上海選房攻略：8.03萬(wàn)/㎡，保利天奕樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)！

我所做的一切，無(wú)非就是想在買(mǎi)房選房前，幫大家更為全面的了解樓盤(pán)戶(hù)型優(yōu)劣，僅此而已。

上海業(yè)主問(wèn)：8.03萬(wàn)/㎡，保利天奕這個(gè)樓盤(pán)怎么樣？是否值得購(gòu)買(mǎi)？5句話告訴你答案。

選房觀1：2024年11月，保利以26.56%的溢價(jià)率、32.9億的總價(jià)競(jìng)得項(xiàng)目所在地塊，折合樓面價(jià)4.4萬(wàn)/㎡。

若是按照1.3萬(wàn)/㎡的開(kāi)發(fā)成本、25%的毛利算，8萬(wàn)/㎡的開(kāi)盤(pán)價(jià)算是遠(yuǎn)超預(yù)期了，此刻我是真的好懷念房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。后續(xù)一旦放開(kāi)，上海的房?jī)r(jià)就又是一匹野馬了。

選房觀2：南向地塊竟然出現(xiàn)了公園？我汗，這綠地率怕是要逆天啊。容積率2.50、車(chē)位配比1.20倒是中規(guī)中矩。所以?xún)H就用地指標(biāo)而言，四星稀缺盤(pán)無(wú)疑。

選房觀3：關(guān)于地鐵穿行對(duì)于樓盤(pán)的影響，我覺(jué)得確實(shí)存在且影響較大。陳女士說(shuō)開(kāi)發(fā)商將大面積戶(hù)型放在右側(cè)地塊3-5號(hào)樓，就是想讓小戶(hù)型在前排扛雷。

這觀點(diǎn)我不認(rèn)同，畢竟地下車(chē)庫(kù)是連通的、地下室頂板也是連在一起的，大概率所有房源都略有影響。

當(dāng)然，具體還是得靠實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。但目前確實(shí)沒(méi)有有效的對(duì)抗噪音的解決辦法。

選房觀4：在樓棟的優(yōu)劣選擇上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)相差無(wú)幾，左側(cè)地塊顯然是要優(yōu)于右側(cè)地塊的。樓王當(dāng)然可以給左側(cè)3號(hào)樓跟4號(hào)樓，其余樓棟均可持平論。

選房觀5：在樓層的優(yōu)劣選擇上，考慮到高科東路作為干道，對(duì)于1號(hào)樓跟2號(hào)樓高區(qū)的噪音影響會(huì)比低區(qū)高很多。那么右側(cè)地塊1號(hào)樓跟2號(hào)樓的低區(qū)可視同右側(cè)地塊3-5號(hào)樓的高區(qū)。

而從樓間距的角度，3-5號(hào)樓的1/2+1以上樓層可視為日照滿窗樓層，具體諸位可以現(xiàn)場(chǎng)看看，日照分界線反正就明晃晃的擺在那。

選房觀6：最后給大家留個(gè)小彩蛋吧，本期新推房源中5號(hào)樓跟2號(hào)樓同時(shí)出現(xiàn)了B1B2戶(hù)型，那大家可以重點(diǎn)關(guān)注一下5號(hào)樓，有可能其B1B2戶(hù)型的銷(xiāo)售面積是最小的。

暫時(shí)就聊這，明天開(kāi)啟戶(hù)型點(diǎn)評(píng)篇，大家敬請(qǐng)期待。