2024年百強物業“增收不增利”現象仍持續,毛利潤均值下滑1.35%至3.19億

4月18日，“2025中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十八屆中國物業服務百強企業家論壇”在雄安召開，中指院在論壇上發布《2025中國物業服務百強企業研究報告》（下稱“報告”）。

在論壇現場，中指研究院還聯合小冰科技、指尖科技發布“AI物業服務場景大模型”及首款落地產品“AI招投標Agent”，標志著物業管理行業邁入AI深度賦能的數字化轉型新階段。

報告指出，物業管理行業由“高速增長”轉為“高質發展”，百強企業營收增速呈現持續放緩態勢，不同類型企業間分化顯著。2024年，百強企業營業收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。

增長較為穩健的企業主要包括以下三類：第一，大多數央國企經營較為穩健；第二，拓展能力較強，品牌口碑較好的企業在當前的市場環境下仍然實現較快增長；第三，受關聯方影響較小或完全獨立的企業業績更穩定。

從收入結構看，2024年，百強企業基礎物業服務收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個百分點，在總營收中占據核心地位；增值服務收入占比13.84%，同比下降1.39個百分點；創新型服務收入占比2.45%，同比下降0.27個百分點。

具體來看，2024年百強企業增值服務收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續下降階段；非業主增值服務收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%；社區增值服務收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務收入中的占比約72.07%，已成為增值服務的核心業務。

在會議現場，山東綠地泉物業服務有限公司執昭行董事兼總經理溫雪娜告訴搜狐財經：“綠地泉以學院式物業為服務特色，將老年大學發展為長者學堂，利用物業空間為老年人提供活動場所，各小區課程因居民特長而異，如有項目開設旗袍班、電鋼琴班等，并舉辦八段錦比賽，十分重視傳統節日儀式感，因滿意度提升帶來小區收費率增高，多個小區去年達到100%收費率。”

在資產運營服務方面，新房銷售及交付下行對房屋經紀和美居服務帶來較大沖擊。2024年，美居服務收入均值為1891.68萬元，同比下降11.67%；房屋經紀業務收入均值為1783.85萬元，同比下降9.87%。

2024年，百強企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利潤與凈利潤仍然呈現下降趨勢。2024年，百強企業毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%；毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點。

管理面積增速也放緩，物業管理行業逐步轉入存量市場，競爭加劇，從“擴規模”到“增績效”。截至2024年底，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點；合約面積均值為8847.83萬平方米，同比增長1.01%，增速較上年下降1.15個百分點。

在此背景下，百強企業積極拓展非住宅項目，加大力度布局非住宅細分賽道，但從數據上看，非住宅管理面積占比并沒有顯著變化。2024年，百強企業非住宅業態管理面積占比達34.21%，與上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在數據上看并不明顯。