現(xiàn)房銷售“大討論”

5月8日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)發(fā)布消息，稱“現(xiàn)房銷售進(jìn)入倒計(jì)時(shí)”，但沒過多久，內(nèi)容就被刪除了。

更早一點(diǎn)，彭博還發(fā)了一個(gè)“小作文”，消息也是主管部門“考慮在全國范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度”。

上述消息迅速在業(yè)內(nèi)傳播，有的人贊成，有的人反對，有的人揣度“不太可能”。

所謂高手藏民間，智慧在基層。就讓我們先來看看網(wǎng)友們的“思想碰撞”吧~

贊成派

01

有利于去庫存

現(xiàn)房銷售，新賣的土地要大約兩年后才能銷售，可以多出兩年左右寶貴的時(shí)間去庫存。存量不消化，永遠(yuǎn)穩(wěn)不住房價(jià)。

02

有利于防風(fēng)險(xiǎn)

從長遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷售可以避免很多金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是保交樓的風(fēng)險(xiǎn)。

03

可壓低市場供應(yīng)

現(xiàn)房銷售會(huì)壓低新房市場可售存量，如果出臺(tái)政策設(shè)置“新老劃斷”，對目前新拿地的房企沖擊也是可控的。

04

現(xiàn)在推行不會(huì)引起房價(jià)大漲

現(xiàn)在是推現(xiàn)房銷售最好的時(shí)機(jī)。因?yàn)楝F(xiàn)在正好是沒人買房的時(shí)候，現(xiàn)在推現(xiàn)房銷售，不會(huì)引發(fā)現(xiàn)有的期房房價(jià)大漲（因?yàn)橥片F(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致階段性供應(yīng)減少）。

05

所見即所得

我支持現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)在地產(chǎn)維Q太多了，一交房就維Q，還不如現(xiàn)房銷售，所見即所得。也希望以后土拍，各家開發(fā)商在土地溢價(jià)上少花點(diǎn)錢，在產(chǎn)品上多花點(diǎn)錢。

反對者

01

應(yīng)在庫存大城市試點(diǎn)

現(xiàn)在很多新房已經(jīng)是現(xiàn)房銷售了，也賣不出去。在那些庫存大的城市搞現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，還差不多。

02

房企都要繼續(xù)縮規(guī)模

真現(xiàn)房銷售，房企都要縮規(guī)模，長期的大量的“無息資金”（預(yù)售款）沒了。而且收入利潤都會(huì)大幅下降。

03

地方賣地壓力會(huì)加大

期房都不好賣，現(xiàn)房銷售誰來拿地？房企要多承擔(dān)兩年的房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、兩年的資金成本。

現(xiàn)在北京、上海都是拿地即開工，盡力緩解開發(fā)商壓力，就這樣還只是幾家央國企在拿地。真要現(xiàn)房銷售，那拍地?cái)?shù)量肯定要大幅縮減，別的城市就徹底沒法賣地了。

04

加大新拿地房企壓力

推新房銷售，利好有存量地的，利空新拿地循環(huán)的房企。本身這幾年房企就難，再讓他們拿地做“期貨”，除非樓盤有ZF兜底保利潤率，否則行情不好就得破產(chǎn)。

05

恐引發(fā)房價(jià)上漲

如果現(xiàn)房銷售落地，供應(yīng)端會(huì)嚴(yán)重收縮，需求不變，漲價(jià)是必然的。地產(chǎn)的邏輯又要變一變?

低周轉(zhuǎn)下成本會(huì)成倍的增加，而增加的成本及不確定的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在房價(jià)中反映出來（羊毛出在羊身上），這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

07

會(huì)引發(fā)地產(chǎn)股繼續(xù)下跌

如果未來都改為現(xiàn)房銷售，地產(chǎn)公司的周轉(zhuǎn)速度就會(huì)變慢，估計(jì)所有的上市房地產(chǎn)公司股價(jià)都會(huì)大跌。

揣度者

01

與融資新規(guī)適配？

5月7日國新辦發(fā)布會(huì)說，將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，是不是已經(jīng)在暗示了？推現(xiàn)房銷售，國家提供配套低息貸款？

02

應(yīng)該是先試點(diǎn)

現(xiàn)房銷售不會(huì)一次性放開的，肯定會(huì)先試點(diǎn)，由各城市自主決定?，F(xiàn)在也有帶現(xiàn)房銷售的地塊，但是數(shù)量很少。

03

應(yīng)該不會(huì)當(dāng)下實(shí)行

在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)實(shí)行現(xiàn)房銷售，土地出讓大降，地產(chǎn)新開工降半，建筑業(yè)降半，經(jīng)濟(jì)怎么辦？就業(yè)怎么辦？會(huì)這樣嗎？

04

現(xiàn)在推不太現(xiàn)實(shí)

現(xiàn)房銷售可能嗎？感覺可能性不大。因?yàn)楝F(xiàn)在房企還能正常拍地的總共也沒幾家，很多房企的資金鏈?zhǔn)志o張，急需通過銷售快速回款，以免于暴雷。而且地方政府財(cái)政緊張，賣地是重要的資金來源，現(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致賣地更少，地價(jià)還會(huì)降低，這現(xiàn)實(shí)嗎？

05

雷聲大雨點(diǎn)小

聽說ZJ部的確在牽頭制定方案。先不說能否落地，他們以前說搞收儲(chǔ)，這么大陣仗，實(shí)際結(jié)果怎么樣，大家信嗎？所以這次現(xiàn)房銷售也是同理，雷聲大雨點(diǎn)小，試點(diǎn)先鋪開再說吧。

在「地產(chǎn)銳觀察」看來，如前述網(wǎng)友們所討論，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售全面落地還面臨著多重約束，不太可能“一刀切”式地推行。

但自2023年起，住建部多次明確“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，并將其列為2025年重點(diǎn)抓好的工作之一。

因此，更有可能的是，結(jié)合北京、深圳等地在土拍中競現(xiàn)房銷售面積等試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，漸進(jìn)式試點(diǎn)開展。

一方面，在土地出讓時(shí)，探索降低現(xiàn)房地塊出讓門檻，比如允許分期繳納土地款等；另一方面，結(jié)合REITs、專項(xiàng)債等融資創(chuàng)新，優(yōu)先為現(xiàn)房項(xiàng)目提供資金支持。

如此，既能為房企轉(zhuǎn)型留出窗口期，也能減少推行現(xiàn)房銷售的阻力與風(fēng)險(xiǎn)，逐步提高現(xiàn)房銷售比例，最終實(shí)現(xiàn)模式的根本轉(zhuǎn)變。

你們是怎么看的呢？