中國樓市，應該要重走日本的老路

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　　不少人都知道安倍晉三，他是戰后第一位被刺殺的日本總理大臣（卸任），但很少人知道“安倍三支箭”是什么，更少人知道，正是這安倍三支箭，把日本樓市（包括經濟）從長達20年的衰退中拉了出來。

　　國內關于安倍的新聞幾乎都是丑聞，比如他在美國人面前點頭哈腰，在會見普大帝時一路小跑，卻完全不了解這位首相對于日本經濟的貢獻，甚至，他的許多政策對于同樣處于困境中的中國經濟，也具有借鑒意義。

　　偏見和仇恨，蒙蔽了許多人的雙眼。

　　中國的房價已經下跌了四年，但這還不是最可擔心的事，另一個數據遠比房產價格下跌更讓人憂心，那就是物價指數CPI。

　　自口罩結束以來，CPI就一直在0左右徘徊，還時不時的掉到0軸以下，各大平臺都把“通縮”設為敏感詞，很顯然不希望人們對此產生聯想。

　　通縮被稱為經濟之癌，它帶來的結果就是經濟越來越差，賺錢越來越難，失業越來越多，機會越來越少。

　　另一個數據比CPI更糟糕，那就是工業品出廠價格指數PPI，簡單來說就是商品出廠價。這個指數連續3年下跌，而且跌幅不小。

　　PPI下跌意味著工廠的利潤在減少，或者是虧損在擴大，長此以往，很多工廠就熬不下去了。

　　總之，過去3年不僅房價在降，其他價格指數也在降，原因也不復雜：

隨著資產縮水，居民/企業的負債情況惡化了，所以他們減少了支出。

　　老司機曾舉過這樣的例子，一個人原來有套房價值300萬，貸款200萬，現在房價跌到了180萬，但貸款還有近200萬。原本他的資產是正值（100萬），現在變成了負值（-20萬），由一個“百萬富翁”變成了“負翁”，自然是沒有任何動力擴大消費的。

　　這樣的人多了，消費自然會萎縮，價格自然會降低，工廠自然會倒閉，人們自然會失業。

　　失業的人更加不會消費，于是加劇了上面的趨勢，這種不斷強化的螺旋被稱為：

資產負債表衰

　　這不是中國獨有的情況，美日歐他們早就遇到過了，不過他們應付這種衰退的辦法各不相同。

　　美帝早在上世紀30年代就遇到了這樣的危機，當時他們信奉自由市場主義，放任危機蔓延，最終釀成舉國大災難。后來美國就學乖了，每次碰到危機都會積極干預，并且還因為研究如何干預，而獲得過諾貝爾經濟學獎。

　　美國干預的方式非常粗暴，就像上面說的負翁，美國的辦法是宣布個人破產，銀行的貸款就不用再還了，這樣做的好處是，個人消費不會長期受到負債的拖累，消費很快就可以得以恢復。

　　其次是量化寬松，美聯儲無限向市場投放流動性，迅速阻斷危機的蔓延。

　　美元是全球儲備貨幣，美債是全球優質資產，這兩項特權給了美國實施量化寬松的獨特優勢。

　　但日本的情況不一樣，日本在衰退之初也實施了寬松的貨幣政策，但力度遠不如美國；日本也沒有像美國一樣對于個人和企業負債做一個“了斷”，而是一直讓他們還債長達20多年。

　　當然日本也沒有放任不管，他們用十年時間把利率降到了0，但仍然沒有阻止人們節衣縮食去還債。日本也實施了住房補貼，降低了交易稅率，但依舊沒有辦法把樓市從下滑中拯救出來。

　　日本還搞過舊城改造，但始終規模有限，甚至，日本也搞過收購存量房，由政府成立一個基金來收購滯銷的房產，但也沒有搞起來。

　　在十八般武藝都玩過一遍之后，日本房價下跌了70%，時間長達18年，直至安倍晉三當選總理。

　　安倍其實是在第二次當選后才祭出“三支箭”的，第一次他任期非常短就被趕下去了，大概當時也沒有成熟的經濟方案。

　　卷土重來的安倍徹底改變了日本經濟和樓市的走勢，他的三支箭是一系列政策的簡稱，簡單來說大概可以分為下面三個部分：

　　1、無限量化寬松，把央行的負債從140萬億擴大到700萬億，可謂虎狼之藥。央行擴表意味著不斷的向市場投錢，買國債，買股票，買基金，一頓買買買，把資本市場拉起來了。

　　與量化寬松配套的是，日本央行把CPI目標設定為2%，無論如何也要把物價打上去，擺脫通縮陷阱。這招我們現在也在學，今年的目標就是2%，只是半年過去了，我們還在0%附近徘徊。

　　2、減少基建，減少稅收，加大補貼。日本曾經也是基建狂魔，造跨海大橋比我們領先幾十年，但建到后面卻發現對經濟的貢獻越來越小。安倍果斷調整了這個政策，他把錢用在了補貼消費上，比如買房補貼翻了三倍，延長低息政策等等。

　　此外，安倍大力降稅，企業所得稅降了5%，以促成企業更加積極的投資和生產，帶動就業也消費。這一點我們似乎沒有學到，相反，這幾年稅收的力度其實還在加大，一些小微企業生存日益艱難。

　　3、提高就業率，增加居民收入，降低外國人購房門檻，吸引國際資本進場。日本以前女性就業率不高，安倍大力推進女性就業，提高了個人和家庭收入，增加了消費；此外允許外國人購房，允許外資購買房地產基金，也極大的推動了房地產去庫存，并最終促進了房價的上漲。

　　安倍三支箭最終把日本房價從下跌20年后拯救了出來，東京在2023年超越歷史極值創下新高，日本經濟也得以復蘇，就業率高達98%，安倍因此也成為日本戰后任職最長的首相，只是其人早已作古。

　　老司機今天花整個篇幅談日本樓市走勢，特別是安倍三支箭，是想給大家一個參照，當然安倍實際的經濟政策要復雜得多。對比日本的政策和效果，或許可以為我們預判后面的政策乃至房價，提供一個路線圖。

　　國情不同，操盤手不同，認知不同，都可能會導致中日兩個樓市最終的情況迥然不同，不管怎么說，多了解一點外部的世界，終歸是有益的。