2，是近8年主城區(qū)唯一的低密墅居

而江南芝云作為昆山首個(gè)第四代院墅產(chǎn)品，套均1000萬(wàn)的聯(lián)排更是在10分鐘內(nèi)一搶而空

無(wú)一例外，這些改善產(chǎn)品基本上不缺購(gòu)買(mǎi)力，屢開(kāi)屢罄就是它們最好的證明

還離不開(kāi)當(dāng)?shù)亍耙耘f換新”政策的升級(jí)，取消舊房面積144平以下的限制，納入更多優(yōu)質(zhì)新房

讓當(dāng)?shù)氐睦襄X(qián)客戶也能賣(mài)掉舊的豪宅，來(lái)買(mǎi)新的大平層，充分激活置換鏈條

口碑房企打造品質(zhì)項(xiàng)目，充足購(gòu)買(mǎi)力疊加政策支持，讓昆山的改善新房越賣(mài)越好

“越買(mǎi)越大，越買(mǎi)越低密”，購(gòu)房者已經(jīng)進(jìn)入深度改善階段

05

不得了，上海豪宅成交又破紀(jì)錄了

大家一直都知道，上海這幾年的豪宅市場(chǎng)很瘋狂

但沒(méi)想到的是，今年上半年原來(lái)還可以這么瘋狂

光3000萬(wàn)以上的新房就賣(mài)了1096套，相當(dāng)于平均每天成交6套！

連5000萬(wàn)以上半個(gè)小目標(biāo)的也賣(mài)了482套，快接近去年同期的兩倍，平均每天也有快3套

總的來(lái)看，這些熱銷(xiāo)豪宅位于黃浦、徐匯濱江、老靜安等中心城區(qū)核心地段，具有稀缺性

單價(jià)也在節(jié)節(jié)攀升，不斷突破翠湖天地六期的新房天花板

像綠城潮鳴東方和嘉里金陵華庭，兩個(gè)項(xiàng)目最高單套均價(jià)超過(guò)了26萬(wàn)/平

保利世博天悅6月加推的江景房源中，備案單價(jià)最高則達(dá)到了30.27萬(wàn)元/平

這些開(kāi)發(fā)商通過(guò)打造標(biāo)桿產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)的同時(shí)又帶動(dòng)去化

接下來(lái)還有多個(gè)“地王”豪宅項(xiàng)目排隊(duì)入市

從風(fēng)貌別墅到疊墅、江景大平層都有上新，推動(dòng)上海今年一手市場(chǎng)再破紀(jì)錄

06

當(dāng)然，不光我們介紹的這幾個(gè)城市，其他城市也有可圈可點(diǎn)的地方

比如上半年北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2022年以來(lái)同期新高；

深圳的二手住宅成交量同比增幅高達(dá)30.7%，排在四個(gè)一線城市的首位；

還有東莞、紹興、青島120到144平新房的成交套數(shù)提升了超過(guò)5%；

泉州、揚(yáng)州、無(wú)錫、合肥144平以上的改善住房成交也有明顯提振……

這么多點(diǎn)狀數(shù)據(jù)的回暖，也希望能給下半年的樓市注入更多信心

畢竟市場(chǎng)總是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的，還會(huì)在一段時(shí)間的調(diào)整內(nèi)不斷尋找平衡

以上為正文，來(lái)自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6179篇原創(chuàng)文章