解碼上半年杭州樓市“銷冠”：為什么是余杭？

又到了半年度例行盤點(diǎn)的時(shí)間了，如果要用一個(gè)詞來形容上半年的余杭樓市，那就是：

高燒不退。

6月底，未科核心區(qū)YH090206-03 地塊經(jīng)過82輪競價(jià)，被建發(fā)以30129元每平米的樓面價(jià)拍下，再次刷新余杭“地王”紀(jì)錄。此前，建發(fā)在中軸線南側(cè)開發(fā)的云湖之城，十開十罄，火爆全城。3月15日最后一次加推時(shí)，更是吸引來2270組報(bào)名登記，創(chuàng)下2025年杭州樓盤登記數(shù)量記錄。

云湖之城之后，位于其東面南岸藝術(shù)慢生活街區(qū)、濱江興耀聯(lián)手開發(fā)的時(shí)舟里又隆重登場。5月17日項(xiàng)目首開，此后三開三罄，熱度同樣居高不下。

而就在時(shí)舟里首開的同一天，良渚新城玉湖之畔也迎來了中建三局初入杭州市場后的首秀之作——玉湖之星，首開最低中簽率甚至只有8.89%。

更早先，在云城核心區(qū)，華潤因之前開發(fā)的望云璟晨府從拿地到售罄只用了116天，刷新板塊去化紀(jì)錄，于是今年1月，又以樓面價(jià)26101元每平米拿下第二宗地塊，創(chuàng)下云城板塊新“地王”。所開發(fā)的望云潤璽作為云城首個(gè)墅區(qū)新房產(chǎn)品，5月13日首開當(dāng)日即售罄，二開售罄后正在加推最后一幢高層。

在杭州樓市將起未起的當(dāng)下，為什么那么多頭部房企紛紛重倉布局余杭？余杭的魅力究竟體現(xiàn)在哪些方面？為何能屢屢爆出新的地王？

01

浙江第一區(qū)的產(chǎn)經(jīng)底氣

再過十來天，上半年各地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)就要公布了。沒有懸念，余杭仍然將是浙江第一區(qū)。事實(shí)上，自從2018年余杭超越蕭山，登頂浙江第一區(qū)以來，除了2021年東西分區(qū)后的一段短暫時(shí)期外，余杭一直穩(wěn)居首位。甚至分區(qū)后僅僅用了3年時(shí)間，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分區(qū)前的水平。而且從目前的經(jīng)濟(jì)增速來看，余杭對杭州其它區(qū)縣的領(lǐng)先優(yōu)勢還在進(jìn)一步拉大。

比GDP總量增長更加令人興奮的，是余杭整體地位的提升。

在2007年的杭州第五輪城市總規(guī)中，余杭、良渚還只是普通組團(tuán)，與塘棲、義蓬、瓜瀝、臨浦等一道處于杭州“一主三副六組團(tuán)”城市空間金字塔格局中的最底下一層，地位低于下沙、臨平等副城。

哪怕到了2021年分區(qū)之后，余杭GDP已經(jīng)成長為浙江第一，但在杭州“一核九星”的城市空間格局中，余杭的地位仍低于上城、拱墅、西湖、濱江等主城四區(qū)，未能擠進(jìn)“一核”，而是和蕭山、臨平、富陽，甚至更外圍的桐廬、淳安、建德地位一樣，屈居“九星”之一。

但轉(zhuǎn)變很快就到來了，在2022年8月杭州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的《杭州市總體城市設(shè)計(jì)（補(bǔ)充完善）》中，地處繞城外的云城-未科片區(qū)，不僅被囊括進(jìn)中心城區(qū)的范圍，還和湖濱-武林、錢江新城-錢江世紀(jì)城并列為杭州三大城市中心。

從“組團(tuán)”到“第三中心”，余杭區(qū)域地位提升的背后，首先是這些年全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，小鎮(zhèn)、園區(qū)的遍地開花。

今年初，杭州“六小龍”火爆出圈，其中“六小龍”之一的強(qiáng)腦科技，總部就位于未來科技城的人工智能小鎮(zhèn)。而被譽(yù)為六小龍之外“第七龍”的Rokid，則坐落在夢想小鎮(zhèn)。當(dāng)然，不管是六小龍還是第七龍，都只是余杭產(chǎn)業(yè)集群的一個(gè)縮影。早在“六小龍”出圈之前，余杭各地就已經(jīng)走出了大批優(yōu)秀企業(yè)。

