租金，要漲了？

　　正文

　　就在剛剛，7月21日晚上7點多，國務(wù)院公布了《住房租賃條例》，我就快速寫了這篇文章！

　　這份《條例》有7章50多條，內(nèi)容很多，我摘重點的內(nèi)容和大家說說。

　　一，啥是條例

　　條例不是法律，

　　但國務(wù)院頒布的《條例》具有和 法律文件的性質(zhì)，在實施過程中與法律的效力一致。

　　所以可以這么理解《住房租賃條例》就是租賃維度的法律！

　　所以《條例》里面的所有內(nèi)容都是行為準則。

　　二，條例的主要內(nèi)容是什么？

　　我看完了《條例》的所有內(nèi)容，總結(jié)而言就是一句話：通過《條例》重構(gòu)中國租賃市場。

　　那么，怎么重構(gòu)中國住房租賃市場？

　　簡單概括就是安全為底線、以稅收為紐帶、以保障為托底。

　　什么是安全為底線？

　　比如改造的群租房被明令禁止！

　　來，大家看下面這張圖，這是50平米的房子，里面有16張床鋪，而火災(zāi)就是因為“群居”而引起。

　　剛剛頒布的《住房租賃條例》明確不能擅自改動消防、室內(nèi)裝飾、稱重和水電，這就意味著“改造房屋結(jié)構(gòu)”的二手房將徹底退出市場。

原文

（一）出租不符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強制性標準的住房；

（二）損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施；

（三）改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)；

（四）私拉亂接水、電、燃氣管線。

　　這個條例當中關(guān)于“安全底線的內(nèi)容”很多，還包括中介人員不得租賃車庫、陽臺等等。

　　除了安全維度的內(nèi)容，有一個非常關(guān)鍵的要求，就是[原文：未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案]的機構(gòu)、中介會被警告、罰款（2到10萬元）、停業(yè)！

　　這意味著什么？

　　意味著稅收

　　那么，什么是稅收為紐帶？

　　因為從現(xiàn)在開始租房必須要簽訂《住房租賃合同》，而租賃合同備案必須繳稅。

　　至于稅率多少，各個地方城市不一樣，我找了一份廣州的租賃備案收稅的標準，大家可以看看

　　有些伙伴看到這里會問：1000元的租金，我租賃合同寫100元，是不是稅費就少了呢？

　　我告訴大家，大家忘記住宅銷售的時候，“商品房銷售價格審核”了嗎？同樣的道理，租賃價格一定是市場評估的租賃價格。

　　所以把真實租金寫成“虛構(gòu)”的低租金，這條路肯定走不通。

　　那么在這種情況下會發(fā)生什么？

　　我寫文章的時候第一個想法就是：成本轉(zhuǎn)嫁啊！

　　就是租賃合同分成兩份，一份就是正常市場價格《租賃合同》，另外一份可以變成家電租賃合同。

　　換句話說，因為《租賃合同》備案產(chǎn)生的稅收，也就是減少的租金收入，以家電租賃的方式轉(zhuǎn)嫁給租客！

　　我知道，看文章的伙伴有很多沒有房，在租賃房子，看到這樣的內(nèi)容一定心里大喊：你這個自媒體太無良了，我們不租了，換一套房子不可以嗎？

　　其實呢，稅費成本轉(zhuǎn)嫁成租金，這件事會是所有租賃方，不管機構(gòu)、房東、租賃公司的共性認知。

　　因為中國的住宅房貸的最低利率是3%，住宅的租金回報率很少能超過3%，只有很老舊的住宅能達到5%。

　　在這樣的前提下，收取10%左右的租賃綜合稅，對所有“持產(chǎn)者而言”都是不合理的。

　　所以，人性之下，轉(zhuǎn)移租賃稅成本到承租方，也就是租客，一定是共性選擇。

　　而我舉例的“家電租賃”只是“小把戲”，類似長租公寓、租賃機構(gòu)可以收取服務(wù)費、廚房使用費、洗衣機使用費等等。

　　那有伙伴說，我可以不租啊，可以換啊！

　　大家要明白，這里有兩個前提：

　　第一個前提：低價租賃房源會消失

　　大家想啊，這群居、改動的二手房再次出租都不符合“安全”要求，這就意味著這一類型的租賃房源會退出市場。

　　所以，可租賃的房源，短期來看一定會減少！

　　在租賃房源減少是必然的前提之下，換房租賃本身就意味著租房難，租房成本上漲~

　　2、成本

　　從“產(chǎn)權(quán)持有者”看，成本不可承受~

　　目前市場租賃的房源有如下幾類：

　　——從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)角度看，分別是商品房租賃、公寓房租賃、城中村租賃；

　　——從管理運營角度看，就兩類，分別是長租公寓，短租公寓（類酒店）

　　而公寓的房貸利率普遍在4.1%到4.2%之間，現(xiàn)在租賃回報率5%看似有得賺，但如果收租賃綜合稅達到10%，那么就不存在盈利！

　　——住宅租賃前文有講，就不贅述了

　　至于現(xiàn)在最大的租賃房來源就是城中村，而城中村又是中央城市會議城市更新的重點。

　　換句話說，依據(jù)中央城市會議的規(guī)劃，未來城市更新主要是城中村和老舊危 房，而這兩塊是目前“租賃市場”占比最高的。

　　所以，正確的說法不是房屋租金上漲，而是租房的成本會增加~

　　關(guān)于未來租金必漲這件事，我們在2023年9月份就寫文章告訴大家了，只是不知道多少人聽進去了

　　那么，除了安全隱患的低價房源會減少，稅收成為大概率事件之外，這份《條例》還有哪些內(nèi)容值得普通人關(guān)注呢？

　　就是針對中介服務(wù)有更規(guī)范的要求。

　　比如這條——

　　（原文）第四十五條 住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)的從業(yè)人員同時在兩個或者兩個以上住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)從事業(yè)務(wù)，或者以個人名義承接住房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責令改正，給予警告，可以處1萬元以下的罰款；

　　有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，1年內(nèi)不得從事住房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴重的，5年內(nèi)不得從事住房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

　　除了這條之外，還有（原文）發(fā)布虛假或者誤導性房源信息，隱瞞或者拒絕提供擬出租住房有關(guān)重要信息的都會責令整改或罰款。

　　3、最后

　　文章最后，說幾點我的感受~

　　鋪墊——

　　我感覺這件事有利于租賃保障房金融化。

　　按照十四五規(guī)劃，中國將建成650萬套保障房，地方政府從開放商手里收購商品房做保障房，不是為了“留著看的”

　　而是要將保障房做成REITs的，比如如福州、上海，年化收益4%–6%

　　規(guī)范——

　　看完《條例》的第一個感覺就是規(guī)范，對承租方也就是租客而言，未來的租賃房市場會更安全、更規(guī)范

　　寡頭——

　　中國未來的租賃房市場會形成地方城市安居公司+城市龍頭機構(gòu)的寡頭格局，換句話說，未來城市可租賃房源，大部分都會被大企業(yè)、大機構(gòu)瓜分。

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