《住房租賃條例》正式出臺(tái)，這幾點(diǎn)值得關(guān)注！

　　中指研究院持續(xù)開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)調(diào)研與研究，并定期發(fā)布系列報(bào)告。了解詳情

　　7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)日前簽署國(guó)務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。《條例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。本條例的征求意見(jiàn)稿于2020年9月發(fā)布，本次《條例》正式出臺(tái)為住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準(zhǔn)則，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃管理體系進(jìn)一步完善。

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　　鼓勵(lì)居民自有房源出租，支持企業(yè)盤(pán)活存量用房用于租賃，多渠道增加租賃住房供給，推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)

　　相較征求意見(jiàn)稿，《條例》在總則第五條增加了“國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。”近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤(pán)活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。值得注意的是，當(dāng)前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報(bào)批難等問(wèn)題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進(jìn)一步優(yōu)化完善。

　　非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，要求合同網(wǎng)簽備案，提升市場(chǎng)管理規(guī)范化

　　《條例》第七條對(duì)用于出租的房屋提出明確要求，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面法律法規(guī)和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康，非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)。《條例》第十條明確“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。”《條例》通過(guò)對(duì)居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可有效保障租戶的合法權(quán)益，降低承租人的押金損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，《條例》第八條明確要求“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。”合同備案制度有助于規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，也為承租人按照有關(guān)規(guī)定享受基本公共服務(wù)提供了依據(jù)。此外，合同備案制度的實(shí)施，也有助于政府掌握租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為后續(xù)政策制定和市場(chǎng)監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。通過(guò)合同備案和對(duì)租客權(quán)益的雙重保障，未來(lái)租賃市場(chǎng)將更加透明、規(guī)范，房東和租客的合法權(quán)益也將得到更有力的保護(hù)。

　　強(qiáng)調(diào)完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)

　　《條例》第十四條明確提出“國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”。近幾年，在各項(xiàng)政策支持下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，從保租房籌集規(guī)模來(lái)看，“十四五”時(shí)期，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），完成率達(dá)66%；統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出“全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開(kāi)工建設(shè)和籌集180萬(wàn)套（間）。”2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場(chǎng)正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)階段，這也對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)提出了更高要求。

　　相比發(fā)達(dá)國(guó)家，目前我國(guó)住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國(guó)開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量為135.9萬(wàn)間，占整體市場(chǎng)份額仍較小。從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來(lái)看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開(kāi)政策支持，未來(lái)政策有望繼續(xù)從財(cái)政金融、市場(chǎng)培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才人口等方面，對(duì)供需兩端政策持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。

　　在對(duì)住房租賃企業(yè)的要求方面，《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)布真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的，按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

　　建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管與信用體系建設(shè)，構(gòu)建租賃市場(chǎng)良性生態(tài)

　　《條例》第二十九條提出“設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。”這一機(jī)制的建立，將有助于提高市場(chǎng)透明度，便于政府及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動(dòng)市場(chǎng)朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。

　　《條例》第三十三條要求“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)、住房租賃相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管。”通過(guò)構(gòu)建完善的信用體系，有助于提升租賃市場(chǎng)的透明度和公信力，推動(dòng)形成公平、公正、有序的市場(chǎng)環(huán)境。整體來(lái)看，通過(guò)制度化地收集、公開(kāi)和共享市場(chǎng)主體的信用信息，可以有效降低信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，使交易雙方在簽約前即能獲得對(duì)方的歷史行為參考，從而減少違約和欺詐行為的發(fā)生。

　　此外，《條例》還對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)定住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源并編制住房狀況說(shuō)明書(shū)，對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)。《條例》同時(shí)對(duì)住房租賃違法行為的責(zé)任追究進(jìn)行了明確，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的違法行為，規(guī)定可依法處以罰款、警告、暫停相關(guān)業(yè)務(wù)或者停業(yè)整頓、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

　　整體來(lái)看，《住房租賃條例》的正式出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入了法治化、規(guī)范化的新階段。《條例》通過(guò)規(guī)范租賃活動(dòng)、約束住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理并嚴(yán)格責(zé)任追究等措施，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。同時(shí)該條例的出臺(tái)也將對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。

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