萬科的最后一張王牌：千萬年薪美女董秘

一個月前，星空君前往威海拜訪一位老板，對接一個線上業(yè)務(wù)需求。

該老板的經(jīng)營范圍非常特別：當(dāng)?shù)貛准腋叨诵^(qū)的物業(yè)外包。

至此，星空君才了解到，很多大型小區(qū)的物業(yè)其實是有一定程度的外包的。比如打著物業(yè)公司旗號的保安、驛站、商超等。

提出的需求并不太復(fù)雜，類似于美團、餓了么，但區(qū)域僅限特定小區(qū)，而接單的業(yè)務(wù)更多一些，甚至允許小區(qū)用戶填心愿單。

基于對行業(yè)的了解，星空君提出了兩個疑問，一是為什么不用成熟的線上平臺；二是如何在線上觸達(dá)客戶。

老板稱，第一個問題，美團餓了么的抽成比例太高了，他勢力范圍的小店沒那么高毛利；第二個問題，他通過保安、驛站、收水電費等線下場景向客戶發(fā)卡片。

尤其是第二個問題的答案，讓熟悉線上流量玩法的星空君措手不及。后來仔細(xì)一琢磨，也沒有特別的離譜，這不就是社區(qū)團購。

把小區(qū)的線下流量整合起來，然后進行統(tǒng)一的運營，是一件非常好玩的事。

經(jīng)過調(diào)研，星空君發(fā)現(xiàn)市面上很多拼團小程序在做類似的業(yè)務(wù)，但它們有一個共同的難題：大部分無法和物業(yè)的資源打通。

對于大型小區(qū)來說，物業(yè)掌握著小區(qū)里大量的線下資源，隨著即時零售的快速發(fā)展，這些資源可以轉(zhuǎn)化為線上流量從而變現(xiàn)。

誰在做這方面的業(yè)務(wù)呢？

港股里有一個家公司，叫萬物云。

一、萬科萬物云

萬物云是萬科旗下一家子公司，全稱是萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司，成立于2001年，雖然名字比較花哨，但核心是做物業(yè)的。

萬物云致力于服務(wù)城市居民的“住”的消費，承接政府與企業(yè)基于營造宜人環(huán)境的服務(wù)管理外包，以及建設(shè)基于空間效率改善的云平臺。公司業(yè)務(wù)始于1990年，歷經(jīng)多年發(fā)展，已成為中國領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)覆蓋社區(qū)空間、商企空間和城市空間三大板塊。

萬物云發(fā)布公告稱，朱旭將于近期加入公司，負(fù)責(zé)旗下萬物云城板塊。因前述工作調(diào)整，朱旭將辭去此前在萬物云擔(dān)任的非執(zhí)行董事和審計委員會委員職務(wù)。

1975年出生的朱旭是王石一手發(fā)掘的人才，2016年把她從深圳廣田公司挖到萬科，成為萬科董秘。

2017年寶萬之爭，朱旭力挽狂瀾，升任副總裁，年薪過千萬。

萬物云的核心業(yè)務(wù)脫胎于王石當(dāng)年提出的“輕資產(chǎn)重運營”，降低對房地產(chǎn)銷售的依賴，去搞基于房地產(chǎn)的經(jīng)營。

可惜的是，王石寶萬之爭后卷鋪蓋走人，他的理念也沒有被貫徹。

如今萬科面臨現(xiàn)金流危機，又想起老王那一套了，在長租房、物業(yè)等領(lǐng)域開始發(fā)力。

從業(yè)績來看，萬物云在2024年實現(xiàn)了362.2億元的營業(yè)收入，同比增長9.2%，顯示出核心業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長。

然而，受非經(jīng)常性損益及減值損失影響，2024年凈利潤為12.6億元，同比大幅下降38.3%。

萬物云的營收已連續(xù)五年保持增長態(tài)勢，顯示出公司業(yè)務(wù)的持續(xù)擴張能力和市場競爭力。

從2020年的181.45億元到2024年的362.24億元，萬物云的營收規(guī)模在五年內(nèi)實現(xiàn)了翻倍，年均復(fù)合增長率較高，這反映了公司在物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的強勁發(fā)展勢頭和有效的市場策略。

萬物云的營收增長主要得益于其主營循環(huán)型業(yè)務(wù)的強勁表現(xiàn)，該板塊收入達(dá)到307.9億元，同比增長15.5%，占總收入的比例提升至85%。

