【重磅】2025上半年重慶中心城區房地產市場盤點（附房企銷售排行榜）

行業變化：目前行業整體呈短期調整、長期穩健態勢，政策從取消限售、降利率等方面持續放松，市場出現核心區抗跌、遠郊承壓的分化，整體呈現“量穩價跌、以價換量”特征。

市場變化：二手房以低總價、高性價比產品逐步獲取市場重心，新房產品減量重質，優質四代宅產品成交占比不斷擴大，整體呈現分化筑底態勢。

企業表現：頭部房企聚焦核心區優質地塊，以高品質改善產品和高性價比產品換取流速；中小房企資金承壓，部分面臨債務風險。

產品策略：產品持續分化，性價比產品與城市核心區高改產品精準捕獲剛改和改善客戶，四代宅項目不斷入市，面積、戶型出現同質化，新規后少量企業開始嘗試小戶型四代宅。

市 場 解 讀

△房地產政策持續加碼，降低購房門檻、支持“賣舊換新”提高房款補貼比例等，促進市場良性循環

重慶持續釋放房地產利好政策，全面覆蓋新房及二手房市場。通過下調貸款利率、首付比例降低購房門檻，放寬交易限制等舉措有效激活市場流動性，特別推出“賣舊買新”專項政策通過購房補貼等方式給予支持，打通房產置換鏈條，形成“去庫存-促成交”的市場閉環，推動市場良性循環。

△市場供應格局深度調整：同比降量三成，存量主導與品質升級并行

整體供應量波動下降，上半年新房和二手房整體新入市6.1萬套，其中二手房入市4.9萬套，占供應量的80%，持續位于供應高位；

新房供應進入提質換擋的調整期，普通住宅仍然是供應主力，但四代宅逐步嶄露頭角，特別是在建面120㎡以上的改善和高改產品上，四代宅供應占比量在20%左右，市場影響力逐步提升。

△二手房占比創新高；新房四代宅成交占比擴大，高改及豪宅由四代宅主導，剛需被二手房吸附

市場占比：新房與二手房占比形成“三七開”，二手房市場占比高達76%；

新房市場：建面120-144㎡改善型產品占比35%成為市場主流需求，其中四代住宅產品表現突出，占據新房市場20%份額；建面144㎡以上高改產品份額提升，其中四代住宅同比顯著增長7個百分點，市場需求趨勢逐漸向高品質住宅轉移；

二手房市場：較新房具有成熟社區配套、價格優勢等，市場份額突破峰值，建面120㎡及以上改善、高端改善產品對比同類新房產品性價比更高，推動市占上漲。

△二手房降價拋售拉大與新房差距，四代宅成交占比擴大穩房價

整體市場均呈降價趨勢，二手房大幅度降價拋售，新房二手房價差拉大到3226元/㎡；

新房市場中普宅價格持續波動下降，2024年7月改善類四代宅開始入市，隨著四代宅建筑規則逐步放開，產品從高改逐步向剛改、改善等產品覆蓋，導致四代宅價格整體下調，目前整體均價20000元/㎡左右，較普宅高6000元/㎡左右。

△市場成交量TOP10板塊市占率達53%，C類板塊主導成交規模，U類板塊支撐房價

2025年上半年重慶中心城區住宅成交量TOP10板塊市占53%，市場集中度高，尤其聚焦C類板塊，以價換量搶占市場份額；零星U類板塊上榜，依賴于核心區位優勢，根據客群需求精準定位打造優質、迭代產品，房價逆勢上漲，抗跌性強，成為高凈值客群首選。

中央公園板塊成交24.77萬方，銷售規模斷層領先中心城區其他板塊，價格韌性優于市場均值，市占率上漲至11%，區域名校云集、產品業態選擇范圍廣等，精準匹配群體多元置業需求。

△案場熱度分化，普宅靠打折，四代宅通過高贈送實得單價低，實現熱銷

普宅通過高折扣拉動成交：2025年1-6月重慶中心城區普宅推案量有所下滑，但認購率處在56%的高位，遠郊、近郊板塊項目推盤優惠力度約7-86折，大折扣吸附客群購買；

四代宅通過高贈送驅動高成交：四代住宅項目積極開盤加推，2025年上半年認購率封頂值為84%，產品聚焦120-143㎡，贈送率約18-30%，銷售折扣95-97折，少量高端項目產品為145-310㎡，贈送率約30%以上，優惠折扣僅2%。

