房產(chǎn)的錯(cuò)配問(wèn)題

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正文：最近直播和線下咨詢中，發(fā)現(xiàn)不少朋友，都存在錯(cuò)配問(wèn)題，忍不住發(fā)一篇推文，友情提示一下，主要集中在：

1.“低總價(jià)預(yù)算”選高價(jià)區(qū)的問(wèn)題

2.“強(qiáng)學(xué)區(qū)需求”選不確定學(xué)區(qū)問(wèn)題

3.新房需求選無(wú)價(jià)值板塊問(wèn)題

4.撿漏需求選“假筍盤”問(wèn)題

咱們展開說(shuō)說(shuō)。

1.“低總價(jià)預(yù)算”選高價(jià)區(qū)的問(wèn)題

這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，是買房者很清楚自己的選擇有問(wèn)題，但又陷入“我別無(wú)選擇”的自證陷阱內(nèi)。

我舉個(gè)例子，下圖的這種房子：

表面看起來(lái)，沒有什么硬傷，既不是那種七八十年代的特老房產(chǎn)，還帶電梯，戶型不說(shuō)多好，也算南北通透，勉強(qiáng)算個(gè)帶客廳的二居室，一家三口人，住起來(lái)也說(shuō)得過(guò)去，而這價(jià)格，還只是掛盤價(jià)，實(shí)際成交價(jià)，還要再低些。

您再看下它的位置：

你肯定會(huì)說(shuō)：“嚯，好近呢”。

確實(shí)好近，近到了你推開窗，央視大褲衩就在你鼻子旁邊。

按常理來(lái)說(shuō)，這樣的房子，是不是周邊上班族上車盤的首選？

而實(shí)際情況卻是，我見過(guò)無(wú)數(shù)發(fā)給我這種房子鏈家給我的人，都不在附近上班。

最驚悚的是，你去看它的成交，整整三個(gè)月里，就只有1套。

你不看這些細(xì)節(jié)，很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

為什么這么“周全”的房子，沒人要呢？

我的結(jié)論是：它是一件“奢侈品”。

你不要光看國(guó)貿(mào)CBD有很多高收人群，這種兩百多萬(wàn)的二居室，根本就沒在所謂的高收入群里“視野里”，而對(duì)于穩(wěn)定的中等收入人群，他們想得反而清醒“我知道我要通過(guò)通勤時(shí)間，來(lái)?yè)Q取環(huán)境的舒適或更大的居家空間”，他們也壓根不會(huì)考慮，最后只有低收入但表面光鮮的小白領(lǐng)。

他們整天研究的，是哪里的一居室租金又降了，我要不要舍棄一個(gè)月租金，把住所換過(guò)去。他們有錢或許舍得在二奢直播間下單一款名牌包包，但他們絕不會(huì)舍得花二百多萬(wàn)，買這么一件奢侈品。

這就好比，你去一個(gè)二線城市買套房，當(dāng)?shù)厝硕疾灰銋s覺得它真香，當(dāng)?shù)厝诵Χ徽Z(yǔ)。

那三個(gè)月里，只賣了唯一的一套房子，就是上一個(gè)你。

其實(shí)買房并不復(fù)雜，不要總覺得自己很聰明，又發(fā)現(xiàn)了寶藏，你能發(fā)現(xiàn)的寶藏，當(dāng)?shù)厝瞬槐饶愣酂o(wú)數(shù)次機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)么？

高價(jià)區(qū)的高價(jià)房，是平價(jià)品，因?yàn)槟鞘?/strong>“正配”；

高價(jià)區(qū)的低價(jià)房，是奢侈品，當(dāng)然就是“錯(cuò)配”。

同樣的情況，我發(fā)現(xiàn)最近比較多的，還有花400-500萬(wàn)買清河的“新海淀人”，更可笑的是，這里有80%的人，并不在清河上班，因?yàn)榍搴拥纳习嘧澹既ベI了霍營(yíng)的次新房和回龍觀的新房。

