397天僅賣掉17套！內(nèi)金沙昔日“地王”為何陷入去化困境？

高調(diào)拿地，高價(jià)入市——這是“地王”們的標(biāo)準(zhǔn)劇本。但金雁·錦繡金沙，卻演出了一出“反套路”劇情。

2019年6月27日，在當(dāng)時(shí)“熔斷+競(jìng)自持+抽簽”機(jī)制下，成都成交樓面地價(jià)最高紀(jì)錄被這宗內(nèi)金沙占地約17.4畝、容積率2.0的地塊刷新至18512元/㎡。金雁成為了那天的“幸運(yùn)兒”，也成為彼時(shí)成都的“地王”。

金雁·錦繡金沙項(xiàng)目沙盤

強(qiáng)勢(shì)在主城核心區(qū)拿地，足見這家來自廣漢的企業(yè)對(duì)于進(jìn)軍成都的渴望。然而后續(xù)一系列的操作卻讓這一項(xiàng)目在市場(chǎng)上逐漸失去聲量：

拿地之初，恰逢內(nèi)金沙板塊新房供應(yīng)短缺、市場(chǎng)行情看漲，這給到金雁足夠的“誘惑”，讓其有了以現(xiàn)房突破取證價(jià)格，以“捂盤”博取更高溢價(jià)的打算，以至從拿地到首次取得預(yù)售證，花了整整5年。

但市場(chǎng)沒有給它機(jī)會(huì)。從首次取得預(yù)售證（2024.6.14）到今天（2025.7.16），歷時(shí)397天，金雁·錦繡金沙總共取證138套房源，但備案房源只有17套，去化率只有不到13%。這樣的去化速度，遠(yuǎn)不及大部分縣市新城的項(xiàng)目。

“地王”光環(huán)，終成泡影。

地段優(yōu)勢(shì)難掩困局：

苦等5年，賣出金沙“最低價(jià)”

以當(dāng)下視角來看金雁·錦繡金沙，其實(shí)不乏賣點(diǎn)：

一、 內(nèi)金沙的稀缺與“青五”學(xué)區(qū)的“加持”。

“內(nèi)金沙不愁賣”，這是市場(chǎng)的“共識(shí)”。主要原因在于“內(nèi)金沙”是不少老成都人心目中的“白月光”，在歷經(jīng)前一階段發(fā)展后，近5年板塊總共只推出了2宗土地，即金雁·錦繡金沙和中建壹品金沙公館，肉眼可見的稀缺。尤其進(jìn)入2025年，全城住宅供應(yīng)進(jìn)一步收縮，上半年供應(yīng)量已降到近年來的新低，進(jìn)一步放大了內(nèi)金沙的地段價(jià)值。

項(xiàng)目門口的成都市第六幼兒園&泡桐樹中學(xué)實(shí)拍圖

金雁·錦繡金沙地處西三環(huán)路內(nèi)側(cè)，距離地鐵2號(hào)線羊犀立交站約795米，周邊配套成熟。距離成都市第六幼兒園龍嘴B區(qū)直線距離約150米，距金沙小學(xué)C區(qū)和泡桐樹中學(xué)的直線距離約300米。以今年的學(xué)區(qū)劃分來看，屬于“青五”學(xué)區(qū)，是青羊區(qū)僅次于“青二”的熱門學(xué)區(qū)，無疑也將成為項(xiàng)目的“加分項(xiàng)”。

二、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，所見即所得。

置業(yè)顧問介紹稱，項(xiàng)目總共6棟，由2棟7F洋房和4棟11-15F小高層組成，共有四個(gè)戶型，分別為建面149㎡、161㎡、176㎡和181㎡，均為2T2的清水套四，預(yù)計(jì)今年10月交房。對(duì)比市面上動(dòng)輒近2年半的交房時(shí)長(zhǎng)，這節(jié)約了一定的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本。

建面約149㎡戶型樣板間實(shí)拍圖

三、金沙板塊“探底”的售價(jià)。

按照置業(yè)顧問的報(bào)價(jià)，目前建面約149㎡和約181㎡的小高層售價(jià)約2.6-2.7萬元/㎡，建面約176㎡的房源單價(jià)約2.7-2.8萬元/㎡。

從這一售價(jià)就可看到，金雁·錦繡金沙苦等5年才入市，不僅未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期溢價(jià)，甚至未能跑贏一街之隔的金沙宸宇。該項(xiàng)目首批次于2020年1月取證，建面約84-152㎡清水房均價(jià)約2.89萬/㎡；二批次建面約157-260㎡房源于2023年1月取證，均價(jià)攀升至3.57萬元/㎡，且住宅部分早已售罄。

金雁·錦繡金沙項(xiàng)目實(shí)拍圖

倘若再對(duì)比整個(gè)金沙的在售項(xiàng)目：

內(nèi)金沙——不久前剛拿證的另一老盤華府金沙名城，帶裝修均價(jià)3.4萬元/㎡；于2023年末首次取證的中建壹品金沙公館，已銷售超過350套，目前僅剩極個(gè)別建面約209㎡房源，單價(jià)約3.7萬元/㎡；

