深圳樓市：賣房人有點慌了。。

進入7月份，要說深圳樓市的哪項數(shù)據(jù)漲得最厲害，那么答案一定是掛牌量。

用一句網(wǎng)友的話來說：“現(xiàn)在的深圳二手房掛牌量像吃了藥一樣，異常亢奮，上升速度一周比一周快。”

深圳賣房的業(yè)主，這是怎么了？

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根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示：

截至7月7日，深圳在售二手房源量達75169套，比上周多了1311套；而在6月16日，數(shù)量是71831套。

換句話說，過去的三周內(nèi)，深圳有效二手房在售房源增加了3338套。

再次創(chuàng)下新高。

從3月底到現(xiàn)在，三個多月了，深圳二手房掛牌量基本就沒怎么掉下來過，一直在7萬套以上頂著。

這期間，二手房其實也一直在成交，每個月平均網(wǎng)簽4500套左右，庫存理論上是在消耗的，但是同時又有源源不斷的新房源掛出來。

市場上想賣房的，比想買房的多，這就導(dǎo)致掛牌量居高不下。

這些賣房的深圳業(yè)主，原因各有不同：

一部分是“賣一買一”換房，想換大房子或者好地段，得先賣掉手上的房子。

一部分是真急用錢，例如生意周轉(zhuǎn)、降低負債、家庭急需等原因，必須盡快把房子變現(xiàn)。

還有一小部分是恐慌式賣房，他們不置換、不急用錢，純粹是擔(dān)心房價繼續(xù)下探，對樓市沒啥信心了，就想著“早賣早安心，落袋為安”。

無論市場好還是差，羊群效應(yīng)總是無處不在。但從結(jié)果來看，盲目跟風(fēng)往往容易吃虧，還是要跳出當(dāng)下的情緒，結(jié)合實際情況去把握抉擇。

02

最近的深圳市場，整體行情一般。從接待的付費咨詢案例來看，買房意識相對較高的，其實是置換家庭。

一方面，這些家庭本身有升級住房的需求，現(xiàn)有松綁政策也都在鼓勵大家進行改善，包括二胎二套可按首付15％、降契稅、取消普宅與非普宅標準線等，很多金融政策都是精準面向改善家庭。

至于政策為何偏愛改善置換群體，主要是這類群體的購買力相對來說比較強，更好推動“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

另一方面，人們進行房產(chǎn)置換，在家庭現(xiàn)金流沒問題的情況下，通常來說都是往上走，從普通地段、普通小區(qū)換到更好的地段、更好的小區(qū)。

深圳房價經(jīng)過這一輪回調(diào)后，整體降幅近40％，一些好片區(qū)的標桿改善盤，已經(jīng)逐漸跌出了性價比。

對置換群體而言，同樣的購房預(yù)算，前幾年可能只能在南山買個89平，如今可以在同地段買到個120多平。

撿漏機會，往往是跌出來的。

從資產(chǎn)的角度出發(fā)，隨著房地產(chǎn)進入下半場，往后房子的價格，不是時間說了算，而是由購房者的需求決定。越是高凈值人群想要的好房子，后期房價越容易被推高。

03

綜上，現(xiàn)在的深圳樓市，如果你不是以下兩種情況，都不建議在這個時點低價賣房。第一種情況是，現(xiàn)金流撐不住了，除了賣房套現(xiàn)，已經(jīng)別無選擇。第二種情況是，有明確房產(chǎn)置換需求，要騰出名額或拿到資金后才能進行新的改善。如果你此時想賣房子的原因不是出于上述兩種情況，而是僅僅被情緒裹挾，想賣房子落袋為安，實在大可不必。因為深圳樓市還會持續(xù)松綁，高層救市的決心顯現(xiàn)，不要在淡市賣房，除非你有比一線城市不動產(chǎn)更好的投資渠道。

在2008年、2014年的時候，深圳樓市同樣有一批人是恐慌式賣房，覺得房子再不賣掉，將會徹底淪為負資產(chǎn)。然而，結(jié)果呢？就是我們后來所看到的，深圳市場預(yù)期得以修復(fù)，房價一路高歌猛進，抵達到了當(dāng)年很多人無法想象的高度。而當(dāng)年不少被情緒裹挾賣掉房子的人，要么需要多年努力才能重新攢回一套房子，要么再也回不到深圳樓市的舞臺。一手好牌，最后打得稀巴爛。人們總說：“這次會不一樣。”當(dāng)然，在市場頂點的時候，他們也會這么說。這次不一樣，本質(zhì)還是因為不相信周期。人性的貪婪和恐懼，幾千年來都沒有變。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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