改變了杭州城市走向和城運(yùn)走勢的阿里巴巴就不用說了。其所在的未來科技城，集聚了4000家省科技型中小企、超1800家國家高新技術(shù)企業(yè)、600多家新三板及股權(quán)交易中心掛牌企業(yè)、超400家省級專精特新企業(yè)、67家國家級專精特新“小巨人”企業(yè)。截至今年7月，未科的上市企業(yè)數(shù)量已經(jīng)有27家，而整個(gè)余杭更是達(dá)到38家。

與未科交相輝映的，還有余杭東面的良渚新城。

過去十年，伴隨良渚古城遺址成功申遺、良渚論壇落地，良渚的知名度不斷攀升。同時(shí)，憑借其作為余杭唯一地處繞城內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢，良渚新城聚焦數(shù)字文化、生命健康+總部經(jīng)濟(jì)“2+1”產(chǎn)業(yè)定位，大力推進(jìn)夢棲小鎮(zhèn)、生命科技小鎮(zhèn)、中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的建設(shè)。一大批500強(qiáng)企業(yè)、上市公司、相關(guān)領(lǐng)域的知名品牌總部、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)甚至一人公司，紛紛落戶良渚。 這個(gè)過去杭州人眼里的“遠(yuǎn)郊睡城”，由此蛻變?yōu)楫a(chǎn)城人融合發(fā)展的城北新中心。

截至目前，光是一個(gè)夢棲小鎮(zhèn)就已招引儲(chǔ)備數(shù)字文化類項(xiàng)目600余家，涵蓋游戲動(dòng)漫、影視傳媒、直播經(jīng)濟(jì)、數(shù)字生活內(nèi)容等領(lǐng)域，并各自涌現(xiàn)了諸多“超級大V”。比如思享無限，是中國移動(dòng)視頻直播的佼佼者，已在全球擁有五億直播用戶；翻翻動(dòng)漫將中國原創(chuàng)衍生品反向輸出至海外，成為二次元領(lǐng)域的中流砥柱；星奧傳媒打造的科技數(shù)碼IP“影視颶風(fēng)”，全網(wǎng)粉絲超過1500萬，就連蘋果CEO庫克都要登門造訪。

除了未來科技城、良渚新城這兩大重鎮(zhèn)，被譽(yù)為“城西科創(chuàng)大走廊第四城”的云城、擁有中法航空學(xué)院及天目山實(shí)驗(yàn)室的瓶窯、未科2.0南湖板塊所在的老余杭......余杭的各大板塊都在全面崛起，這不僅奠定了余杭在全市全省乃至全國產(chǎn)業(yè)版圖中的重要地位，也成為支撐余杭樓市前景最關(guān)鍵的力量。

02

城市新中心的人居配套

除了產(chǎn)業(yè)，吸引購房者涌入余杭樓市的另一個(gè)重要原因，是其城市界面的全面提升。

眾所周知，未來科技城及其周邊板塊在規(guī)劃建設(shè)之初曾被定義為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)基地，所以基礎(chǔ)建設(shè)并不完善。但2021年分區(qū)以后，這里成了新余杭區(qū)的城市中心，各種公共配套于是得到快速補(bǔ)齊，城市界面也因此煥然一新。

比如醫(yī)療方面，浙一醫(yī)院不僅將總部院區(qū)搬到未科，還跟余杭“區(qū)院共建”浙一良渚分院。另外，省中醫(yī)院西溪院區(qū)、浙大婦院余杭院區(qū)、華潤國際醫(yī)療中心、樹蘭國際醫(yī)學(xué)中心等重量級醫(yī)院及醫(yī)療中心也先后入駐余杭，不僅填補(bǔ)了余杭高端醫(yī)療資源的空白，結(jié)束了城西居民跨區(qū)就醫(yī)的歷史，還有助于吸引高端人才扎根余杭、定居生活。

和醫(yī)院同樣備受購房者關(guān)注的還有教育。不可否認(rèn)，教育目前依然是余杭的一塊短板，但也不能忽視余杭這些年在教育上的努力和投入。僅過去一年，余杭就建成學(xué)校26所，新增班級數(shù)745個(gè)，新增學(xué)位數(shù)30576個(gè)。同時(shí)，余杭還通過與名校集團(tuán)開展合作辦學(xué)，形成了杭二學(xué)軍系、文瀾系、天元系、育才系等十大名校集團(tuán)體系，名校集團(tuán)化在校生覆蓋率達(dá)84%。越來越多人因此安心讓子女在余杭接受教育。

