華發(fā)股份2024年報(bào)觀察(一）：千億房企的數(shù)據(jù)下行與戰(zhàn)略迷途

各位看官，市值哥上臺(tái)鞠躬，華發(fā)股份的年報(bào)觀察，我們晚了十天。

回到最是一年春好處的季節(jié)了，各家公司2024年的財(cái)報(bào)也開始陸續(xù)出來，今天就給大家說說A股首家披露2024年財(cái)報(bào)的上市房企——華發(fā)股份（600325.SH）。在翻閱了一遍329頁的年報(bào)，市值哥總結(jié)了28字的打油詩，各位看官請(qǐng)細(xì)細(xì)端詳。

千億虛名利潤殤，華東血戰(zhàn)薄利亡。

莫言國企根基固，潮退方驚裸泳惶。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)所謂的“黃金時(shí)代”已成為了過去時(shí)，所有房企都被迫在尋找穿越周期的密碼。作為國企代表的華發(fā)股份，這份2024年的成績單，卻也引發(fā)了一家國資房企在規(guī)模擴(kuò)張與質(zhì)量管控之間的深層思考——它既是一份“千億陣營”的生存樣本，也是一張發(fā)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型癥結(jié)的問題切片。

PART 01

凈利潤近腰斬：19.67億計(jì)提減值的線索

3月14日，華發(fā)股份的一紙年報(bào)讓市值哥目瞪口呆了一把。作為A股首家披露2024年成績單的國資房企，其“腰斬”下滑的諸多財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，儼然給后續(xù)排隊(duì)交卷的同行們?nèi)艘活w黑色幽默的定心丸：“吾在此托底，諸君大可從容亮劍。”

先說一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

來源：雪球平臺(tái)年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截圖

圖中財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)已經(jīng)拉響企業(yè)下滑警報(bào)，全年?duì)I收599.92億元同比驟降16.84%，表面規(guī)模尚可的數(shù)字背后，凈利潤9.51億元同比暴跌48.24%的殘酷現(xiàn)實(shí)，猶如一盆冰水澆透市場期待。這一利潤跌幅不僅創(chuàng)下近五年最深紀(jì)錄，更形成強(qiáng)烈歷史反差——四年前，也就是2020年，同等營收規(guī)模下，企業(yè)尚能交出29億元凈利潤的答卷，如今盈利能力下滑怎么這么嚴(yán)重？

不過，再仔細(xì)看看這家公司的2024年財(cái)報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其使用了一個(gè)小小的“處理”方式：去年該公司新增計(jì)提的相關(guān)資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備合計(jì)為19.67億元，將導(dǎo)致公司本期合并財(cái)務(wù)報(bào)表利潤總額減少19.67億元，進(jìn)而導(dǎo)致凈利潤減少16.25億元。

這樣一來，另外一組核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。呈現(xiàn)出腰斬式下滑，就顯得情有可原了。

來源：富途牛牛平臺(tái)年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截圖

市值哥也給各位看官展示一下，那些讓人下頭的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：

1、凈利率：作為經(jīng)營效率的終極溫度計(jì)，同比下降了51.25%。

2、總資產(chǎn)收益率（ROA）：作為衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造凈利潤的能力，同比下滑了60.28%。

3、凈資產(chǎn)收益率（ROE）：股東權(quán)益回報(bào)率近似腰斬，同比下滑了48.59%。

4、每股收益（EPS）：這個(gè)最為下頭，投資者真金白銀的回報(bào)標(biāo)尺，同比暴跌55.70%。

這幾年，計(jì)提減值成了不少地產(chǎn)公司年報(bào)經(jīng)常出現(xiàn)的一組數(shù)據(jù)，這與公司在投資決策上有著高度關(guān)聯(lián)，不過這種情況發(fā)生在國央企身上，是不是該思考，作為國央企，守護(hù)國有資產(chǎn)也是極為重要的一環(huán)，減值準(zhǔn)備也需要有所收斂。雖然通過“坦誠”來處理賬目，但還是難掩蓋公司利潤大幅收縮的真相。

市值哥給各位看官說兩點(diǎn)：

1、先說計(jì)提減值準(zhǔn)備，華發(fā)股份也不是第一次這樣操作，尤其是從2022年開始，資產(chǎn)減值損失的統(tǒng)計(jì)單位從萬元，迅速提升到億元了。

數(shù)據(jù)來源：華發(fā)股份2022—2024年年報(bào)數(shù)據(jù)

從圖中不難看出，2024年計(jì)提減值準(zhǔn)備19.67億元，只不過是在2023年的計(jì)提減值準(zhǔn)備總額16.43億元的基礎(chǔ)上，增加了19.72%，但是歸母凈利潤卻同比下滑了48.24%。這似乎也佐證出，此次計(jì)提有可能另有企圖。

2、計(jì)提減值準(zhǔn)備一般在四季度大量集中體現(xiàn)，因此可以回看前三季度的數(shù)據(jù)來看看2024年去魅信息。

來源：華發(fā)股份2024年年報(bào)截圖

從三季度的數(shù)據(jù)來看，其營業(yè)收入315.59億元，同比下滑33.21%，歸母凈利潤13.31億元，同比下滑39.56%，而ROA同比下滑45.74%，ROE同比下滑46.78%，EPS同比下滑52.48%。

