三個關鍵詞，讀懂龍湖這半年

跌宕起伏的2025年上半年，終于落下帷幕。

從年初橫空出世的DeepSeek、炙手可熱的機器人，到一波三折的關稅博弈，再到房地產支柱產業“止跌回穩”，世界正置身于劇變之中，各行各業都面臨著更加激烈的洗牌與重構。

正如橡樹資本霍華德?馬克斯所說：“面對周期，我們或許永遠不會知道要去往何處，但最好明白我們身在何處。”

今年上半年，龍湖就以其特有的“范式”跑出了自己的節奏。數據顯示，2025年1-6月，龍湖集團實現經營性收入約141.5億元（含稅），持續增長的同時再創半年歷史新高；其中運營收入約75.0億元（含稅）、服務收入約66.5億元（含稅）。

重慶時代天街

經營性業務穩健增長，讓龍湖在行業筑底期更有了穿越周期的底氣。更為重要的是，龍湖新舊動能的轉換也將在今年迎來關鍵節點。

在6月份的股東大會上，龍湖管理層表示，“2025年將是公司債務結構轉換的最后一年。”誠如所述，龍湖的三年降債周期已接近尾聲，跨越2025年之后，其或將成為一個更穩健、更強勁、更創新的龍湖。

在此節點上，龍湖也為未來發展做出了規劃：從安全的基本盤，到擁有競爭優勢的增長盤，再到極具潛力的創新盤，龍湖再次向行業輸出了一條發展模式的新路徑。

1st | 基本盤：安全穩健

當前，經濟運行“驟雨初歇”，但房地產業仍處于“深水區”。據中指研究院發布的1-6月房地產企業銷售榜單顯示，2025年上半年，百強房企銷售額雖較去年同期41.6%的巨大降幅有所好轉，但同比依舊呈持續下降態勢。

與市場的壓力相對應，國家統計局數據也顯示，1-6月份，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3.5%和5.5%。

多年以來，龍湖始終將安全放在首位，行業格局生變之下，龍湖依然堅守這一底線：2023年-2024年，龍湖集團已連續兩年實現含資本性支出的經營性現金流為正，累計壓降有息負債超300億元。

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守住底線，恪守安全，體現出龍湖的底盤之穩。除了有超前的資金安排之外，模式的轉變也不容小覷。

過去的2024年，龍湖首次對外講述了自身的新發展模式——用長線的經營性現金流取代過往的高杠桿，用經營性業務的增長構建新的收入及利潤結構，實現債務與收入利潤的兩個結構轉換。

2025年，龍湖繼續踐行這一新發展模式，展現出穩健的財務安全底盤，上半年，龍湖累計兌付境內公開債券約70億元。其中，1月完成“22龍湖01”、“20龍湖02”合計39.775億元兌付；3月4日兌付“20龍湖04”25.02億元；5月19日兌付“22龍湖03”本息合計5.2億元。

進入7月以來，龍湖又連續如期兌付兩筆公開債，累計金額超22億元人民幣。針對下半年其余到期債務，龍湖也已做好充分準備。

有業內人士表示，2025年過后龍湖將完成債務結構轉換，形成輕總量、低成本、長周期的更為優秀的債務結構。

數據顯示，在2025年后，龍湖的信用融資僅余100多億元，且分散在未來的6年-7年。國際評級機構惠譽也表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內的債務到期壓力會顯著減輕。

與此同時，龍湖持續優化債務結構，以低成本長年期的經營性物業貸替換直接融資。基于這種10年-15年期的低利率長期融資，龍湖表示，這部分負債將通過持續的租金收入償還。而這個觀點也得到了數據的支撐，在2024年，龍湖集團經營性收入覆蓋股息及利息倍數已達到了2.39倍，遠超每年的利息支出。

通過優化債務結構、保持業務正向現金流，龍湖正夯實其穿越周期的安全邊際，為長期穩健發展奠定堅實基礎。

2nd | 增長盤：齊頭并進

在探索新發展模式的過程中，傳統單一地產開發業務迎來挑戰，房企們逐漸意識到第二曲線對其生存與發展的重要性。

龍湖在這方面的行動早于同行。自2011年開始，龍湖提出把持有商業作為長期戰略，并開始持續將每年銷售回款的10%投入到經營性物業。在整個行業蒙眼狂奔之時，龍湖已提前布局，并依靠優于行業的回款管理，對沖了由此帶來的現金壓力。

今天來看，龍湖當年的探索，是用看得到“桅桿”的思維和能力，站在長期主義的源頭上，做了行業的引領者，如今則迎來了收獲期：截至2025年上半年末，龍湖商業已開業90座，整體出租率96.6%，持續保持行業頭部身位。

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基于消費風格切換的大趨勢，龍湖商業緊扣消費者的情緒變化，持續以精細運營創新出圈。今年上半年，龍湖商業整體營業額同比增長超過20%，日均客流同比增長超過9%。這種經營質量的提升，與規模體量形成了良性互動，根據開業規劃，到年底，龍湖累計開業的商業項目將達到100個。