除此以外，商業(yè)方面，余杭已建成歐美金融城、良渚玉鳥集、城北萬象城等諸多成熟商業(yè)體。另外，綠汀路萬象城也正在建設(shè)中，也就是說，杭州三座萬象城，有兩座都位于余杭。而距離綠汀路萬象城僅一站路的3號線創(chuàng)明路站YH090703-03、04、05地塊，今年3月31日被銀泰集團(tuán)旗下杭州銀悅置業(yè)以13.3688億元成功競得，未來將建成浙江省第一座銀泰中心，其定位規(guī)格有望比肩甚至超過湖濱銀泰。

交通方面，包括在建的12號線在內(nèi)，余杭總共擁有8條地鐵線路，線路總數(shù)在杭州的各區(qū)縣中位居第一。另外，錢塘快速路的全線通車，大大提升了余杭人到老城區(qū)、杭州東站、蕭山機(jī)場的通勤速度。而杭州西站的建成投用，更是讓余杭人得以就近出行。從西站出發(fā)，目前乘客已經(jīng)能夠直達(dá)全國25個(gè)省市區(qū)，再也不用跨城前往東站了。

伴隨著分區(qū)以來，余杭醫(yī)療、教育、商業(yè)，特別是交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善，過去困擾城西的職住分離問題得到大大改善，產(chǎn)城人融合進(jìn)度明顯加快，越來越多人開始把余杭當(dāng)作生活居住，而不僅僅是工作創(chuàng)業(yè)的地方。

數(shù)據(jù)顯示，杭州連續(xù)四年人才凈流入率全國第一，而這些人才中的50%都來了余杭，全區(qū)常住人口從2021年分區(qū)之初的130.9萬，增至去年末的142.2萬。

人才的持續(xù)涌入，產(chǎn)生了大量的居住需求，對余杭樓市的未來走勢形成了強(qiáng)大支撐。特別是，相比“老杭州”、“老錢”喜歡留在市區(qū)生活，新杭州人對舊城并沒有太多執(zhí)念。像余杭的科技新貴幾乎都把家安在工作地點(diǎn)附近。而這正在改變杭州的樓市版圖和不同板塊的價(jià)格體系，余杭頻現(xiàn)“地王”就是這種改變的一個(gè)體現(xiàn)。

03

樓市“銷冠”的成績單

身為第一區(qū)，余杭在樓市方面同樣領(lǐng)跑全市。上半年，余杭區(qū)新建商品房成交面積 78.3 萬方，成交面積高居杭州首位，更成為全市唯一銷售面積突破70萬方的區(qū)（縣、市）。

上半年杭州各區(qū)新建商品房成交面積對比圖

二手房方面，余杭（ 共成交77.1 萬方）則與蕭山（ 77.4 萬方）并駕齊驅(qū)，且增速高出蕭山一大截。

上半年杭州各區(qū)二手房成交面積對比圖

而眾所周知，二手房的涵蓋面更廣，流動(dòng)性更能反映市場信心，所以相較新房，二手房的成交活躍度往往被視作樓市晴雨表。

上半年，余杭二手房市場活躍度顯著提升，市占率（二手房成交量/一二手房總成交量）接近50%，比去年同期高出5.6 個(gè)百分點(diǎn)。成交套數(shù)、成交面積和成交金額同比分別增長了24%、29.3%和37.8%。其中成交面積更是創(chuàng)下 2021 年以來半年度次高。

過去6年余杭區(qū)二手房半年度成交面積對比圖

伴隨著二手房活躍度的提升，閑林、良渚、勾莊等重點(diǎn)成交板塊的二手房掛牌均價(jià)都出現(xiàn)了0.2%左右的微幅上漲。這也連帶著影響到了新房市場，一些重點(diǎn)區(qū)域的樓盤較之前的板塊限價(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲。比如云城首個(gè)不限價(jià)樓盤華潤·望云潤璽，5 月 22 日首開時(shí)高層戶型精裝售價(jià)每平米 39238 元，就較此前的板塊限價(jià)上漲了 3138 元。