各種錯(cuò)配不止這些，這里就不再舉例了。

2.“強(qiáng)學(xué)區(qū)需求”選不確定學(xué)區(qū)問(wèn)題

很多家長(zhǎng)認(rèn)為，人口少了，上學(xué)的人少了，我隨便選一個(gè)學(xué)區(qū)，一定就能上學(xué)了。

這句話，只能對(duì)一半。

對(duì)于幾年后上學(xué)的，你現(xiàn)在買強(qiáng)學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)校，現(xiàn)在買屆時(shí)能上的概率確實(shí)極高。

但這其中的另一半，有大量的明年上學(xué)的家庭。

網(wǎng)絡(luò)上，很多“學(xué)區(qū)房專家”，還有中介獻(xiàn)殷勤告訴你：

“姐，放心吧，我這有數(shù)據(jù)，明年大概率能上”。

我岔開一句講，你知道，最近幾年二手房中介糾紛和投訴中，最多是什么么？

是兇宅？是產(chǎn)權(quán)不清晰？是錢款不安全？還是一房多賣？

至少在北京，但凡現(xiàn)在能在強(qiáng)監(jiān)管下能活下來(lái)的中介店，都不會(huì)有這種低級(jí)錯(cuò)誤發(fā)生了。

真正出問(wèn)題的，是某些中介為了成交拍胸脯告訴你“這個(gè)小區(qū)肯定能上XX小學(xué)”。

最后結(jié)果出來(lái)，嘿，你去了另外一個(gè)學(xué)校。

你明明花大幾百萬(wàn)，卻上了一個(gè)你不想孩子去的學(xué)校，你當(dāng)然不爽，遇到不好說(shuō)話的，這就是糾紛。

這種問(wèn)題，其實(shí)家長(zhǎng)們根本不是不懂，但是從心理學(xué)角度講，人們會(huì)天然屏蔽自己不喜歡聽的話。

這就有點(diǎn)像，要求越高的女孩/男孩，碰到渣男/渣女的概率就越大，因?yàn)楫?dāng)ta的要求高到了，現(xiàn)實(shí)情況無(wú)法滿足的時(shí)候，只有編織出來(lái)的假話，才能讓ta圓夢(mèng)，只不過(guò)總有夢(mèng)醒的一天。

有人會(huì)逼問(wèn)我“你別光說(shuō)風(fēng)涼話，你能不能給我一些學(xué)校的名字，我買了就能上的。”

我告訴你一個(gè)最簡(jiǎn)單的方法就好了，別聽什么學(xué)區(qū)專家的，它告訴你能上的，你稍微深入研究下就知道了，它僅僅是在附近開了個(gè)中介店，它中介店范圍內(nèi)維護(hù)的樓盤，它都告訴你能上。

中介同理。

別瞎做夢(mèng)，如果明年上學(xué)，至少西城海淀，很多一流二類小學(xué)都不敢保證100%能上，然后中介告訴你，他們店維護(hù)的這個(gè)樓盤對(duì)口一流一類，就能上？

你一個(gè)碩士畢業(yè)生，那點(diǎn)僅剩下的邏輯思維能力，現(xiàn)在看都還給導(dǎo)師了。

當(dāng)然了，這里要加一個(gè)，喜歡賭的人另算，比如70%的概率能上，你能承受30%是壞結(jié)果，那就無(wú)所謂了，前提是你知道的是30%而不是被說(shuō)謊的5%。

3.新房需求選無(wú)價(jià)值板塊問(wèn)題

這里不討論新房溢價(jià)問(wèn)題，也不討論某些板塊未來(lái)規(guī)劃問(wèn)題。

這里直接講的，是完全沒有爭(zhēng)議的“無(wú)價(jià)值板塊”。

我說(shuō)幾個(gè)最簡(jiǎn)單的情況。

第一，新房周邊有二手房，而二手房門口，連個(gè)中介店都開不起來(lái)的。

第二，新房賣了幾年，把名字都“賣改了的”。（縵合北京這種特殊樓盤就別算在內(nèi)了，當(dāng)然了，就算在內(nèi)，也是不值得買，只是那個(gè)板塊還可以。）

