西安二手房東不要慌，別賤賣？主城區買房“安全紅線”｜房哥問答432期

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問答432期

問：西安二手房東不要慌，別賤賣，要頂住等待曙光？

答：下行普跌市場里，單一群體的護盤行動，幾乎是螳臂當車，全國這么過城市，這么多小區，新的，舊的，普通的，豪宅的，外地的，本地的，沒有成功案例，最終只看誰跑的更快。

當下二手房的沖擊來源于多方面，首先是新房過度產生升級，四代住宅+套內高贈送的打法，讓二手變相貶值。

其次二手業主本身并不團結，也不可能團結，自住的，投資的，不住的，跟風的，大家買房的目的不同，賣房的目的更不能統一。

尤其是貸款買房的情況下，利息和時間是巨大的支出，房價小漲，追平成本，大漲才有利潤，貸款投資本身也是偽命題，如今二手價格不低預期，又長期不住空置，交著物業費，還著貸款，沒有幾個人受得住。

最后就是全國普跌的行情，一方面來源是供需失衡，房子多，買的少，倒逼以價換量，地產也出現了產能過剩。

另一方面是大眾收入，工作，借貸能力，沒有穩定的預期，反而是少消費，多存錢，這種情況下，房產的大額消費必然延緩。

可以不賤賣，自住為王，但前提是真的要住，不住都是成本，自住還有體驗。

問：西安買房安全紅線里，港務區是不是可以排除？

答：根據西安目前各個區域發展現狀，這個紅線是這樣劃分的，紅線外，有風險，但也看實景兌現，房價價格，不要教條主義。

南邊，主要以終南大道為界限，也基本是長安的城區邊界，繼續向南就是秦嶺保護紅線，和基礎農田，比較好理解。

北邊，以秦漢大道-尚稷路為界，經開范圍是渭河以南，港務范圍是秦漢大道南，基本是兩個區域配套有兌現，生活還算有保障的地方，秦漢大道北，目前兌現都是住宅，公共配套有限，大家都是圍繞交大陸港講故事。

西邊，繞城高速以內，不用多說，基本也是西安和灃東的分界，繞城內，軟件新城，雖然兌現不及預期，但高新人的居住，工作生活范圍在這里。

東邊，以東三環為界限，一側有白鹿原坡地，一側是洪慶坡地，開發空間受限，配套不足，紡織城區域，舊改困難，且無太多新建住宅。

南，西，東方向大家還算有共識，北邊不過渭河也認可，畢竟北跨，跨河發展的是工業，非要過河買住宅，只能算個性需求，風險自擔，但港務范圍，秦漢大道北是重點規劃區域。

一方面奧體飽和，政經周邊拆遷未動，港務大量的開發用地，都集中在秦漢大道北，趨勢必然一路向北。

但奧體大基建時代已經結束，秦漢北的配套落地，重回港務速度，又很有限，對當下眼見為實的業主而言，有機遇也有風險。

問：西安公積金新政可以低首付，會對買房交易量有多大影響？

答：算是異地公積金的突破，西安6.19新政后，公積金余額可以付新房首付款，不用像以前先自籌首付，再以合同提取，流程更便利。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

面向的范圍明確是關中平原都市群和省內繳存職工，比如大家熟悉的慶陽，天水，運城，臨汾，三門峽，包括四個省15個市，也是傳統意義上，外來西安買房的主要城市，還是要鼓勵外來市民，安家西安。

本地人不少都沒有公積金，或者中小單位繳存的就很少，余額能抵的首付也很有限，但外來省份，比如企業，事業單位的群體，高公積金繳存標準的也有不少，他們在當地用不著，干脆來西安買房，也是順應需求。

對于市場繁榮，作用有限，畢竟大家現在對新房的觀望，更多是因為擔心買貴，擔心背刺，擔心房價沒到底，且不少人投資需求喪失后，自住群體有限，二手也在降價，選擇也很多。

問：這幾年這么多名校+，都沒有蓮湖區什么事兒？

答：名校+是全市的政策，都有覆蓋，只是蓮湖不出名，且沒有五大名校+的案例，蓮湖也組建46個緊密型“名校+”，涵蓋小學、中學、職校及幼兒園各學段，其中市級“名校+”達11個，覆蓋12萬師生。

感受不強，一方面是因為蓮湖的新建學校有限，普通公辦很多，大家整體中庸，沒有太大的二元差距。

另一方面，蓮湖本身的好學校也很多，西電中學，西安一中，西安十中，益新中學，慶安，遠東中學，郝家巷小學，西安小學等等，弱的學校，比如六十七中，大興初級中學本身覆蓋的人群也有限。

