紅線外房屋必須整體征收？律師一紙復(fù)議令違法公告撤銷！

在波瀾壯闊的城市建設(shè)浪潮中，一紙《征收范圍公告》竟將老張僅有5%面積壓線的倉庫連同整宗土地強制納入征收范圍！面對征收方“壓線即整體征收”的鐵腕邏輯，法律的天平究竟應(yīng)向何處傾斜？拆遷律師以精準的法律利劍，刺破這一爭議迷局，為無數(shù)“壓線房”主人照亮了維權(quán)前路！

1、爭議引爆：5%壓線，100%征收？

2023年，市政道路建設(shè)藍圖展開，老張的土地與倉庫被劃入擬征收版圖。征收方發(fā)布的《市政道路建設(shè)項目及周邊國有土地及國有土地上房屋征收范圍的公告》（下稱《征收范圍公告》）本應(yīng)清晰界定范圍，卻埋下巨大隱患——公告赫然宣稱：“若出現(xiàn)一幢房屋或一宗國有土地僅有一部分在紅線范圍內(nèi)的情況，則整幢房屋與整宗國有土地使用權(quán)及其地上房屋、建（構(gòu)）筑物全部納入征收或收回。”

現(xiàn)實情況令人愕然：老張僅有約百平方米土地及倉庫一角被納入征收紅線，占比不足整宗土地面積的5%。專業(yè)評估清晰顯示，該部分完全可與主體分離，僅征收紅線內(nèi)部分絲毫不影響線外土地和房屋的功能、使用及結(jié)構(gòu)安全。征收方“一刀切”的整體征收要求，合法性根基遭受嚴峻挑戰(zhàn)！

2、法律亮劍：兩重爭議直指核心

面對明顯不公，拆遷律師果斷代理老張，對涉案《征收范圍公告》提起行政復(fù)議。案件核心爭議浮出水面：

焦點一：一紙公告，能否復(fù)議？——穿透“過程性文件”的迷霧

征收方抗辯：此公告僅為項目啟動的“過程性文件”，安置補償方案尚在征求意見階段，其本身不具終局性、確定性，對老張權(quán)利義務(wù)未產(chǎn)生實際影響，故不屬于《行政復(fù)議法》規(guī)定的受案范圍。

律師精辟駁斥：

“全部納入”的致命確定性：公告中“若出現(xiàn)……則全部納入征收或收回”的表述，已徹底背離預(yù)公告應(yīng)有的非終局、非確定屬性。其措辭強硬，傳遞出不可動搖的強制性，對老張的財產(chǎn)權(quán)施加了明確且現(xiàn)實的約束與威脅。

實際影響已然發(fā)生：該公告發(fā)布后，征收方并未后續(xù)作出正式的房屋征收決定。此公告已成為決定老張財產(chǎn)命運的實際依據(jù)，其造成的權(quán)利影響真實而緊迫。因此，該公告完全具備可復(fù)議性！

焦點二：紅線之外，強征何據(jù)？——捍衛(wèi)征收權(quán)力的法定邊界

征收方邏輯：只要房屋或土地有部分壓線，整體征收就理所當(dāng)然。

律師雷霆反擊：

“公共利益”與“確需征收”的雙重鐵律：國家征收權(quán)絕非無限！其行使必須嚴格遵循兩大基石：“公共利益”目的與“確需征收”范圍。規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證所標明的用地紅線，即法律認可的“確需”邊界！超出紅線范圍的土地房屋，根本不屬于法定征收對象。

“整體征收”的例外門檻：唯有當(dāng)紅線內(nèi)外部分物理或功能上不可分割，僅征收部分將導(dǎo)致剩余房產(chǎn)喪失核心使用價值、功能或危及安全（如拆掉承重墻導(dǎo)致整樓危房），整體征收才具備正當(dāng)性。本案中，5%的壓線部分可獨立分離，完全不影響主體安全使用，強征整體于法無據(jù)！

自愿原則不可逾越：即便存在征收紅線外部分的需要，其唯一合法依據(jù)只能源于被征收人的自愿協(xié)商同意！未經(jīng)權(quán)利人首肯，強制征收紅線外財產(chǎn)，與侵犯公民合法財產(chǎn)權(quán)何異？

3、正義落槌：復(fù)議機關(guān)全面支持，違法公告終撤銷！

律師鞭辟入里的論證，尤其是對征收權(quán)法定邊界與“整體征收”適用前提的深刻剖析，贏得了復(fù)議機關(guān)的高度認同。復(fù)議機關(guān)明察秋毫：

可復(fù)議性成立：案涉公告中關(guān)于“壓線即整體征收”的強制性規(guī)定，已對老張的財產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生了確定、即時且重大的不利影響，具備可復(fù)議性。

實體嚴重違法：將明顯位于紅線范圍之外、且分離征收不影響功能安全的老張大部分土地房屋強制納入征收范圍，完全缺乏法律依據(jù)，嚴重違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)對征收范圍應(yīng)嚴格限定在“確需”用地范圍內(nèi)的核心要求。

復(fù)議機關(guān)最終作出裁決：撤銷該違法的《征收范圍公告》！壓在老張紅線外房屋上的強制征收陰云，被法律的力量一舉驅(qū)散。

4、律師箴言：預(yù)公告可訴性的邊界與警示

本案勝訴的關(guān)鍵在于，《征收范圍公告》因其越權(quán)創(chuàng)設(shè)的強制性義務(wù)（壓線即整體征收）而對相對人權(quán)利產(chǎn)生了實際影響，從而具備了可復(fù)議、可訴性。那么，如何理解常態(tài)下的征收預(yù)公告？

常態(tài)預(yù)公告的屬性：市、縣政府在正式征收決定前發(fā)布的征收預(yù)公告（或稱擬征收范圍公告），核心目的是保障知情權(quán)與配合征收工作（如公告征收意向、大致范圍、暫停辦理相關(guān)手續(xù)等）。其本質(zhì)是信息告知與程序預(yù)備，本身不產(chǎn)生強制征收的法律效力。是否征收，最終取決于正式的房屋征收決定。因此，常態(tài)預(yù)公告通常不對權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實質(zhì)影響，一般不可訴。

本案的警示與例外：一旦預(yù)公告超越其告知職能，包含具有強制執(zhí)行力、對相對人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生即時確定性影響的內(nèi)容（如本案的“壓線即整體征收”規(guī)則），其性質(zhì)就發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。這種“變異”的預(yù)公告，因其創(chuàng)設(shè)了新的義務(wù)或限制了權(quán)利，應(yīng)當(dāng)允許并鼓勵相對人通過行政復(fù)議或行政訴訟尋求救濟，及時糾正違法行為，防止侵害擴大。

結(jié)語：老張案的勝訴絕非個例僥幸。它猶如一座法治燈塔，清晰照亮了征收權(quán)力不可逾越的法定紅線——征收范圍必須嚴格限定于“公共利益”之“確需”。任何以“壓線”為名，行強征紅線外財產(chǎn)之實的行徑，終將在法律的審視下無所遁形。當(dāng)您的房屋土地遭遇“壓線即全征”的不公時，請牢記：法律賦予您說不的權(quán)利，專業(yè)律師是您捍衛(wèi)家園最堅實的盾牌！