深圳樓市：中產(chǎn)換房，快躲開此地。。

經(jīng)歷過2015年那波大漲之后的深圳樓市，兩極分化現(xiàn)象加劇，最典型的是：東部房價干不過西部，老城區(qū)房價跑不贏潛力板塊，像羅湖老城區(qū)和福田中心區(qū)的房子，過去十年間基本上四平八穩(wěn)，未來注定也只會是陪跑行情。

老城區(qū)的房子，明明交通、配套和學(xué)區(qū)都不差，為什么還是帶不動區(qū)域房價？

01

首先是城市發(fā)展的重心傾斜。

以前深圳有什么好的資源，都是第一時間砸向老城區(qū)，如產(chǎn)業(yè)、商圈、學(xué)區(qū)等，而隨著新興板塊的崛起，老城區(qū)原先的優(yōu)勢均被其他地方替代，雖然剛需“三件套”還在，但已經(jīng)不再稀缺。

其次是產(chǎn)品力落后。

老城區(qū)房子大多是2000年前后建的，問題不少。例如戶型設(shè)計不合理、采光通風(fēng)差、人車不分流等，這些都會直接拉低居住舒適度。

最后是舊改難以推進(jìn)。

深圳日新月異，而老城區(qū)的城建仍停留在二三十年前，未來爆發(fā)力只能靠城市更新，釋放存量市場。但這恰恰也是最難實(shí)現(xiàn)的，看看這些年那些拆不動的舊改項目就知道了。

從樂觀的角度，老城區(qū)交通便利，配套成熟，再舊也都會有市場。

不過有得就有失，買了老城區(qū)的房子，就相當(dāng)于放棄了去更好地段買好房子的機(jī)會。畢竟同樣的預(yù)算，去別的地方能買到品質(zhì)更好、更有潛力的房子。

購房人群決定了這個區(qū)域的房價成長效率。

現(xiàn)在買老城區(qū)的人，要么預(yù)算有限，要么為了上班方便，要么摻雜了某種情感因素在里面。在房產(chǎn)市場里，懷舊往往是最危險的。

從這個角度來看，一旦具備改善條件，如果對老城區(qū)的房子戀戀不舍，或者在老城區(qū)里換來換去，最終資產(chǎn)的結(jié)局必然是跟著片區(qū)資源一起降級。

02

為什么中心地段的老破舊學(xué)區(qū)房不屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

最核心的一點(diǎn)，就是抵御風(fēng)險能力太弱。

老破舊學(xué)區(qū)房的一大部分價值是學(xué)區(qū)資源賦予的，這種資源屬于階段性稀缺，只要學(xué)區(qū)排名發(fā)生變動，價格必然會受到巨大影響。

未來推動深圳房價上漲的主要是改善型買家。

這意味著，單純的地段資源，已經(jīng)滿足不了人們對改善住房的需求，還要附加品質(zhì)、圈層、具備稀缺性等條件才行。

深圳人對于老房子的接受度是全國最低的，因?yàn)樯钲谌丝诘钠骄挲g僅32.5歲。年輕購買力主導(dǎo)著這個城市的發(fā)展，所以深圳人買房尤其喜新厭舊。

在很多業(yè)主看來，置換房子很折騰，既要賣又要買，一個回合下來，半年可能就過去了，中間還要面對市場的波動，賣房時秒變“受氣包”司空見慣。

但有句話說得好：凡事能讓你變好的事情，過程或多或少都會有疼痛。

買房換房，適當(dāng)?shù)娜∩岵豢杀苊猓阒恍枰涀。旱蛢r值的房產(chǎn)未來很難跑出好行情，而高價值的房產(chǎn)將會越來越貴。

03

市場經(jīng)過四年的調(diào)整，深圳的上車門檻已經(jīng)越來越低，不管是首付比例、貸款利率、交易稅費(fèi)，還是房子總價，相較于高峰期都降了一大截。

現(xiàn)在買房，不管是買什么樣的房子，結(jié)果都不會比四年前糟糕。

但如果買房需求除了自住以外，還想將來有個比較不錯的回報率，就要注重選籌質(zhì)量。適當(dāng)?shù)娜∩幔谧陨砟芰Ψ秶鷥?nèi)做最優(yōu)解。

特別是剛需買房，最要避開的誤區(qū)是什么？

是既要房價便宜，又想要房子大。抱著這種撿漏心態(tài)買房，十有八九會踩坑。經(jīng)常聽到一些剛需小白說：“我買房就是自己住，漲不漲價無所謂。”

其實(shí)這種想法，說白了是不太懂得房產(chǎn)背后的門道。

現(xiàn)實(shí)里，很多條件差不多的購房者，就因?yàn)橘I的房子不同，多年后資產(chǎn)差距越來越大，甚至導(dǎo)致了階層差異，這樣的案例比比皆是。

就像前面說的，住了多年的老房子，即便再有感情，房價已經(jīng)跟不上大盤，居住體驗(yàn)也逐年下降，該置換就要盡快賣掉置換升級，這樣才能更好的夯實(shí)家庭資產(chǎn)。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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