最后，蓮湖位于主城區，沒有太多開發住宅用地，且學校數量夠，五大名校+開發的動力有限，如果僅僅是提升教育質量，現有的老牌學校扶持足夠了。

比較有機會的是西電片區，千畝土地，陸續住宅用地都掛出來，按照現在市場，引入名校+，利于周邊新房銷售會是趨勢，能不能有五大落地，可以期待下。

問：學區房的吸引力在下降，交大附中創新港學區房，降價明顯？

答：需求確實在降，過往的幾個學區紅盤，綠城全運村，華潤未來城市，中海曲江大城，綠城桂語蘭庭等，今年二手成交價格和成交量都在跌，主城區如此，外圍的新區也難免。

其次，就是熱心學區的家長，選擇也變多了，以交大附中創新港校區為例，除梧桐命名的教師單位房，還有商品房的南洋公館和西派瀾庭，價格萬元出頭，能低總價買，為什么要花兩萬的單價。

再次，梧桐中舍本身，價格明顯溢價過高，本身在這個區域買房的受眾就很有限，要么老師自住，要么求學陪讀，灃西二手房不少都跌回萬元，梧桐中舍不能幸免。

最后是名校+本身也在分流，五大分校如火如荼，交大陸港，鐵一陸港，高新陸港，鐵一金灣，鐵一曲江等，這些學校周邊新房，次新房，價格也回落，沒必要非去灃西上學。

任何房價下跌，無他原因，就是當年買貴了！

問：經開高鐵新城發展錯過機會，被港務甩開一大截？

答：2025年，西安的板塊梯隊已經很明顯了，主城范圍內，第一梯隊的是曲江，高新，第二梯隊是雁塔，未央，蓮湖，碑林等主城區，第三梯隊是航天，經開高鐵新城，常寧新區等新建區域，梯隊不同，配套兌現，人口密度也不同，房價也不同。

2018年高鐵新城移交經開，趕上地產黃金期，經開也有動作，比如北客站周邊找來了復地、蘇寧，恒大，綠地等建設超高層，結果上述房企挨個暴雷，以至于至今，經開的頭部開發商，只有綠城和經發自己。

2019年后，西安投資和基建在重點，因為全運會，向港務區偏移，高鐵新城無論是學校，商業，住宅，土拍都沒有聲音。

2023年后，西咸能源金貿區又發力，城北的客戶會因為鐵一金灣等再次分流，另一側港務也在虹吸，經開本身，還要被涇河，秦漢虹吸，周邊窮兄弟實在太多。

到了2025年，高鐵新城才算是進入開發元年，土拍拿地，新建學校，醫院，商業陸續兌現，但這個時候，西安又回歸主城舊改，西電片區，幸福林帶片區，徐家灣片區又多次分流。

所以，上了大招，含鐵量傳聞和高新二小，一中幫扶，市場不好，新房還得靠學校賣。

問：交大創新港和鐵一金灣都是未央學籍，算不算好學校？

答：在各自的學區房受眾里，是好學校，雖然距離都遠，但仍有不少家長跨城去上學，周邊的學區內新房也更加好賣，就很說明問題。

鐵一金灣是港務和曲江后，鐵一和管委會合作辦學的第三個，師資扶持力度大，學校硬件也很好，生源主要是周邊新建商品房生源，還算純粹，目前還沒有出成績。

家長的期待更多是看鐵一陸港， 第一屆中高考，高考一本上線率100%，中考上線率也達到了90%，然后對鐵一金灣有很高預期。

交大創新港校區，家長更看重的是本部師資和園區內生源的純粹性，來源為 交大分流生源、交大子弟生以及選拔生源， 學區范圍主要是 梧桐東舍、中舍、西舍和大鈞院（原梧桐公寓），中學也是分班教育，2023年招生，2個創新班、2個重點班以及6個平行班。

學區房的含金量，往往長期穩定的房價，是騙不了人的，沒有好成績支撐，家長也不會一屆一屆買單。

問：房哥，鳳城二路的信達鳳熙云著，怎么樣？

答：同樣是央企，信達擅長的也是城改拿地，主城開發，去年西安賣得最好的兩個小區，城西的華發利君都薈城央，第二個就是信達 雁熙云著，目前已部分交付。

特點都是普通房子，沒有明顯亮點，但價格不貴，附近生活便利，地處核心，周邊居民舊換新需求旺盛。

鳳城二路 鳳熙云著，原本是 剛家寨城改，2010年就啟動，最早叫景泰城，投資百億，占地333畝，后來因為安置房無法回遷，商品房一直停著。

2016年，經過多輪股權變更后，又更名為中核長安印，本來2018年要賣，又停了多年。

最終在今年規劃變更后，成為鳳熙云著，共計四塊地，面積約249畝，容積率分別為2.97，3.06，4.5，5.0，當年規劃的辦公，商業，超高層，全部調整為住宅。

從位置上看，非常好，經開一期腹地，周邊地鐵，學校，商業齊全，配套成熟，且無新房供應，缺點也明顯，容積率最高5.0，城改拿地的通病。

目前首開的仍是剛需高層，面積99-130㎡，傳統三代住宅，對外放風價16000+，適合于周邊剛需，對地段，配套要求高的，且不在意5.0容積率。

同樣價位的二手房，鳳城五路，十路，十二路很多！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：Kikyo

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