新世界續(xù)命882億，英皇166億債務(wù)逾期，港資房企為什么也暴雷？

香港地產(chǎn)界近期風(fēng)急浪高。

6月底，新世界發(fā)展驚險(xiǎn)過關(guān)，與超50家銀行債權(quán)人達(dá)成882億港元再融資協(xié)議，將最早到期債務(wù)延至2028年6月30日，成功“續(xù)命”三年。

就在同日，作為“鄭家第三代”核心人物的鄭志剛，辭任新世界發(fā)展非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席職務(wù)。這標(biāo)志著他已完全退出董事會(huì)，為其在新世界發(fā)展的履職畫上句號(hào)。

新世界發(fā)展剛逃出生天，英皇國(guó)際就出現(xiàn)暴雷預(yù)警——德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)英皇國(guó)際亮出了紅燈，稱其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，并表示事件可能會(huì)對(duì)集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力構(gòu)成重大疑問。

環(huán)環(huán)之前寫過一篇關(guān)于港資房企的文章——《警惕港資房企》。

環(huán)環(huán)認(rèn)為，港資房企雖然有著涇渭分明的風(fēng)格，但共性在于以“百年老店”的穩(wěn)健姿態(tài)，成功抵御了地產(chǎn)周期的嚴(yán)寒。在內(nèi)地房企暴雷潮中，它們步履從容，堪稱一股清流。其屹立不倒的根本，在于深諳市場(chǎng)規(guī)律，心存敬畏，精準(zhǔn)把控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，善擇進(jìn)退時(shí)機(jī)。

若論對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的嗅覺與資本的趨利本性，李嘉誠(chéng)家族堪稱典范。

今年上半年，其長(zhǎng)和公司公告擬以228億美元向貝萊德財(cái)團(tuán)出售全球港口核心資產(chǎn)（含巴拿馬運(yùn)河關(guān)鍵港口90%股權(quán)）。

《大公報(bào)》旋即連發(fā)《莫天真勿糊涂》等重磅評(píng)論，剖析這筆交易背后的地緣戰(zhàn)略深意，用心良苦。然而，面對(duì)李氏家族執(zhí)意而為的既成事實(shí)，輿論也不過徒余扼腕。

誠(chéng)然，若以家國(guó)情懷與民族大義為尺度，李嘉誠(chéng)及其家族在國(guó)民心目中的形象已轟然崩塌，與始終秉持赤子之心的霍氏家族形成鮮明對(duì)比。

兩相對(duì)照，高下立判。

然而，若回歸純粹的商人本色審視，李嘉誠(chéng)的歷次戰(zhàn)略“撤退”與“回歸”，究其根本，不過是基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏銳嗅覺，為了規(guī)避行業(yè)周期波動(dòng)可能帶來的沖擊。

這與新鴻基、嘉里建設(shè)、香港置地等港資巨頭于2022年逆勢(shì)加碼內(nèi)地投資的行為，在本質(zhì)上遵循著相同的商業(yè)邏輯，即資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的權(quán)衡。

兩者看似路徑迥異，實(shí)則殊途同歸，皆為在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境中尋求資產(chǎn)安全邊際與長(zhǎng)期價(jià)值的商業(yè)決策。

資本逐利避險(xiǎn)的本性，在此展現(xiàn)無遺。

所以，港資房企以開百年老店的盤算，在杠桿運(yùn)作方面，保持了相當(dāng)?shù)淖月伞钚小暗椭苻D(zhuǎn)”，把負(fù)債控制在安全范圍內(nèi)。

去年，新鴻基地產(chǎn)的凈負(fù)債比不到18%；恒基地產(chǎn)的凈負(fù)債率大約21%，而李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的凈負(fù)債率則只有4%。

相形之下，新世界發(fā)展的風(fēng)格則和內(nèi)地房企很像，在大肆擴(kuò)張這塊不遑多讓。

在2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，鄭志剛提出了“大力發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)，更多增加華南土地儲(chǔ)備”的觀點(diǎn)，流露了對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的野心。

2021年，適逢內(nèi)地樓市調(diào)整，內(nèi)地房企資金枯竭，紛紛尋求和手持現(xiàn)金的新世界發(fā)展的合作機(jī)會(huì)，更讓鄭志剛產(chǎn)生了這是個(gè)屬于新世界發(fā)展的“快贏”時(shí)代的錯(cuò)覺。

新世界發(fā)展選擇了逆市擴(kuò)張，在廣深接連拿地，轉(zhuǎn)過年來又收購了龍光系資產(chǎn)。

一頓操作猛如虎，換來的卻是新世界發(fā)展的凈負(fù)債率的持續(xù)攀升。2022年，新世界發(fā)展凈負(fù)債率為46.9%，算是港資房企里最高的。在2024的中報(bào)中，這一數(shù)字達(dá)到了55%。

在2024年的年報(bào)中，新世界發(fā)展收獲了20年來的首次利潤(rùn)虧損。鄭志剛掌舵七年，新世界發(fā)展市值蒸發(fā)超過720億港元。

對(duì)于英皇國(guó)際來說，在英皇影院業(yè)務(wù)遭遇重挫后，重振集團(tuán)業(yè)務(wù)的重任就義不容辭地落到了其肩上。

2023年，英皇國(guó)際斥資近50億港元大舉進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域。時(shí)值香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)疲軟，商辦物業(yè)空置率高企之際。

投資決策的風(fēng)險(xiǎn)在2024年進(jìn)一步顯現(xiàn)——公司再以約19億港元購入中環(huán)一公寓項(xiàng)目，但其出租率竟不足40%，微薄的租金收入甚至難以覆蓋貸款利息支出。

商辦折戟，英皇遂押注住宅。

去年末，英皇國(guó)際高調(diào)推出東半山豪宅項(xiàng)目ONE JARDINE'S LOOKOUT。為造勢(shì)，其旗下藝人如容祖兒、衛(wèi)詩雅、陳家樂等組成“明升看樓團(tuán)”親臨現(xiàn)場(chǎng)，制造營(yíng)銷噱頭，力撐新盤發(fā)售。

可惜，英皇國(guó)際的種種努力，并沒有迎來預(yù)期的成果。

英皇國(guó)際發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2025年3月31日的財(cái)年，公司擁有人應(yīng)占虧損為47.43億港元，同比擴(kuò)大131.7%。

現(xiàn)在，166億港元銀行借貸逾期，拉響了英皇國(guó)際暴雷的警報(bào)。

說到底，鄭志剛的離場(chǎng)與新世界的巨額再融資，英皇國(guó)際的暴雷預(yù)警與慘淡業(yè)績(jī)，無不是對(duì)激進(jìn)擴(kuò)張的沉重注解。