再對(duì)比一下前面的去年數(shù)據(jù)，在計(jì)提減值近20億元后，其幾個(gè)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同比百分比實(shí)際上變化很小，計(jì)提減值只不過是部分提升這些財(cái)務(wù)信號(hào)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警罷了。

“所以說，計(jì)提減值準(zhǔn)備，只不過是催化劑，并不是核心原因。”好友懟叔一針見血地指出。然而，對(duì)于股民來說，華發(fā)股份這一手究竟是出于無奈，還是其他什么原因，這場戲碼，值得投資者睜大眼睛，好好看個(gè)明白。

然而，對(duì)于華發(fā)股份的母公司華發(fā)集團(tuán)來說，華發(fā)股份這一年的表現(xiàn)可謂不盡如人意。市值哥在一份華發(fā)集團(tuán)的中期票據(jù)募集說明書中發(fā)現(xiàn)，面對(duì)集團(tuán)整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的下滑，華發(fā)集團(tuán)毫不避諱地指出了問題的根源——華發(fā)股份的房地產(chǎn)銷售收入的減少，直接拖累了集團(tuán)的業(yè)績。這份說明書中，華發(fā)集團(tuán)不僅坦承了財(cái)務(wù)壓力，還毫不留情地點(diǎn)出華發(fā)股份的業(yè)績疲軟。

來源：華發(fā)集團(tuán)中期票據(jù)募集說明書截圖

PART 02

減值疑云：激進(jìn)土地策略反噬利潤表？

營收的回退，也是情理之中，一方面是市場壓力，好在近期有回暖跡象。另一面則是華發(fā)股份資產(chǎn)減值問題。

前文提到了19.7億元的計(jì)提減值準(zhǔn)備，其中有18.41億元的資產(chǎn)減值損失，再拆分一下，占絕對(duì)大頭的是15.55億元的存貨跌價(jià)損失。

來源：華發(fā)股份2024年年報(bào)截圖

再向下延伸，本次存貨跌價(jià)準(zhǔn)備中，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提減值為13.82億元，開發(fā)成本的計(jì)提減值為1.71億元。

來源：華發(fā)股份2024年年報(bào)截圖

這里有兩個(gè)概念需要說明一下：

開發(fā)產(chǎn)品指已完工建成，待出售或主要目的和意圖是出售、臨時(shí)出租的物業(yè)。

開發(fā)成本指在開發(fā)過程中，尚未完工建成的物業(yè)。開發(fā)類存貨的實(shí)際成本包括土地成本、建造成本、符合資本化條件的借款費(fèi)用和其他成本。

這揭示了市場預(yù)期與資產(chǎn)質(zhì)量之間的嚴(yán)重背離，背后隱藏的深層次問題令人深思。在15.55億元的總計(jì)提中，開發(fā)產(chǎn)品（已完工未售項(xiàng)目）計(jì)提高達(dá)13.82億元，占比接近九成，而開發(fā)成本（在建項(xiàng)目）僅計(jì)提1.71億元。這種懸殊的比例差異，直接反映出公司已竣工項(xiàng)目的市場價(jià)值與賬面成本之間的巨大落差。

市值哥分析，造成這種局面的原因不外乎兩點(diǎn)：一是現(xiàn)房銷售價(jià)格大幅下跌，二是去化周期顯著拉長。無論是哪種情況，都傳遞出一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)——企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力十分不理想。

更令人擔(dān)憂的是，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司在針對(duì)華發(fā)股份的評(píng)估報(bào)告中特別指出，盡管截至2023年，公司在一、二線城市的土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積占比達(dá)到75.86%，但在鄂州、湛江等低能級(jí)城市，華發(fā)股份仍持有大規(guī)模土地儲(chǔ)備。這些區(qū)域的去化前景充滿不確定性，可能成為未來業(yè)績的“定時(shí)炸彈”。

這一切似乎都在指向一個(gè)核心問題：企業(yè)在高價(jià)拿地與市場下行之間的錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)正在集中爆發(fā)。當(dāng)“面粉貴過面包”成為常態(tài)，曾經(jīng)激進(jìn)的擴(kuò)張策略正在反噬企業(yè)的利潤表。這種戰(zhàn)略與市場的脫節(jié)，是不是也暴露出企業(yè)在應(yīng)對(duì)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的脆弱性？

華發(fā)股份今日困境，折射出房企集體面臨的問題——當(dāng)行業(yè)底層邏輯從金融驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向民生屬性，過往依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模的發(fā)展模式已觸及天花板。

作為珠海地方國企，華發(fā)股份千億房企的“失速危機(jī)”與公司掌舵人李光寧的戰(zhàn)略迷途將何去何從呢？

且聽下回分解，一起來聊聊華發(fā)股份的債務(wù)迷局：“母子公司連環(huán)發(fā)債”的融資依賴癥和規(guī)模幻覺：華東43.79%銷售額背后的毛利率之謎。要知道，華東大區(qū)的2024銷售，比2023年少了230億！！！