二手住宅再創(chuàng)新高 小陽(yáng)春成色十足

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月上海二手住宅成交2.69萬(wàn)套，環(huán)比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量也超過(guò)去年12月的高點(diǎn)，并且是22年以來(lái)成交量最高的3月。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

小陽(yáng)春成色足 全程高速奔跑

從交易節(jié)奏來(lái)看， 整個(gè)3月成交都處于“高速奔跑”狀態(tài)，每周的成交套數(shù)都在5600套以上，并且是逐周向上走勢(shì)。網(wǎng)上房地產(chǎn)的二手房交易量顯示，雙休日基本上單日網(wǎng)簽量都超過(guò)千套。雙休日房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，說(shuō)明交易活躍度非常高。此外，一些先行指標(biāo)，比如，帶看，新增客戶等都和去年12月的水平相當(dāng)。

空間分布上，大浦東成交5704套，領(lǐng)跑全市，環(huán)比大漲73.37%。閔行繼續(xù)排名第二，成交2845套，環(huán)比增加81.09%。寶山排名第三，成交2647套，環(huán)比增加70.99%。奉賢、嘉定、松江等傳統(tǒng)交易大戶成交都保持在千套以上。這也說(shuō)明，隨著傳統(tǒng)交易季到來(lái)，成交上多點(diǎn)開花，剛需、改善都在不斷釋放需求。

房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲 房東心態(tài)積極向上

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，3月指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個(gè)月的指數(shù)變化來(lái)看，呈現(xiàn)1、3月份環(huán)比上漲，2月份環(huán)比下跌走勢(shì)。趨勢(shì)上，呈現(xiàn)波動(dòng)、筑底的信號(hào)明顯。說(shuō)明在成交量快速釋放的背后，在不斷消耗掛牌。庫(kù)存重心緩步向下的走勢(shì)中，價(jià)格自然終結(jié)持續(xù)快速下降走勢(shì)。

此外，從成交前十的樓盤來(lái)看，90平方米以內(nèi)的小戶型房源、遠(yuǎn)郊區(qū)域的房源占絕對(duì)主力。但3月成交量靠前的項(xiàng)目中，漕河涇板塊的房源、陸家嘴板塊的小區(qū)交易活躍度上升。并且不少小區(qū)成交的套均面積都在100平方米以上，說(shuō)明改善力量持續(xù)發(fā)揮效用。

隨著成交釋放，房東心態(tài)進(jìn)一步向好。一方面，常規(guī)的3、5百萬(wàn)的剛需和首次改善產(chǎn)品成交速度在提升，另一方面，一些優(yōu)質(zhì)房源，比如房齡小、誕生新地王周邊的次新小區(qū)房源，業(yè)主議價(jià)空間明顯收窄。去年底今年初還有3-5%的議價(jià)空間，但目前普遍收窄到3%以內(nèi)。甚至一些中心城區(qū)出現(xiàn)業(yè)主跳價(jià)的行為，雖然并不普遍，但可以感受到，房東不在看空市場(chǎng)。

市 場(chǎng) 分 析

3月是傳統(tǒng)銷售旺季，成交超過(guò)去年12月的高點(diǎn)也在意料之中，說(shuō)明整體市場(chǎng)穩(wěn)定向好的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變。3月以來(lái)消息面上，管理層不斷釋放積極信號(hào)，降準(zhǔn)降息等工具已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，市場(chǎng)面核心城市地王現(xiàn)象不斷。這些都會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)信心持續(xù)向好發(fā)展。

當(dāng)然，經(jīng)過(guò)連續(xù)快速釋放后，按以往慣例，4月成交會(huì)有回落，大概率上會(huì)延續(xù)這一走勢(shì)。3月成交量足夠多，給4月留出足夠空間。即便成交量有回落，也會(huì)穩(wěn)定在活躍區(qū)間運(yùn)行。價(jià)格方面則繼續(xù)保持來(lái)回震蕩筑底的走勢(shì)。