樓市形勢，已變！

我們知道，房地產(chǎn)其實是周期性較強的一個行業(yè)。奈何，其周期性跨度比一般行業(yè)要長，以至于其周期性的變化很容易被忽略。如果一直以不變的眼光來看待這個市場，那么就很難對當(dāng)下的環(huán)境有個準(zhǔn)確的判斷了。

那么，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，處于周期性的哪個階段？未來的房地產(chǎn)市場走勢又會如何？我們不妨回顧下近些年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況。

1998-2008年，可理解為起步期。當(dāng)時處于城鎮(zhèn)化初期及住房市場化改革階段，房價溫和上漲，但是與收入增速大致相匹配。

2009-2019年，可稱之為快漲期。4萬億刺激落地，信貸的快速擴張，房價年均漲幅超10%，部分城市出現(xiàn)泡沫化。比如深圳，當(dāng)時的房價收入比高達40倍。

2020-2024年，我們叫做調(diào)整期?！叭兰t線”出臺，政策收緊；同時出現(xiàn)的還有疫情沖擊、居民杠桿見頂。所以，這個時段的房價出現(xiàn)了普遍的回調(diào)，部分二三線城市跌幅超20%。

那么2025年之后，房地產(chǎn)走勢如何？

個人認為，大概率是從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向震蕩筑底的一個過程。

首先，一般來講，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前面的幾個階段，以及牛熊市場的周期性發(fā)展后，整個市場的成熟度會越來越高。之后，整體的普漲和普跌行情都很難再出現(xiàn)了。2025年之后的相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會很大程度上會走出震蕩行情。

其次，自2025年起，房地產(chǎn)市場的一些整體數(shù)據(jù)也在逐漸發(fā)生變化。比如，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新建商品房銷售面積和銷售額增速等數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了一定程度的企穩(wěn)回升。

最后，回歸樓市基本面來看，城市的層級分化將會加劇。對于一線及強二線城市來講，其房地產(chǎn)市場需求韌性足，房價可能會呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值性。而對于三四線城市而言，其房地產(chǎn)市場供需失衡，人口流出，房價長期陰跌，部分城市需依賴政策托底。

具體到城市來講，就是自去年9月份以來，一線城市及部分二線城市的樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出逐漸止跌回穩(wěn)的趨勢，房價也有所回漲。所以，這些大城市的樓市很可能會繼續(xù)保持震蕩上行的態(tài)勢。而大多數(shù)中小城市，其樓市雖然有所回升，但仍呈現(xiàn)一種震蕩下行的態(tài)勢?？梢钥吹?，結(jié)構(gòu)性機會與風(fēng)險并存，不同城市的樓市走勢已然開始分化了！

所以，未來的房地產(chǎn)市場將不再是普漲或是普跌了！形勢已經(jīng)發(fā)生變化，未來，房地產(chǎn)市場的超額收益將來自對城市基本面的深度挖掘，而非簡單的周期博弈了。