象嶼上海，又換一個(gè)“救火隊(duì)長(zhǎng)”

文/狗蛋分蛋

有消息稱(chēng)，鮑軼群已卸任象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域總經(jīng)理職務(wù)，職位由象嶼原江蘇區(qū)域總經(jīng)理吳杰接任。

媒體致電象嶼地產(chǎn)核實(shí)，對(duì)方表示：鮑軼群并未從象嶼離職，而是“升了”——目前調(diào)任總部，擔(dān)任公司運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)投管工作。

不少人搞不清楚，鮑總這回算升還是算降。

在象嶼內(nèi)部，從區(qū)域總到公司業(yè)務(wù)副總，基本可以看成平級(jí)調(diào)任，不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，鮑軼群此次調(diào)崗，“降職使用”的味道更重一些。

打個(gè)比方，原本是朝廷的封疆大吏，統(tǒng)領(lǐng)一方軍政，現(xiàn)在召回京，在戶(hù)部當(dāng)了個(gè)二把手，看起來(lái)離“權(quán)力中心”近了，實(shí)際上，“權(quán)力”小了。

鮑軼群是象嶼新人，2024年初才加盟象嶼地產(chǎn)。

加入象嶼前，鮑軼群有近20年的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，先后供職過(guò)綠地、上海城開(kāi)、復(fù)興集團(tuán)、金地商置，幾份工作都圍繞上海，積累了很多環(huán)滬資源和操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

鮑軼群加盟時(shí)，象嶼上海市場(chǎng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)滑坡，不少人認(rèn)為，鮑總此行屬于“臨危受命”，主攻象嶼上海兩個(gè)薄弱點(diǎn)：拿地和品牌建設(shè)。

不過(guò)從結(jié)果上看，鮑軼群的加入并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

2024年，象嶼地產(chǎn)在上海實(shí)現(xiàn)119.1億元的銷(xiāo)售額，相比2023年下滑了不止一半。

2024年全年，象嶼地產(chǎn)在上海只拿到3宗地。

上海市場(chǎng)是象嶼近年來(lái)最重要的業(yè)績(jī)奶牛，銷(xiāo)售額占比基本都在一半以上，2023年更是占到了近67%。

集團(tuán)相當(dāng)看重上海，為此專(zhuān)門(mén)把上海設(shè)立為“第二個(gè)大本營(yíng)”，另一個(gè)是象嶼的誕生地廈門(mén)。

一年3宗地，意味著只有3個(gè)項(xiàng)目，明顯配不上“大本營(yíng)”的定位。

今年更難，1-5月，象嶼在上海只收獲了一塊地，還是高溢價(jià)拿地。

3月28日，上海第三批次供地，象嶼地產(chǎn)以總價(jià)66.8億，擊敗建發(fā)競(jìng)得閔行區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)組合地塊，溢價(jià)率18.97%。

此前，一二批次供地，象嶼顆粒無(wú)收。

2月20日上海首場(chǎng)土拍，放出了包括浦東、虹口、松江和奉賢在內(nèi)的4宗“王炸地塊”，土拍還沒(méi)開(kāi)始，象嶼地產(chǎn)就已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，連發(fā)招標(biāo)公告。

最終，招標(biāo)公告涉及的浦東楊思地塊和奉賢新城地塊，一個(gè)未參拍，一個(gè)沒(méi)搶過(guò)龍湖，無(wú)奈陪跑。

我們?cè)凇丁分辛倪^(guò)這事兒，當(dāng)時(shí)有人表示：

其實(shí)象嶼對(duì)這兩塊地根本興趣不大，真正目標(biāo)是后面的嘉定新城地塊。

3月3日上海第二次土拍，嘉定新城地塊上架，象嶼確實(shí)參拍了，還拉上了“老搭檔”天安集團(tuán)組成聯(lián)合體。

結(jié)果是，地塊被招商蛇口拿下，象嶼再度陪跑。

如果這么看，第三次土拍象嶼甘愿頂著溢價(jià)拿地，也在情理之中了。

因?yàn)樵俨荒茫习肽晁C(jī)會(huì)就不多了。

事實(shí)上，今年1-5月，象嶼地產(chǎn)在全國(guó)市場(chǎng)都沒(méi)怎么拿地，上海這塊甚至是獨(dú)苗。

2021年，象嶼全國(guó)拿地17宗，2022和2023年，拿地也都在8宗以上。

象嶼地產(chǎn)今年的“安靜”和前幾年在土拍市場(chǎng)的“瘋狂”，形成了鮮明反差。

什么原因呢？

不久前，象嶼地產(chǎn)交出了2024年成績(jī)單：

營(yíng)業(yè)總收入314.64億元，同比增加291.98%； 凈利潤(rùn)20.17億元，同比增加126.12%。

從行業(yè)角度看，2024年TOP50上市房企，營(yíng)收同比增長(zhǎng)的不到四成，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的不到三成，兩項(xiàng)一起增的房企，只有兩家。

