十年之約：對于中央城市工作會議的淺談

2025年7月15日，北京。

當上半年5.3%的GDP增長數據傳來時，中央城市工作會議的與會者們正傳閱著另一份文件：全國70城新房價格同比下跌3.7%的統計表。

上海成了唯一挺立的一線城市，其余城市房價曲線集體向右下方傾斜。

二手房市場更慘淡——70個城市里69個在跌，像極了集體請病假的課堂。

這場會議的到來早有征兆。

數據發布前一周，地產股突然集體“詐尸”，市場傳聞如同地鐵口的黃牛票販般活躍：“高層要出手救市了！”

整整十年。2015年那場會議催生的“貨幣化棚改”，曾讓三四線城市的房價坐上火箭。拆遷戶們揣著現金橫掃售樓處，開發商在徐州、惠州的土地上畫個圈就能點石成金。如今會議提前三個月召開，歷史的劇本卻換了主角。

2025年的中國經濟展示出超預期的韌性。出口增長7.2%，數字經濟核心產業增加值已占GDP的10%，可房地產卻像得了重感冒——開發投資同比下降11.2%，銷售面積縮水至2021年峰值的一半。

最詭異的是價格走勢。4月關稅戰前，房價跌幅本在收窄，政治局會議剛把表述換成“持續鞏固房地產市場穩定之勢”，市場就立刻翻臉。到6月，國務院不得不改口“更大力度地止跌回穩”——像極了哄孩子寫作業的家長，語氣越來越重。

市場的恐慌有跡可循。當北京老小區房價跌去30%-35%，北方部分二手房抹平13年漲幅時，那些被房子捆綁的家庭資產、財產性收入、地方財政都在瑟瑟發抖。

作為1978年以來僅召開三次的最高規格城市工作會議，本次會議釋放的信號像一杯特調咖啡——表面浮著“人民城市”“韌性城市”的奶泡，底層卻是濃烈的轉向意味：“城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。

過去開發商是城市導演，現在物業公司要當主角。房地產正從經濟發展的“發動機”降檔為“穩定器”。

通稿里“房地產”只出現一次，可字縫里全是房子。兩條主線浮出水面：讓老房子煥新，為好房子正名。

在北京二環邊某上世紀80年代小區，我的老朋友申公豹每天要爬六層樓回家。這個黃金地段的“老破小”跌價35%，但更糟的是：全國23.7%的老舊小區連物業都沒有，垃圾堆在樓道像行為藝術展。

本次會議重提“城中村改造”，但路徑已與十年前大相徑庭。貨幣化棚改？居民杠桿率已從39%飆到61.5%，拆遷補償金高得能讓財政局長做噩夢。

資金困局也在松動。北京某老小區加裝電梯時，特別國債悄然現身。這讓人想起半年前熱議的“住房銀行”設想：國家用長期特別國債收儲存量資產，把“國補”從買家電延伸到改房子。當財政資金轉向存量盤活，就像給老樹嫁接新枝。

好房子在2025年完成三級跳：從《政府工作報告》飛入政治局會議，再扎根本次城市工作會議。但市場對“好房子”的誤解，像極了相親市場上對“優質對象”的幻想。

有些開發商還在玩“偷面積”的把戲：通過贈送飄窗、設備平臺變相提高得房率。這固然能吸引預算緊張的首購族，卻像給房子注射玻尿酸——表面飽滿內里虛浮。高凈值人群根本不吃這套，二手房市場更是用腳投票。

真正的好房子，應當是在低容積率的地塊上建造的低層住宅或大平層。當北京海淀某容積率僅1.2的洋房項目開盤即罄，深圳灣某大平層單價沖破30萬仍遭搶購時，市場正在用真金白銀投票：寧要實打實的居住品質，不要注水的得房魔術。

雙軌制輪廓漸顯：保障房解決“有沒有”，商品房追求“好不好”。2025年上半年，120-144㎡改善戶型成交占比首次突破30%，核心城市高端項目持續熱銷。有專家說得直白：“以后買房就像選餐廳，剛需吃食堂，改善下館子。”

虛假的城市更新，是給老房子裝部電梯，刷個墻，再畫幾幅“中國夢”壁畫；真正的城市更新，是把五柳巷破敗里弄變成飄著蔥包燴香氣的歷史街區，是把杭鋼廢棄高爐改造成年輕人打卡的工業遺址公園。

走過歐洲老城區才懂，百年老宅價格堅挺的奧秘不在貼滿瓷磚的外墻，而在面包店飄出的焦香。紐約曼哈頓“硅巷”的蛻變，源自老廠房里長出的科技創業生態。當北京798藝術區的舊機床變成裝置藝術，上海永康路的咖啡香蓋過老馬桶味，城市的血管才重新開始搏動。

本次會議里藏著兩把鑰匙：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃”和“以發展城市內涵為主線”。那些曾被柯布西耶“光輝城市”理論割裂的街道，正在煙火氣中重新縫合。

十年前的城市工作會議催生了棚改貨幣化的巨浪，開發商高舉“下沉市場”大旗攻城略地，三四線房價一路高歌。

十年后的今天，站在67%城鎮化率的高原上，浙工新村的居民用行動證明：當業主掌握更新主動權，老房子能煥發第二春；北京上海的數據顯示：當產品回歸居住本質，好房子自有知音。

特別國債在舊改工程中閃現的藍色身影，暗示著財政力量正從土地前端轉向存量盤活。而當我們穿行在改造后的五柳巷，看老人坐在修舊如舊的門檻上曬太陽，孩童在磨光的青石板上追逐——忽然就懂了劉曉博那句話：

所謂城市價值，不過是在轉角遇見一杯好咖啡的驚喜，是晚歸時街燈拉長身影的安心。當煙火氣重新升騰，房子自然就站穩了腳跟。