年報(bào)直擊②｜越秀，正全面領(lǐng)跑

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

行業(yè)的競爭刻度

正從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向

“安全底盤、品質(zhì)為王、效率追擊”的暗戰(zhàn)

2025-4-4

近兩日，越秀地產(chǎn)在杭州土地市場雙線出擊，單日斥資13.5億元，競得杭州兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，補(bǔ)倉長三角核心城市。當(dāng)多數(shù)房企還在為"活下去"掙扎時(shí)，越秀地產(chǎn)卻以土地市場的凌厲攻勢與逆市進(jìn)階的業(yè)績答卷，展現(xiàn)出穿越周期、領(lǐng)跑市場的底氣。

最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2024年越秀地產(chǎn)首次躋身行業(yè)TOP8，全年合同銷售額1145.4億元，同比增長15%；手握現(xiàn)金超500億元，融資成本低至3.49%，"三道紅線"全綠檔。

更令市場矚目的是其開年表現(xiàn)——

3月21日海淀雙盤單日狂攬152億，創(chuàng)北京豪宅開盤紀(jì)錄；

2025年首季度合同銷售額達(dá)308億元，排名行業(yè)top7（克而瑞數(shù)據(jù)），持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

當(dāng)行業(yè)陷入"縮表焦慮"，越秀地產(chǎn)卻能又一次領(lǐng)跑年報(bào)表現(xiàn)，領(lǐng)跑頂豪市場，領(lǐng)跑土地市場，為2025再塑優(yōu)質(zhì)開局。

這背后，是越秀地產(chǎn)用“四好戰(zhàn)略”織就的韌性底盤——好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)。

但真正值得追問的是：在行業(yè)深度調(diào)整期，這家地方國企憑什么贏得當(dāng)下的暗戰(zhàn)，逆勢進(jìn)階？

籌碼一

北上廣“壓艙石”效應(yīng)

“北上廣=確定性增長”——這條鐵律在越秀的財(cái)報(bào)中再次被驗(yàn)證。

2024年，北上廣三大超級城市為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了52.4%的銷售額；越秀旗下一批超級紅盤成為一線高凈值人群爭搶的好房子。

其中北京香山樾（60.17億元）、上海蘇河和樾府（69億元）、廣州琶洲南TOD（86.01億元）三大標(biāo)桿項(xiàng)目，單盤銷售額均沖入城市前三。

越秀地產(chǎn)也因此在克而瑞的房企銷售排行榜中迅速躍升4名至TOP8。

這并非偶然。

其背后是一場持續(xù)五年的“城市攻防戰(zhàn)”。經(jīng)過多年的前瞻布局和城市換防，如今，越秀地產(chǎn)的土儲質(zhì)量已堪比硬通貨：

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)

2052萬平方米的總土儲中，一二線城市占比高達(dá)95%。其中，廣州、北京、上海的土儲分別達(dá)684萬、93萬、85萬平方米。這為越秀地產(chǎn)未來業(yè)績的穩(wěn)定增長提供了充足彈藥。

在拿地上，越秀地產(chǎn)展現(xiàn)出“外科手術(shù)式的精準(zhǔn)”：

024年該公司新獲取的273萬平方米土儲中，70%集中在一線城市。其中，越秀地產(chǎn)2024年在北京拿下的兩塊優(yōu)質(zhì)土地已于本月兌現(xiàn)為熱銷業(yè)績：

3月21日，越秀地產(chǎn)旗下海淀雙盤和樾望雲(yún)、和樾玉鳴同日開盤，單日狂銷超1000套，總成交金額達(dá)152億元，創(chuàng)下北京市場紀(jì)錄，成為行業(yè)標(biāo)桿案例。

這種對市場窗口期的精準(zhǔn)把握和對優(yōu)質(zhì)地塊的果斷出擊，彰顯出越秀地產(chǎn)在土地投資領(lǐng)域的專業(yè)能力和戰(zhàn)略定力。

"這不是簡單的城市選擇，而是一場土地金融的降維打擊。"資深投拓人士指出，當(dāng)多數(shù)房企因資金鏈難以支撐被迫退出核心城市時(shí)，越秀憑借3.49%的融資成本和國企信用背書，已批量收獲"政策底"時(shí)期的優(yōu)質(zhì)地塊。

根據(jù)瑞銀的測算，越秀地產(chǎn)的土儲年份新、成本低，預(yù)計(jì)其今明兩年毛利率將持續(xù)提升。

籌碼二

“現(xiàn)金牛+精益管理”反脆弱

當(dāng)行業(yè)還在為現(xiàn)金流焦慮時(shí)，越秀的賬上躺著一座“現(xiàn)金金山”。

截至

2024年底，越秀地產(chǎn)在手現(xiàn)金超500億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入持續(xù)為正；加權(quán)融資成本3.49%，短債占比僅22%，融資成本比民營房企低2-3個(gè)百分點(diǎn)。更關(guān)鍵的是，其債務(wù)結(jié)構(gòu)中長期借款占比近80%，為逆周期擴(kuò)張留足彈藥。

財(cái)務(wù)安全的另一面，是“制造業(yè)式”的精益管理。

越秀董事長林昭遠(yuǎn)將制造業(yè)的精益管理模式帶到了地產(chǎn)行業(yè)。如今，越秀精益方法主要由“秀三角”工作理念（客戶導(dǎo)向、持續(xù)改善、追求效益）和“改善六步法”構(gòu)成，

