年輕人涌入亞朵們，五星級酒店“打骨折”拍賣，煤老板們也不接盤了

本文來源：時代財經 作者：林心林

五星級酒店又被賣出“骨折價”。

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6月25日，根據阿里資產網披露的信息，上海新華聯索菲特大酒店將于7月28日在淘寶網公開司法拍賣，起拍價9.98億元，是資產評估價14.26億元的七折。據悉，該五星級酒店早在2021年時就公開掛牌出售，彼時市場報價最高時甚至達到18億元。

近兩年，越來越多的奢華酒店被擺上貨架，上海寶格麗酒店、上海黃浦綠地萬豪酒店、金茂北京威斯汀大飯店等等，變成一個個大宗資產被交易。有從事酒店資產交易人士告訴時代財經，從2023年起酒店類的投資問詢顯著增多，產權交易需求上漲。

到了2025年，反復流拍、幾度降價似乎成為高星酒店拍賣的常態，動輒幾十億的交易已鮮少出現。

降價換成交，煤老板也不怎么出手了

高星酒店反復流拍在今年多次上演。

據亞洲旅宿大數據研究院統計，今年5月共有55家酒店資產處于出售、拍賣及流拍階段，其中拍賣價格在億元以上酒店有17家，包括大理首個國際高端酒店大理實力希爾頓酒店、沈陽世茂希爾頓酒、長沙世茂希爾頓酒店101房產等。但僅有2家酒店項目在當月成交，環比上月成交數量出現明顯下滑。

綜合第三方數據，2025年以來，掛牌出售、拍賣的酒店資產持續攀升，且老牌高端酒店占比較多，而單月均只有零星幾家酒店得以成交。

在成功交易的酒店資產中，多數是以大幅降價換取交易達成。

事實上，酒店資產交易高折價率在去年已顯現。據酒店咨詢機構盈蝶提供的數據，2024年國內法拍酒店中，折價率低于7折的酒店占大多數（約56%），其中約27%都是5-6折出售，而溢價交易則僅占7%。

盈蝶指出，較高的折價率主要與法拍酒店的產權復雜性、物業糾紛、酒店所處城市與商業地段、酒店未來經營收益預期等相關，“只有通過一定比例的折價來對沖眾多風險因素帶來的不確定性。”

而今年以來，酒店資產折價出售情況更為明顯。

以5月成交的五星級飯店紹興上虞國際大酒店為例，這一被上虞當地人視為地標性的老牌酒店，在2021年9月因經營困難而進行重組，近兩年數次上架拍賣，起拍價一降再降。今年5月26日，在5467次人次圍觀下終于以1.81億元成交，為首次起拍價的5折，而早前評估價更是超5億元。

無獨有偶，廣東惠州的原凱賓斯基酒店在6月20日迎來成交，這已經是該酒店第四次拍賣。凱賓斯基酒店是全球有名的豪華酒店集團，因此惠州原凱賓斯基酒店一度作為粵東地區高端商務接待的首選。

由于開發商帝景房地產集團資金鏈斷裂，酒店于2018年開啟司法拍賣程序，首次拍賣起拍價高達10.4億元，但遭遇流拍，此后起拍價一路下降，在2023年以底價5.3億元成交。戲劇性的是，隨后遭競得人悔拍，又重新回到貨架上。

在第四次拍賣中，原凱賓斯基酒店減少了6套房產，最終以1.456億元出售，涵蓋酒店客房、會議室、餐廳等酒店相關配套，共計約35套房產。盡管拍賣面積有所縮減，但對比第三次拍賣掛牌價5.3億元，降價幅度仍較大，幾乎相當于2.7折拋售。

2025年以來，經歷十次流拍、較首次起拍價下降約75%出售的四川南充天來大酒店，七次拍賣最終五折出讓的成都首家希爾頓酒店等例子不在少數。此外，還有大批酒店“釘子戶”仍在等待接盤者。今年5月，房地產商富力旗下空港假日酒店二次拍賣，為一拍起拍價的8折，不過仍無人報名出價，再次流拍。

而在此前，以煤礦企業為代表的實業大佬曾是拍下五星級酒店的常客。2023年，金茂北京威斯汀大飯店的買方背后是陜西榆林煤炭企業中匯集團；時間線再往前，海南香水灣富力萬豪酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店等豪華酒店出售背后均有“煤老板”的身影。

如今，實力雄厚的“煤老板”們也鮮少出手。

五星級酒店在關停，年輕人“祛魅”

2023年以來，隨著以房企為主的酒店業主方面臨流動性壓力、酒店業經營乏力，大批酒店資產被擺上貨架。

盈蝶提供的數據顯示，近兩年中國法拍酒店掛牌數逐年增加趨勢明顯，其中2024年價格超過500萬元（含）掛牌數2704家。另據仲量聯行統計，2024年中國內地酒店成交額為187.9億元，預計2025年酒店投資交易額將與2024年持平，約為180億元。

但其中能夠成功尋得“白衣騎士”的并不多。

據盈蝶數據，上述2024年掛牌的2704家酒店中，累計拍賣成交數215家，成交率僅為7.95%。另據時代財經不完全統計，截至6月26日，年內阿里法拍平臺上已有近20個總價超過2億元的涉酒店資產流拍；而1億元以上流拍的涉酒店資產則有近50個。

旅游酒店行業資深高級經濟師趙煥焱對時代財經分析稱，不少拍賣酒店處于資不抵債情況，經營條件較差，投資人接盤往往需要不斷貼錢，因此無人問津、拍不出高價；此外，當前酒店行業仍處于供大于求，買家謹慎觀望的情緒重。

以起拍價7億元的重慶北碚悅榕莊為例，當前二期地塊停工需大量資金復工，買家若接盤顯然須承擔高昂的后續投入。

因此，即便是昔日輝煌無比的五星級酒店，同樣擺脫不了甩賣命運。

除了上海寶格麗、金茂北京威斯汀此類地處一線城市核心地段且產權清晰的酒店資產外，部分高星酒店仍處于待價而沽、低價甩賣狀態。

“這幾年消費者對‘五星級酒店’有所祛魅，尤其是一些設施陳舊、服務老舊的老牌奢華酒店，已經很難吸引年輕消費者。”一華南酒店投資人認為，國內以全季、亞朵為代表的中端酒店正有效沖擊過去的酒店市場格局。

時代財經/攝

五星級酒店數量增減亦能佐證。據文旅部披露數據，近十年來中國經營五星級酒店數量的巔峰在2019年，當年在經營的五星級酒店822家。據時代財經此前統計，這一數字不斷下跌，2020-2022年國內五星級酒店數量為820家、799家、783、772家，截至2024年三季度僅有736家，較巔峰之時減少超80家。

此外，6月24日中國旅游飯店業協會發布的《中國飯店管理公司（集團）2024年度發展報告》顯示，2020年至2023年國內關閉門店主要為經濟型，其次為中端型；2024年這一現象有所變化，關店占比最高的為中端型，其次為高端型。

上述酒店投資人亦指出，許多開業時間超過5-10年的老五星酒店產品早已過時，“現在年輕人更喜歡性價比高，還能提供免費洗衣、機器人送物等設備的新酒店，尤其是開業1-2年內。”

2025年，國內高星酒店出售仍會持續。