在龍湖龐大的經營性業務中，商業僅是一角。經過數十年深度參與城市空間、服務重構，龍湖如今已構建起商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造多航道業務齊頭并進的業務結構。

2025年1-6月，龍湖的經營性收入中運營業務收入達75.0億元（含稅），服務業務收入66.5億元（含稅），均持續穩定向好。在2025年上半年，包括商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造在內的運營與服務航道均呈現穩健發展態勢。

其中，資管管理航道由長租公寓、產城辦公、活力街區、服務式公寓、婦兒醫院、頤年公寓等業務組成，在2024年末管理資產已近300億元。截至上半年末，龍湖冠寓累計開業房源數量達12.6萬間，運營期門店期末出租率97.3%，保持行業前列；此外，在上半年，活力街區歡肆于合肥、成都兩座城市開業，而佑佑寶貝醫院也在同期達成里程碑，建院以來累計服務門診及住院超過百萬人次。

龍湖合肥歡肆

在服務板塊，物業管理航道，龍湖智創生活已連續16年實現客戶滿意度超過90%，在住宅場景之外，與小米、華為、比亞迪、吉利、TCL華星、螞蟻、字節跳動、上海虹橋機場、姑蘇古城等百家企業、事業單位達到戰略合作，在年內，新獲取了西安咸陽機場，成都寬窄巷子、西村大院、東郊記憶等多個全國甚至全球知名的地標類項目。

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智慧營造航道，龍湖龍智造通過3年的高質量增長，快速躋身行業頭部陣營。2025年上半年，龍湖龍智造新增代建面積852萬平方米，累計代建銷售額達84億元，并實現了成都中鐵卓著、昆明學宸府、小米華東總部公寓等122萬平方米的高品質交付，持續助力委托方價值兌現。在中指、克而瑞最新發布的上半年代建排行榜中，龍湖龍智造新拓面積和銷售規模均位列行業TOP4。

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在行業市場壓力下，龍湖精心鋪排的經營性業務無不一一落位，截至目前，龍湖運營與服務業務板塊各航道發展穩健，逐步構建自己的現金護城河。

根據龍湖管理層的期許，運營及服務業務板塊下的四條航道，都要建立所在領域的絕對競爭優勢，而這也將構成公司未來的增長盤。

在穆迪最新發布的房地產行業報告中，該機構肯定了龍湖等開發商不斷增長的經常性收入，并認可其對盈利穩定性和財務韌性的提升作用。穆迪認為，龍湖、華潤等開發商擁有高質量的資產，租金收入穩定且出租率高。優越的地理位置和多元化的租戶組合將其高質量的資產與市場上其他資產進行區分，卓越的物業管理服務也支持資產質量并鞏固長期價值。

3rd | 創新盤：AI智能化破局

誠然，龍湖為未來所做的準備遠不止于此。市場競爭的基本法則莫過于“新勝舊敗”，龍湖深諳此道。

2025年的政府工作報告指出，持續推進“人工智能+”行動。龍湖也于2025年上半年正式提出了“智創空間、智享服務”新戰略，并宣布了對“創新盤”的構建。

“創新盤”，是龍湖基于未來的部署。在這一部署之下，“一個龍湖、直達用戶”的生態價值及AI智能化賦能打造的“智創空間、智享服務”戰略，有望成為龍湖面向未來的增長引擎。

其中，“一個龍湖、直達用戶”的生態價值，針對的是龍湖龐大的會員體系。據了解，今年下半年，龍湖將把所有航道的會員權益，聚合在“龍湖”APP上：未來，以用戶價值為核心，龍湖的各項權益、福利和產品服務將通過線上的方式，直達龍湖2000萬會員用戶。

而AI智能化賦能則是龍湖結合當前AI風口，在數字化基礎上進一步的智能化探索。事實上，在過往超百億的投入之下，龍湖的數字化能力取得了豐富成果，并處于行業領先地位。目前，龍湖的各個航道均構建了數字化底座，并將數字化技術武裝到業務的各個環節。

結合當前的AI風口，龍湖希望能在數字化的基礎上繼續插上智能化的翅膀，通過AI去賦能業務、提升效率。據稱，龍湖正在嘗試構筑一些基于航道行業的AI智能體規劃，并期待這些業務能夠成為未來的發展引擎。

通過對基本盤、增長盤、創新盤的部署，龍湖已準備就緒。守住財務安全紅線，為發展釋放更大空間；構建絕對的業務能力優勢，在復雜的競爭中保持相對領先；同時聚焦用戶價值，擁抱先進科技，憑借不斷創新的產品和服務帶來商業價值、創造社會價值，實現更長周期的跨越。

以長期主義為題，創立三十余年的龍湖，仍有諸多期待，尚待揭曉。