北京！打響存量房以舊換新第一槍

2025年3月22日，北京懷柔青春萬達廣場東側的露天廣場人頭攢動。

這里正在舉辦“春悅安居·懷柔置業季”房博會，13家房企帶著從剛需小戶型到高端別墅的全系產品亮相。

但最引人注目的，是展區中央那塊寫著“以舊換新”的展板。

懷柔區宣布，將通過國企平臺直接收購居民二手房，作為撬動樓市循環的支點。

一位家住龍山街道的張阿姨擠進咨詢臺：“我這套90年代的老房子掛了一年多沒賣掉，現在能直接賣給政府？”

工作人員遞上流程圖：線上/線下登記→平臺初選→評估簽約→選購新房→過戶收款。

整個過程像“置換手機”一樣簡單，唯一不同的是，舊房成了抵扣新房的“籌碼”。

張阿姨的老房恰好符合條件：房齡30年內、面積120㎡以下、無查封限制，且位于試點街道。

這場看似尋常的房交會，實則是北京首個由政府主導的存量房收儲試驗。

它試圖破解一個死結：二手房滯銷拖累置換需求，新房庫存高企壓制土地市場。而懷柔的解法是——讓國企充當“中間商”，用真金白銀打通一二手房鏈條。

懷柔模式的核心在于設計了一套風險可控的閉環系統：

1.舊房篩選：限定房齡、面積和區域，避免收儲淪為“垃圾資產回收站”。

2.資金閉環：收購款打入監管賬戶，只有換購人簽約新房后，資金才會轉給開發商。若中途放棄購新，交易自動終止。

3.一站式服務：現場13家房企、中介、銀行、家裝公司聯動，居民可“賣舊選新貸款裝修”一氣呵成。

“這相當于給樓市裝了一個‘安全閥’。”

某房企負責人透露，政策實施后，剛改客戶咨詢量激增40%，尤其是手握老房的60后、70后群體。

畢竟，用一套90㎡舊房換購120㎡新房，只需補足差價，遠比市場價置換更劃算。

與過去城投公司“兜底式”托市不同，懷柔國企平臺更像一個市場化中介。

其關鍵在于：

1.定價權歸市場：舊房評估價由第三方機構核定，避免行政干預扭曲價格。

2.資金風險隔離：監管賬戶確保收購款專款專用，防止挪作土地財政補血。

3.數據防火墻：微信小程序僅收集必要信息，且與房企、中介數據隔離，嚴防隱私泄露。

這種設計既化解了“政府救市”的爭議，又讓市場機制主導資源配置。

正如住建委副主任劉宏所言：“我們不是大水漫灌，而是精準滴灌。”

盡管政策未明確存量房去向，但兩條路徑已浮出水面：

1.租賃化改造：北京“十四五”需新增40萬套保障性租賃住房，收儲舊房可低成本填補缺口。例如，將90年代老房翻新為青年公寓，租金控制在市場價80%。

2.土地再開發：部分房齡超25年的舊房可能拆除重建。參考深圳模式，原址可建設人才房或共有產權房，既提升容積率，又避免沖擊新房價格。

但風險猶存：若收儲規模過大，可能造成區域二手房價格塌方；

若改造標準不統一，則會衍生“新舊混雜”的社區矛盾。

因此，懷柔將試點嚴格限定在龍山、泉河街道及懷柔鎮，以觀測政策漣漪效應。

懷柔并非孤例，2025年開年以來，多地已嘗試激活置換需求。

但與這些城市相比，懷柔的突破在于構建了一個可復制的閉環模型。

其經驗若成功，可能成為一二線城市紓困樓市的“標準答案”。

懷柔的“以舊換新”，本質是一場對房地產流動性的外科手術。

它不追求短期成交暴漲，而是試圖修復市場內在循環。

當二手房不再“堰塞”，改善需求才能持續釋放。

這種“慢變量”改革，或許比降息、松綁限購更能觸及行業頑疾。

正如一位業內人士的比喻：“過去樓市像一潭死水，現在終于有人挖開了一條溝渠。水流起來，魚才能活。”

而這條溝渠的終點，或許是無數家庭從“住有所居”到“住有宜居”的夢想。