都是心酸，說(shuō)說(shuō)最近我經(jīng)手的三套房子

這段時(shí)間樓市的情況大家也都知道，很多人問(wèn)石榴叔，為什么不寫(xiě)點(diǎn)文章分析一下。

寫(xiě)是寫(xiě)了，但不敢發(fā)在公眾號(hào)，各種數(shù)據(jù)一羅列，都不太好，包括上海、杭州這些前段時(shí)間表現(xiàn)很好的城市，也就發(fā)發(fā)“16號(hào)內(nèi)參”了。

宏觀分析現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有任何意義了，全是廢話，正是因?yàn)橐粯且皇小⒁环恳粌r(jià)，所以我才開(kāi)始寫(xiě)連載，把最近我經(jīng)手比較有代表的案例拿出來(lái)和大家分析。

不要看熱鬧，里面很多硬知識(shí)。

01

往年四月份一過(guò)，就進(jìn)入學(xué)區(qū)房交易的淡季，今年偏偏是個(gè)例外。

過(guò)去兩個(gè)月，南京這邊的學(xué)區(qū)房賣(mài)瘋了，尤其小戶型，因?yàn)樾∩跽猩?guī)則有變化，公辦嚴(yán)禁跨區(qū)優(yōu)錄，打了很多想通過(guò)優(yōu)錄擇校的家長(zhǎng)一個(gè)措手不及，幾年白卷了。

很多四年級(jí)家長(zhǎng)一看情況不對(duì)，沒(méi)有十足把握被民辦優(yōu)錄上，只能慌忙買(mǎi)學(xué)區(qū)房保底，怕后面漲價(jià)。

會(huì)不會(huì)漲？絕大部分房子不會(huì)，比如老破大，小部分在劇烈波動(dòng)，比如老破小，因?yàn)槌山贿^(guò)于集中，房主心態(tài)變了。

朋友是上個(gè)月來(lái)找我的，因?yàn)殛P(guān)系比較好，真的是苦口婆心勸了兩個(gè)星期。

她原計(jì)劃是買(mǎi)個(gè)一線學(xué)區(qū)兩室套，裝修下，初中住三年然后賣(mài)。和我說(shuō)，想少虧一點(diǎn)，錢(qián)又不太多，問(wèn)買(mǎi)哪里好。

說(shuō)實(shí)話，眼下買(mǎi)學(xué)區(qū)房不可能不虧，純純的教學(xué)消費(fèi)。

什么房子不能碰？居住屬性不好，房齡大，總價(jià)又不便宜的，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯“客多房少”的情況。

有句話我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在賣(mài)不掉的房子，以后更賣(mài)不掉。如果只是初中用三年，“買(mǎi)小租大”是最佳的解決方案，住得也舒服，投入小，最后即便跳水甩賣(mài)，總價(jià)不高，虧損有限，可以承受。

如果不能接受租，那就要買(mǎi)整片居住屬性突出的，多花點(diǎn)錢(qián)，往往這種房子相對(duì)抗跌，屬于買(mǎi)房子送學(xué)區(qū)，被認(rèn)可。

二胎家庭如果說(shuō)要買(mǎi)雙學(xué)區(qū)持有九年以上呢？居住屬性要放第一位，買(mǎi)三房，做好賣(mài)不掉長(zhǎng)住的心理準(zhǔn)備，我是認(rèn)真的。錢(qián)不夠，就降低學(xué)區(qū)要求，不要硬上，壓重注，最后心態(tài)容易壞了。

最后多說(shuō)一句，學(xué)區(qū)房未來(lái)降價(jià)不怕，怕的是沒(méi)有流動(dòng)性，只能傳世。

02

一個(gè)月前，有朋友拿到安置房的鑰匙，又想賣(mài)，又想租，糾結(jié)了好幾天。

他原本考慮簡(jiǎn)單裝修一下收租，問(wèn)題是整片的安置房，大家都想出租，會(huì)好租？

我?guī)退懔艘还P賬，租售比能到1.5就算很好了，關(guān)鍵是空置率很難控制，而且位置不太好，距離地鐵口要走15分鐘。

這種房子最佳的處理方案就是到手就賣(mài)，哪怕稅高，因?yàn)樾路孔佑匈u(mài)相，越早賣(mài)，越好賣(mài)，往后因?yàn)樾^(qū)租客多了，素質(zhì)又不高，對(duì)公共環(huán)境的破壞顯而易見(jiàn)。

越往后，想賣(mài)的人越多，肯定會(huì)踩踏，但買(mǎi)家最后很可能會(huì)去買(mǎi)商品房，貴不了多少，但綠化、物業(yè)、鄰居要好很多。

觀念要調(diào)整了。

錢(qián)放在手上，你隨時(shí)想買(mǎi)房，都可以買(mǎi)，吃吃利息比收房租舒服多了，但是這種房子拿久了，就不能隨時(shí)能變成錢(qián)，安置房變成凍產(chǎn)的概率很大，因?yàn)榘仓梅康闹車(chē)畈蝗钡木褪前仓梅浚€會(huì)不停的蓋。

03

石榴叔以前就寫(xiě)文章提到，不少家庭一輩子要換四次房子。

第一次是結(jié)婚買(mǎi)房，第二次為了孩子上學(xué)，第三次是孩子讀大學(xué)了，為自己改善，第四次是老了回歸主城，追求便利，靠近醫(yī)院。

這個(gè)置換案例屬于第三階段，要賣(mài)的房子是當(dāng)年某網(wǎng)紅樓盤(pán)，因?yàn)檫@兩年它在不斷創(chuàng)造紀(jì)錄。

一個(gè)記錄是從最高時(shí)候6.1萬(wàn)跌到2.1萬(wàn)，另一個(gè)記錄是去年全年共成交100套，目前掛牌319套，過(guò)去三個(gè)月成交27套。

當(dāng)年之所以火，是因?yàn)樽鴵怼敖啊焙汀皩W(xué)區(qū)”兩大標(biāo)簽，然而學(xué)區(qū)是偽學(xué)區(qū)，最大的硬傷是50多層超高層，得房率非常低，戶型也差，我看過(guò)一套141平方的，套內(nèi)面積在103左右。

因?yàn)閽炫屏繉?shí)在太大，沒(méi)有抱任何僥幸心理，直接同戶型最低價(jià)，沒(méi)想到最后還是進(jìn)入了絞殺階段，又被買(mǎi)家砍了10萬(wàn)。

賣(mài)不賣(mài)？肯定要賣(mài)，因?yàn)槟悴毁u(mài)，別人賣(mài)了，小區(qū)最低成交價(jià)被刷新之后，后面再有買(mǎi)家出現(xiàn)，肯定又是一刀。

這種掛牌天量的小區(qū)，比的就是決策果斷，看誰(shuí)跑得快，虧也要認(rèn)。

置換的目標(biāo)是江心洲，因?yàn)槟兄飨矚g騎車(chē)跑步，小區(qū)也看好了，現(xiàn)在就在等降價(jià)了。沒(méi)有絕對(duì)的底，只有相對(duì)的底，年底下手。

很多人好奇，為什么現(xiàn)在的案例，普遍都是便宜房子？

因?yàn)榻肽辏瑤缀跛谐鞘械亩址砍山痪鶅r(jià)都在以肉眼可見(jiàn)的速度往下滑。

稍微貴一點(diǎn)的房子，是真的賣(mài)不動(dòng)了。