第三，城六區(qū)之外新房3-5公里內(nèi)都沒有地鐵且沒有在3-5年內(nèi)都不可能有地方規(guī)劃的。

第四，特殊情況，北京在2017年前后，有一波特殊房產(chǎn)出現(xiàn)，那就是限競(jìng)房，你要知道，限競(jìng)房是需要下本后5年才能交易的，恰逢最近幾年這些大批量限競(jìng)房解限，你未來(lái)的對(duì)手，是極其確定性的“這些解限的二手限競(jìng)房”。

4.撿漏需求選“假筍盤”問(wèn)題

我以為這種問(wèn)題，只能出現(xiàn)在小白身上，我通過(guò)大量線下咨詢發(fā)現(xiàn)，我錯(cuò)了。

很多買賣過(guò)不止一套房的朋友，還會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題解決起來(lái)，其實(shí)不難，因?yàn)榧谐霈F(xiàn)這樣問(wèn)題的小區(qū)，往往都是成交量小，近期沒什么參考價(jià)格的小區(qū)。

比如去年7月出現(xiàn)了一套同戶型成交1300萬(wàn)，再就沒有同戶型了。

最近突然中介告訴你，“哥，這有套房子，價(jià)格香到爆炸，便宜350萬(wàn)賣，您要不要來(lái)看看？！”

問(wèn)題來(lái)了，請(qǐng)問(wèn)，950萬(wàn)的價(jià)格，你撿了多大漏？

答案是，很可能你要多花20萬(wàn)。

因?yàn)樗氖袌?chǎng)價(jià)，只有930萬(wàn)。

你買了這套房，很有可能，會(huì)上那種專門發(fā)“房?jī)r(jià)暴跌”的博文里“北京某某小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌350萬(wàn)！”

如果這套房子別人要去買的話，標(biāo)題都得變成“北京某某小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌370萬(wàn)！”

就算930萬(wàn)，你覺得很便宜么？

其實(shí)也就算一般，在北京，比最高點(diǎn)跌幅超過(guò)28.46%的房子，那不是有成千上萬(wàn)套嘛？！

因?yàn)橄襁@類房子，本來(lái)它就是輪動(dòng)式下跌中，比較靠中后段下跌的，所以去年7月份的時(shí)候，很可能是最高點(diǎn)，而急速下跌期中，它又沒有成交，使得很多人荒唐地認(rèn)為“這個(gè)小區(qū)真抗跌了”。

記住我直播時(shí)說(shuō)的：沒成交不代表不下跌，有時(shí)候沒成交反而更可怕。

它影響會(huì)更深遠(yuǎn)，這會(huì)導(dǎo)致它未來(lái)止跌企穩(wěn)的時(shí)間會(huì)無(wú)限期推后，甚至更大的影響是，等市場(chǎng)上行期快結(jié)束了，政策轉(zhuǎn)向變成了打壓房地產(chǎn)的時(shí)候，它才開始漲，沒等漲咋樣呢，市場(chǎng)因?yàn)檎叽驂簺隽?.....

真正的筍盤，是反復(fù)琢磨對(duì)比后，在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上，再去算折扣的。

現(xiàn)在北京的市場(chǎng)里，二手房根本沒有所謂任何筍盤，記住我的形容詞“任何”。

原來(lái)有些人靠全款砸房東，確實(shí)能便宜十萬(wàn)二十萬(wàn)甚至大幾十萬(wàn)，是因?yàn)槟菚r(shí)候銀行都是爺，你辦一套貸款流程下來(lái)，一兩個(gè)月過(guò)去了。

現(xiàn)在呢？

最快的，我見過(guò)3天的。

現(xiàn)在銀行不是爺，是......

對(duì)于著急用錢的房東來(lái)說(shuō)，3天和1天的區(qū)別，是不值幾十萬(wàn)的。

二手房市場(chǎng)里，真正想便宜，目前只能是法拍房，不過(guò)法拍房風(fēng)險(xiǎn)可大可小，不是我們這種專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程主導(dǎo)，也都是在“賭命”，這是后話了，不是本篇重點(diǎn)，以后有機(jī)會(huì)講。

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