土拍快訊！獅山低密地塊落槌！蘇高新拿下，樓樓面價20500元/㎡

剛剛，蘇州土拍市場再迎焦點時刻！位于高新區獅山商務創新區的蘇地2025-WG-Z07號地塊正式成交，蘇高新集團和綠城建管以總價7.57億元、樓面價20500元/㎡成功摘得，溢價率為0%。作為獅山核心區稀缺的低密住宅用地，該地塊的成交再次印證了蘇州高端改善市場的持續升溫。

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此次出讓的蘇地2025-WG-Z07號位于高新區獅山商務創新區今創啟園南、規劃大運路西（原體校地塊），土地性質為純住宅用地，出讓面積約26368.2平方米（約39.6畝），容積率上限僅1.4，建筑限高60米。

根據規劃要求，該地塊產品定位明確：

• 6層以上住宅需全裝修交付，裝標不低于3000元/㎡；6層以下鼓勵全裝修；
• 建筑風格需簡潔現代，與周邊環境協調；
• 綠地率≥30%，建筑密度≤40%。

該指標明確指向洋房+疊墅類低密產品，未來將打造為獅山片區又一高端改善項目。

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區位價值

地塊所處的向陽路板塊，是當前獅山高端項目聚集的核心區：

• 交通便捷性突出：距地鐵5號線石城站約500米、1號線汾湖路站約1公里，東側長江路直通獅山核心區，竹園路銜接中環西線
• 教育資源密集：蘇州外國語學校、新區一中、獅山實驗小學竹園校區等名校環伺
• 商業醫療配套完善：美羅、泉屋、獅山天街等商圈覆蓋，明基醫院舉步可達
• 高端居住氛圍成型：西側緊鄰上瑞閣小區，周邊在售新盤包括建發朗云、中海建發禧宸（備案均價約4.3萬/㎡）
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• 獅山低密住宅集中爆發

板塊競品：獅山低密住宅集中爆發

值得關注的是，該地塊南側正是去年由綠城+蘇高新聯合競得的向陽路南地塊（現定名瀾庭壹號院），容積率低至1.2，規劃打造205戶純低密住區：

• 產品涵蓋：合院（271-369㎡）、疊墅（215-259㎡）、洋房（115-135㎡）
• 目前城市展廳已開放，即將入市；有興趣的朋友可以私信。

據可靠消息，Z07地塊南側“原科瑪化妝品地塊”也計劃年內掛牌。加上在建的綠城項目，獅山商務創新區正在形成總規模超500畝的低密豪宅集群，成為繼雙湖之后蘇州又一高端居住板塊。

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高新區低密浪潮席卷

區域供地：高新區低密浪潮席卷

2025年高新區土地供應計劃顯示，獅山商務區將推出5宗地塊，除已成交的Z07號地塊外，其余4宗均位于橫塘板塊：

• 橫塘地塊容積率1.2-1.3，臨近新區一中濱河路校區；
• 對比橫塘在售新盤恒棠瀾軒、保利瑯悅，位置更靠近獅山核心；

其他區域低密供應同步放量：

• 太湖科學城：芳菲瀾院南地塊（7.47萬㎡，容積率1.2）、前山瀾庭旁地塊（容積率1.2）
• 滸墅關：大陽山東地塊（容積率僅1.02）、王晏嶺路北地塊（容積率1.2）

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市場趨勢：蘇州進入低密改善時代

本次土拍延續了2025年蘇州土地市場的核心特征：

1. 核心地塊穩健去化：盡管Z07號地塊零溢價成交，但20500元/㎡的樓面價仍處區域高位，與周邊4.3萬/㎡的新房售價形成合理利潤空間
2. 低密產品成供應主力：從獅山1.4容積率地塊到太湖科學城1.2容積率地塊，2025年已掛牌宅地平均容積率降至1.5以下，徹底告別高層時代
3. 產品分化加劇：今年3月獅山核心的淮海街地塊被綠城以45455元/㎡樓面價競得（溢價率42.05%），創蘇州歷史新高，而同期青劍湖地塊僅底價成交
4. 第四代住宅崛起：如龍湖在高鐵新城打造的純洋房社區，創新采用空中花園+庭院設計，顯示房企正通過產品升級突破同質化競爭
   

隨著改善需求持續釋放，蘇州高端住宅市場正迎來結構性增長窗口期。獅山Z07地塊的成交，標志著核心區低密住宅開發進入加速階段。

在“房住不炒”基調下，未來土地市場將延續分化格局：核心區優質地塊仍將吸引品牌房企角逐，而外圍區域需依靠產品創新打開市場。蘇高新此次落子獅山，既鞏固了其在高端市場的戰略布局，也為蘇州改善客群提供了更豐富的產品選擇。

獅山商務區作為連接高新區與吳中木瀆的樞紐地帶，其住宅產品的價值重構才剛剛開始。隨著綠城、蘇高新等品質房企的深度耕耘，這片土地有望重塑蘇州高端人居的新標桿。