二、萬物云的業(yè)務(wù)板塊

萬物云的三大核心業(yè)務(wù)板塊在2024年均實現(xiàn)了收入增長，但各自的增長驅(qū)動因素和市場表現(xiàn)有所不同。

公司持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升各板塊的運營效率和市場競爭力。

社區(qū)空間居住消費服務(wù)是萬物云最大的收入來源，在2024年保持了強勁的增長勢頭。該板塊實現(xiàn)營業(yè)收入209.08億元人民幣，同比增長11.6%。這一增長主要得益于公司在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的深耕細(xì)作和市場拓展。萬物云通過“蝶城”戰(zhàn)略的持續(xù)推進，提升了住宅物業(yè)服務(wù)的運營效率和客戶滿意度。

截至2024年底，萬物云累計改造了250個蝶城，涉及1555個項目，占集團總在管住宅項目數(shù)量的36.5%。相比于未進行蝶城提效改造的2021年，集團住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率提升了1.3個百分點。此外，萬物云在社區(qū)增值服務(wù)方面也進行了積極探索，例如依托蝶城生態(tài)構(gòu)建的“萬物研選家”品牌，在2024年簽訂了5358單局部改造合同，較2022年增長106.6%，客戶滿意度連續(xù)三年超過95%。樸鄰（房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)）在2024年貢獻收入8.2億元，并計劃在2025年增加112家門店，招募800名經(jīng)紀(jì)人，目標(biāo)收入突破10億元。

商企和城市空間綜合服務(wù)板塊在2024年也實現(xiàn)了穩(wěn)健增長，實現(xiàn)營業(yè)收入122.96億元人民幣，同比增長5.4%。

該板塊的增長主要受益于萬物梁行在商業(yè)物業(yè)和企業(yè)總部等高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場領(lǐng)先地位。萬物梁行服務(wù)了眾多世界500強和中國500強企業(yè)，截至2024年底，服務(wù)世界500強企業(yè)74家，中國500強企業(yè)111家。公司通過提供高品質(zhì)的設(shè)施管理、綜合運營等服務(wù)，贏得了客戶的認(rèn)可。此外，萬物云在2024年1月并表了專注于校園和醫(yī)院領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)商丹田物業(yè)，進一步增強了在大型公共空間服務(wù)賽道的服務(wù)能力，特別是在高校、醫(yī)院等特殊場景。預(yù)計丹田物業(yè)在2024年上半年貢獻商企年化飽和合同額6-7億元，貢獻財務(wù)收入超過3億元。這些舉措有助于萬物云拓展更廣泛的商企和城市空間服務(wù)市場。

AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)是萬物云重點發(fā)展的科技賦能板塊，在2024年實現(xiàn)了較快的收入增長。該板塊實現(xiàn)營業(yè)收入30.21億元人民幣，同比增長8.6%。這一增長反映了市場對智能化、數(shù)字化物業(yè)管理解決方案需求的提升，以及萬物云在該領(lǐng)域的技術(shù)積累和市場推廣成效。萬物云將AI視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎，持續(xù)投入研發(fā)和應(yīng)用。

三、轉(zhuǎn)型方向還是杯水車薪？

2025年以來，短短半年多的時間，萬科向深圳地鐵集團借款六次，多達(dá)200多億元。

表面上看起來萬物云的經(jīng)營規(guī)模不大，對萬科集團的整體現(xiàn)金流影響微乎其微。

萬物云2024年實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流19.2億元人民幣。截至2024年12月31日，公司賬面持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到134.3億元人民幣。這一充裕的現(xiàn)金儲備為公司的日常運營、債務(wù)償還以及未來的戰(zhàn)略投資提供了有力保障。公司管理層在2024年下半年將經(jīng)營策略調(diào)整為“現(xiàn)金流比毛利更重要”，通過積極回收關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，下半年完成了超過30億元的回收，其中包括18億元現(xiàn)金和12億元資產(chǎn)抵債。這使得2024年底關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款降至約24億元，與2023年底基本持平。

但星空君認(rèn)為，萬物云給萬科的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一個模板，萬科的未來并非萬劫不復(fù)。

在“輕資產(chǎn)重運營”理念的推動下，萬科走出困境還是有希望的。