樓市企穩(wěn)回暖的背后，一方面固然得益于余杭本身的人口和產(chǎn)業(yè)實(shí)力，另一方面也是一系列樓市新政在發(fā)揮作用。

去年10月，杭州放開新房限價(jià)，2個(gè)月后開始實(shí)施容積率新規(guī)。這些措施在今年上半年開始顯現(xiàn)效果，最突出的一點(diǎn)就是它使得開放商可以更好地打磨產(chǎn)品。而5月1日開始實(shí)施的“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)，更是給購房者打了一針“強(qiáng)心劑”。

在此基礎(chǔ)上，6 月 10 日余杭區(qū)又發(fā)布了《推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。除試點(diǎn)推進(jìn)“好房子”建設(shè)、優(yōu)化公積金服務(wù)、延長專項(xiàng)購房補(bǔ)貼實(shí)施周期外，還開展了為期20天的購房促銷活動(dòng)，規(guī)定6 月 30 日前購買閑林、瓶窯、仁和等地指定樓盤，每套可享受 4 萬元的購房補(bǔ)助。

在這一系列組合拳的刺激下，原本屬于購房淡季的6月，余杭新建商品房成交量不減反增，共成交新房 1153 套，成交面積 16.1 萬方，成交金額 45.2 億元，環(huán)比分別大增 47.3%、49.1%、40.2%。

截至 6 月 30 日，余杭區(qū)住宅庫存 3765 套，面積 52.8 萬方，環(huán)比分別下降11.6%、10.9%，同比分別下降 33.7%、31.6%。按近 12 個(gè)月的平均成交面積計(jì)算，住宅庫存去化周期僅剩 4.5 個(gè)月，去化周期較上月又進(jìn)一步 0.4 個(gè)月。可以說，目前余杭的新房根本不愁賣。

總的來看，上半年余杭樓市的整體表現(xiàn)和其“浙江第一區(qū)”的地位是匹配的。憑借一騎絕塵的產(chǎn)經(jīng)實(shí)力、日趨完善的公建配套、源源不斷的人口流入，以及政策面的持續(xù)加碼，余杭不僅成功拿下杭州樓市“銷冠”，其受關(guān)注度也始終“高熱不退”。供給側(cè)、消費(fèi)端都出現(xiàn)了許多積極信號，這點(diǎn)從精明的開發(fā)商屢屢出手爭搶“地王”就能看出。

按照現(xiàn)在的趨勢，擁有金九銀十的下半年，余杭樓市的走向是值得期待的。特別是隨著越來越多“好房子”的陸續(xù)上市，我們普通人的居住品質(zhì)會(huì)迎來一波明顯提升。

就近期而言，值得提前關(guān)注的項(xiàng)目有位于余杭街道知名豪宅區(qū)綠城桃花源板塊、主打低密改善的綠城溪徑恒廬；位于良渚元城智谷、上個(gè)月剛官宣了正式案名的建發(fā)建杭·云啟玉渚；以及位于時(shí)舟里東側(cè)的保利項(xiàng)目。

其中綠城溪徑恒廬，被稱為“綠城桃花源板塊最后一塊美好拼圖”。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積約150畝，容積率僅為1.01，包括285-400平米的法式合院和235-300平米的廬系疊墅兩大類產(chǎn)品。想和馬云做鄰居的朋友可以重點(diǎn)關(guān)注下。

法系合院

廬系疊墅

云啟玉渚由上半年多次搶到“地王”的 建發(fā)，聯(lián)手杭州本土地產(chǎn)商建杭置業(yè)開發(fā)，是繼 建發(fā)云熙之后，建發(fā) 深耕良渚的又一代表作品。整個(gè)項(xiàng)目 由63套排屋及180套疊墅組成，容積率僅約1.2，是良渚新城獨(dú)一份純低密院墅。

跟上面兩個(gè)樓盤本不同，保利慢生活地塊項(xiàng)目是個(gè)總建面 29.1萬方的超級底盤社區(qū)，規(guī)劃23幢高層住宅，主力打造105-175平米精裝三至四房產(chǎn)品。項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)全樓幢架空層設(shè)計(jì)， 同時(shí)配備近3000方業(yè)主私享高端會(huì)所及約6000方公共服務(wù)配套，未來有可能和云湖之城、時(shí)舟里共同組成中軸線南端樓市“三兄弟”。

目前，這三個(gè)樓盤都還未上市銷售，三土城市筆記將為大家時(shí)刻留意，有進(jìn)展消息會(huì)第一時(shí)間發(fā)布在看房團(tuán)群里，敬請關(guān)注。

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