外金沙——中綠園·領(lǐng)秀金沙約3萬元/㎡起，今年新入市的越秀·閱今沙約3.3萬元/㎡起。

換句話說，金雁·錦繡金沙是目前整個(gè)金沙板塊的最低單價(jià)。地段占優(yōu)、價(jià)格“探底”，本該熱銷，但現(xiàn)實(shí)卻遭遇去化困境。原因何在？

品牌力、產(chǎn)品力與市場(chǎng)脫節(jié)

項(xiàng)目遇冷的“核心癥結(jié)”

超過一半樓棟距三環(huán)路只有約50米，是金雁·錦繡金沙難以回避的硬傷。但在業(yè)內(nèi)看來，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的把握不足、對(duì)自身實(shí)力的“過度自信”和產(chǎn)品力認(rèn)知偏差，才是導(dǎo)致當(dāng)前局面的深層次原因。

1、首次進(jìn)入成都，尚不具品牌影響力

金雁是誰？在首次進(jìn)入成都，拿下這一地塊前，大多數(shù)購房者或許并不認(rèn)識(shí)。

該企業(yè)主要布局于廣漢、廣元一帶，隸屬于金宇鼎盛集團(tuán)，旗下除房地產(chǎn)板塊外，還擁有化工、塑膠、酒業(yè)等。在廣漢民間，流傳有“一城廣漢，半城金雁”一說。

但與省內(nèi)二級(jí)城市相對(duì)封閉的市場(chǎng)不同，成都是一個(gè)早已被全國性品牌房企搶灘的市場(chǎng)，購房者見過的世面讓其對(duì)開發(fā)企業(yè)的態(tài)度、產(chǎn)品力、營銷打法等都更加挑剔。當(dāng)前，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，購房門檻已來到近400萬+，這對(duì)房企的綜合實(shí)力提出了更高的要求。尤其在“地王”地塊上，沒有足夠的品牌影響力“背書”，很難真正滲透到客戶的心里，從而影響其購房決策。而金雁并沒有適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈的成都市場(chǎng)。

2、5年“捂盤”，產(chǎn)品已落后一個(gè)時(shí)代

更致命的是，5年“捂盤”讓項(xiàng)目遭遇雙重打擊：不僅錯(cuò)失市場(chǎng)上一波行情，更直接讓原本就不領(lǐng)先的產(chǎn)品“被迭代”。與當(dāng)前市面上的新規(guī)產(chǎn)品相比，金雁·錦繡金沙在產(chǎn)品端明顯過時(shí)、落后一個(gè)時(shí)代。

開發(fā)商已然意識(shí)到了這一點(diǎn)，置業(yè)顧問直言不諱地表示：“外金沙的項(xiàng)目賣的是產(chǎn)品，我們賣的是內(nèi)金沙的地段。”

金雁·錦繡金沙項(xiàng)目高層視角實(shí)拍圖

事實(shí)上，購房者并不會(huì)為此買單，他們算的是另外一筆賬：金雁·錦繡金沙建面約149㎡的戶型實(shí)得只有約121㎡，得房率只有約81%；而新規(guī)產(chǎn)品基本都能做到100%的得房率。看似新規(guī)產(chǎn)品單價(jià)更高，但折算實(shí)得單價(jià)后反而更具競(jìng)爭(zhēng)力，且得到的將是截然不同的居住體驗(yàn)。

這個(gè)時(shí)候，購房者勢(shì)必要作出權(quán)衡：都已到了要買建面140㎡以上房子的階段，決策邏輯已然改變，真正的考量在于產(chǎn)品是否真正實(shí)現(xiàn)了生活方式的進(jìn)階升級(jí)。“內(nèi)金沙”單純的地段溢價(jià)，是否足以抵消產(chǎn)品本身的落后性？

這一點(diǎn)，市場(chǎng)已經(jīng)給出答案。

再看建面約181㎡的設(shè)計(jì)，這是近期開發(fā)商在渠道端頻繁宣傳的一個(gè)戶型，其打出了“超20㎡大平臺(tái)戶型”的亮點(diǎn)。但從實(shí)景呈現(xiàn)來看，這實(shí)則為“抗震板”。置業(yè)顧問也并未否認(rèn)網(wǎng)絡(luò)傳言，稱開發(fā)商原本是打算通過錯(cuò)層花園，變成空中花園，因?yàn)閳?bào)規(guī)報(bào)建未能通過，變成了現(xiàn)在的“工字形”戶型——客廳就像“過道”，采光不佳，這是成都主流開發(fā)商早已淘汰的做法。

金雁·錦繡金沙建面約181㎡戶型圖

在近兩年改善項(xiàng)目各種“卷”產(chǎn)品力的公區(qū)部分，金雁·錦繡金沙雖設(shè)計(jì)有下沉式會(huì)所，但其規(guī)模、審美、場(chǎng)景設(shè)置等也已完全不能和現(xiàn)在的項(xiàng)目相提并論。

金雁·錦繡金沙項(xiàng)目實(shí)拍圖

顯然，僅憑區(qū)域稀缺性或低價(jià)，也已無法有效打動(dòng)購房者，產(chǎn)品價(jià)值與購房需求的精準(zhǔn)匹配，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中贏得買家青睞。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底