2024 年，在越秀精益方法的指導(dǎo)下，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)四大突破：

一是提升開發(fā)運(yùn)營效率，落地“520” 標(biāo)準(zhǔn)工期，強(qiáng)化全周期經(jīng)營能力；

二是提升價(jià)格管控力，堅(jiān)持 “一盤一策” 定價(jià)策略，精準(zhǔn)應(yīng)對市場變化；

三是實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量銷售，新開項(xiàng)目快速去化，重點(diǎn)加快庫存周轉(zhuǎn)，提升資金使用效率；

四是深化精益管理，通過成本精準(zhǔn)適配、物料集中采購、生產(chǎn)效率提升，消除無效成本，盈利能力顯著增強(qiáng)。

通過財(cái)務(wù)穩(wěn)健現(xiàn)金充裕和精益管理的共同驅(qū)動(dòng)，越秀地產(chǎn)可謂是在行業(yè)深度調(diào)整中走出了一條“反脆弱”的高質(zhì)量發(fā)展之路。

籌碼三

多元協(xié)同，破局開發(fā)天花板

住宅開發(fā)之外，越秀的“第二增長曲線”或也在悄然成型。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，

2024年，越秀地產(chǎn)

直接持有的商業(yè)物業(yè)

租賃收入

同比激增

37.1%

6.68億元

越秀地產(chǎn)

持股

40.02%

越秀托全年經(jīng)營收入

20億元

，專業(yè)市場出租率

97%。

物管服務(wù)

領(lǐng)域，

越秀服務(wù)

連續(xù)三年保持

營收

兩位數(shù)增長

2024年全年?duì)I業(yè)收入達(dá) 38.68 億元，同比增長 20.0%，核心凈利潤 5.12 億元，同比增長 5.1%。

這種多元協(xié)同的模式，不僅為越秀地產(chǎn)構(gòu)建了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更成為其應(yīng)對行業(yè)周期波動(dòng)的有力武器，有助于公司打造 “第二增長曲線”，為其持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力。

暗戰(zhàn)籌碼四

產(chǎn)品力“螺旋進(jìn)化”

當(dāng)行業(yè)還在爭論"保交付"標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，越秀地產(chǎn)早已啟動(dòng)新一輪產(chǎn)品革命。

只因這家公司深諳真理：地產(chǎn)新周期，“好房子”是終極戰(zhàn)場。

今年3月，在越秀地產(chǎn)好產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，該公司正式發(fā)布了“4×4好產(chǎn)品理念”和4+X 產(chǎn)品系，助力“好房子”建設(shè)。

根據(jù)業(yè)績會(huì)發(fā)布，未來越秀地產(chǎn)還將嚴(yán)格按照好房子理念標(biāo)準(zhǔn)打造實(shí)體展示區(qū)，全面提升展示效果，持續(xù)完善客研體系，以切實(shí)助力銷售。

持續(xù)提升產(chǎn)品能力的四個(gè)核心動(dòng)作值得行業(yè)借鑒：

一是積極推動(dòng)“樾”、“和樾”、“天”、“星匯”等產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)指引手冊的落地與實(shí)施，全面推進(jìn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化建設(shè)

二是堅(jiān)持持續(xù)增強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力，完善大客研體系，推動(dòng)創(chuàng)新項(xiàng)目試點(diǎn)和產(chǎn)研基地落地，持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新迭代。

三是統(tǒng)籌加快設(shè)計(jì)施工一體化建設(shè)，優(yōu)化生產(chǎn)組織管控。

四是持續(xù)完善“悅智造”BIM平臺功能，全面提升開發(fā)效率和工程質(zhì)量。

2025 年，越秀地產(chǎn)還在其好產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上推出 16 條 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)解決客戶痛點(diǎn)，打造具有溢價(jià)能力的好產(chǎn)品。這些標(biāo)準(zhǔn)不僅是對產(chǎn)品的嚴(yán)格要求，更是對客戶需求的深刻洞察，為行業(yè)提供了新的發(fā)展方向。

新周期的新樣本

當(dāng)多數(shù)房企還在“規(guī)模后遺癥”中掙扎，越秀地產(chǎn)用“四好戰(zhàn)略”證明：安全、品質(zhì)、效率才是穿越周期的硬通貨。

其進(jìn)階路徑，暗合行業(yè)三大趨勢：

1. 布局高能級城市，用確定性對抗波動(dòng)；

2. 長期財(cái)務(wù)自律，用低成本融資碾壓對手；

3. 多元協(xié)同，用非開發(fā)業(yè)務(wù)平滑周期。

剛結(jié)束的業(yè)績會(huì)上，林昭遠(yuǎn)給越秀定下了2025年持續(xù)領(lǐng)跑的新目標(biāo)——1205億元的銷售額目標(biāo)，較去年微增5.2%，同時(shí)計(jì)劃安排權(quán)益金額約300億元去拿地，和去年基本持平。

我們看到，支持該目標(biāo)的“越秀肌肉”，正是其“國企基因+市場打法”的獨(dú)特融合。 2025年，隨著政策寬松和核心城市回暖，手握500億現(xiàn)金和優(yōu)質(zhì)土儲的越秀，或?qū)⒊蔀樾乱惠喼芷谙磁频淖罱K贏家。

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