△二手房限售取消后掛牌量持續漲，賣家降價拋售，買家抄底入手

二手房限售取消5年內次新房源掛牌量短期持續上漲，拉動典型項目帶看量波動上漲；

但賣方市場從掛牌到成交不斷降價，最終成交價約為掛牌價8折。

榜 單 發 布

榜 單 解 讀

△第一梯隊：全口徑排名1-10名

前十企業央/民企平分秋色，差異化競爭搶占份額。龍湖、香港置地、華潤等企業聚焦四代宅升級，通過產品迭代，以創新產品力爭奪市場，滿足高端及改善需求；海成、兩江產城等依托規模化開發+長效去化策略，穩定貢獻業績。

龍湖：企業位列全口徑榜首位，通過產品升級驅動企業發展。產品端，聚焦四代宅升級，打造御湖境、觀萃等標桿項目，形成差異化競爭優勢。其中御湖境作為2025年新開項目，憑借“懸浮合院”理念，設計115㎡-186㎡的廣域面積段，覆蓋多元客群，單盤貢獻40%業績，成為企業標桿項目之一。企業后市競爭力上，目前企業住宅存量超80萬方，且四代宅占比超20%，持續強化市場話語權。

招商蛇口：企業排名穩居前列，產品策略持續升級。2025年上半年，企業在城市中保持第四的排名，市場地位穩固。招商蛇口持續深耕中心城區，發布招商“好房子”標準體系，系統構建城市理想生活方式，既迎合市場需求，又引領行業趨勢。推出的招商1872-閱青斕組團，打造重慶首個建面100㎡以下的超新規四代宅，滿足年輕家庭及首改客群需求。長嘉匯、渝天府等主力在售項目進入成熟開發期，成交數據持續排名市場前茅。上半年，招商薈·招夕相見社群落地活動超80余場，參與業主人次超5000+，客戶美譽度顯著提升。

△第二梯隊：全口徑排名11-20名

競爭白熱化，多企業依托單項目熱銷上榜。

金茂：企業今年上半年排名11，較2024年上升12名，主要得益于新產品迭代成功獲得市場認可。上半年，金茂主力在售項目有6個，其中新開項目璞印金開表現尤為突出，該項目引入金茂TOP級“璞系”產品線，定位200㎡+改善市場，打造城市高端改善項目，項目精準客群定位疊加四代宅產品力因素，單盤銷售額超4億元，貢獻企業47%業績。

△2025年房企集中度加速聚攏，TOP30市占率達到近三年最大增幅，中小企業市場空間進一步壓縮

頭部效應顯著，TOP30 市占率達到65%，較2024年提升9個百分點；TOP20與TOP10集中度同步分別提升6%和3%，中部房企集中發力擴張提速，以新產品或打折扣積極吸引客戶成交，行業從向結構性洗牌方向轉變，進入“寡頭競爭+梯隊重構”新階段。

△房企通過產品迭代拉升房價上漲，央國企溢價1302元/㎡，民企溢價606元/㎡

上榜央國企住宅價格高出市場均值1302元/㎡，華潤、招商、聯發等房企持續在核心區打造高端改善產品，針對新項目或新組團致力于打造四代住宅產品，加之地段優勢，拉大與市場均價差距；中建壹品、中建信和等企業精準定位區域客戶需求，總價約100-150萬，吸引剛需、剛改客群高度關注；

上榜民企住宅均價較市場均價高606元/㎡，香港置地致力于打造高端、豪宅產品，布局于城市核心地段，精裝交付，成交價遠超市場平均值；龍湖、國瑞、海成、保億針對新入市項目打造迭代新品四代住宅，整體住宅價格普遍超市場均價1000元/㎡；榮盛、金鵬、富力采用低價策略引銷售流量，套總價低于市場均值超30萬元。

后 市 預 測

供需關系：新房“企穩”，二手“穩增”。2025年供應端以需定供持續，預計全年供應不超過400萬方，成交樂觀估計規模介于500-600萬方，價格受四代宅改善產品成交占比增加影響，預計上漲4%；二手房延續高熱狀態，降價拋售，成交量比2024年預計上漲5%，均價預計下降5%。

市場競爭：新房市場供應低位，將集中于城市級板塊四代宅項目，其高得房率、高配置、實得低的特點全面超越普宅，溢價及流速拉開差距；二手房拉開與新房價格差距，配套滿足居住基本生活需求，成為剛需客群首選，未來新房二手房將形成改善買新房，剛需買二手的互補格局。

產品格局：上半年“好房子”建設標準進一步落定，重慶出臺‘渝13條’為高品質住宅建設提供系統性支持，標志著住宅產品從“量”轉向“質”的發展；但是，隨著新規產品大量涌入市場，新規住宅因高贈送率導致舊房貶值，或將引發市場不滿，因此過度追求贈送面積吸引購房者的方式將難以為繼。

展望未來，新規產品的設計與監管或將進一步優化，住宅產品的升級方向將不再局限于單純追求更多的贈送面積，而是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等。

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