如果簡(jiǎn)單對(duì)比，這業(yè)績(jī)已經(jīng)可以原地開(kāi)香檳了。

但問(wèn)題是不能這樣簡(jiǎn)單對(duì)比。

象嶼地產(chǎn)真正開(kāi)始起勢(shì)，是在2022年，當(dāng)時(shí)頭部房企普遍已經(jīng)開(kāi)始收縮。

大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，具有顯著滯后性。因此，象嶼地產(chǎn)2024年?duì)I收增長(zhǎng)，主要源于2022~2023年的擴(kuò)張。

2024年象嶼地產(chǎn)表現(xiàn)難言樂(lè)觀，將會(huì)反映在接下去兩個(gè)財(cái)年。

去年全年，象嶼地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額279.9億元，同比下降了34%，行業(yè)排名也從35位滑落至38位。

集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑，其中最重要的原因，就是上海市場(chǎng)的乏力。

2024年象嶼地產(chǎn)在上海全口徑銷(xiāo)售額腰斬，僅124.2億元，排名也從第5，一下跌到了第14名。

出現(xiàn)這種情況，時(shí)任象嶼地產(chǎn)浙滬地區(qū)一把手的鮑軼群，肯定是要背大鍋的。

就在披露2024年報(bào)當(dāng)天，象嶼地產(chǎn)也發(fā)布一則巡查整改情況的通報(bào)，其中明確提到：

對(duì)于去化壓力大，市場(chǎng)有效需求不足的區(qū)域，堅(jiān)決暫停投資。

這代表著象嶼地產(chǎn)近年來(lái)的拿地投拓政策，已經(jīng)悄悄開(kāi)始出現(xiàn)了一些變化——

從遍地開(kāi)花，逐漸轉(zhuǎn)向精細(xì)化。

今年年初，象嶼地產(chǎn)組織架構(gòu)調(diào)整，原本三大區(qū)域＋三大公司的模式，精簡(jiǎn)為三大區(qū)域：

以上海為主導(dǎo)的“滬浙區(qū)域”，以蘇州南京為主導(dǎo)的“江蘇區(qū)域”，以福州廈門(mén)為主導(dǎo)的“海西區(qū)域”。

調(diào)整后，天津公司、唐山公司并入“滬浙區(qū)域”，重慶公司并入“江蘇區(qū)域”。

2024年，象嶼地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目主要集中在上海、蘇州、福州，正好對(duì)應(yīng)三個(gè)大區(qū)，有網(wǎng)友打趣：

現(xiàn)在的象嶼地產(chǎn)，哪里有業(yè)績(jī)，組織就在哪里。

有人說(shuō)，2024年上海業(yè)績(jī)下滑，也不能全怪鮑總，畢竟就像上文提到那樣，房地產(chǎn)的成績(jī)是有滯后性的。

象嶼地產(chǎn)2024年的項(xiàng)目，不少是2023年以前的地，那時(shí)候象嶼為了擴(kuò)大盤(pán)子，拿了不少去化沒(méi)那么容易的地塊。

事實(shí)的確如此，不過(guò)這只能看作原因之一，鮑軼群在位期間主導(dǎo)的幾個(gè)項(xiàng)目，成績(jī)也沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。

2024年的三塊地，對(duì)應(yīng)三個(gè)項(xiàng)目——“金海汀雲(yún)臺(tái)”成績(jī)不錯(cuò)，不過(guò)是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

“蘇河琹廬”4月23日一期開(kāi)盤(pán)，截至5月，整體去化率75%。看著還不錯(cuò)，但是要知道，項(xiàng)目面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“保利永興里”，開(kāi)盤(pán)就售罄，認(rèn)購(gòu)率247%，創(chuàng)了上海靜安的年度紀(jì)錄。

被寄予厚望的“天宸雅頌”，4月29日一期開(kāi)盤(pán)，160套房源去化率僅為53%。

加上2025年前五個(gè)月只拿了一塊地，象嶼上海今年的整體成績(jī)，肯定壓力重重。

象嶼地產(chǎn)的浙滬地區(qū)，說(shuō)是浙滬，目前主要貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)可以說(shuō)只有上海一城。

組織架構(gòu)調(diào)整后，天津加入，問(wèn)題是在天津市場(chǎng)，象嶼這幾年沒(méi)怎么拿地，目前，只有天安象嶼智慧城、天安象嶼筑湖花園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目尾盤(pán)在售。

也就是說(shuō)，天津并不能為浙滬區(qū)域今年的成績(jī)，帶來(lái)明顯提升。

目前，象嶼地產(chǎn)各區(qū)域里，增長(zhǎng)最突出的是江蘇區(qū)域，2023年時(shí)，象嶼地產(chǎn)在蘇州的權(quán)益銷(xiāo)售位列第17位，到了2024年直接干到了TOP3。

時(shí)任江蘇地區(qū)一把手的，正是此次接棒鮑軼群的吳杰。

當(dāng)初鮑軼群是臨危受命，如今的吳杰更像是“救火隊(duì)長(zhǎng)”。

在江蘇做出成績(jī)的吳杰，能不能頂住上海的壓力，有待檢驗(yàn)，而6月19日，即將開(kāi)始上海第五次土拍，將是他要面對(duì)的第一個(gè)考驗(yàn)。