青島學區房的真相，終于被戳破了！

這幾天，有網友咨詢房師傅，市南學區房的走勢。

很明顯，他傾向于給孩子找個好學校，但經濟壓力較大，怕將來房子賣不上好價格。

實際上，有類似糾結點的家長太多了。

對于學區房的隱患，他們多少了解一些，但為了孩子，還是想嘗試一下。

咱今天就簡單聊聊這個話題。

1、市南學區房回歸理性

市南中片區，曾經因學區和房價被稱為“青島第一學區房”。

這個片區，一直是青島學區房市場的風向標?，F在，在市場調整下，在學區房熱不斷減退的情況下，市南學區房逐步回歸理性了。

就拿需要提前三年落戶的萊蕪一路小學來說。

2025年以來，陸續成交了多套這個小學的學區房。價格相對比較“友好”。舉幾個例子：

80.8平，113萬；25.4平，50萬；76.9平，127萬……

50平，74萬；56平，100萬；60平，110萬……

這6套，成交單價基本在一萬五至兩萬的區間。

10年前，因市南中片區熱度極高和青島房價整體上升，市南學區房房價像坐上火箭般扶搖直上。

即使到了2021和2022年，萊蕪一路小學學區房單價仍然在3.5萬左右。

曾幾何時，市南學區房一度是很多市區家長心中的信仰。

但是，這兩年，市南學區房，終究還是破防了。不過，從全青島大盤看，這一輪，市南學區房行情算是挺得比較久的了。

2、單一屬性，支撐不住了

如果只分析市南中片區學區房價格浮動的內因，就是房子本身的問題所在。

房師傅覺得可以從兩個方面分析。

第一，中片區老房子太多了，房齡普遍以80、90年代的為主，戶型都是原始初代產品。當年，其他板塊也有類似老房子，大家相差無幾。

但是，這幾年，其他板塊可開發的新盤拔地而起，新房產品力上了好幾個臺階。貨比貨，就尷尬了。

從居住屬性來說，中片區老房子確實撐不起昔日高價格。

第二，這個片區的房子，十多年前就是靠“學區房”這個超級屬性，不斷被抬高，漲的時候最瘋狂。

可以說，那幾年，市南學區房炒得確實猛。浮山后學區房，那都是后來的“弟弟”。

再看看，大的環境因素。

核心話題，這幾年的出生人口變動情況。

青島的出生人口，2016和2017達到高點，分別是11.84萬和11.57萬。2018年開始迅速回落，約8.86萬。

2017之后，到2024年，7年時間，新出生人口少了一半多。

根據公開數據，青島市2021年至2024年的出生人口變動情況如下：

2021年，5.68萬人；2022年，5.15萬人；2023年，約4.7萬人；2024年出生人口約4.8萬-5萬人。

2024年因屬相偏好和政策支持出現小幅回升，但長期仍面臨低生育水平壓力。

和出生人口對應下來，2023年及2024年是青島小學入學人數的高峰期。

2025年，青島入學人數應該會明顯少于前兩年。2026、2027、2028、2029……入學人數可能會逐步回落至高峰期的一半。

從出生人口變動來說，青島學區房的熱度降溫，是必然趨勢。

3、個人見解，僅供參考

截止到目前，對于2025年小學入學適齡兒童，市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區，共有28所小學發布學位預警說明。

其中，市南區（7所）；市北區（9所）：李滄區（3所）；嶗山區（4所）：城陽區（5所）。

大家發現沒有，青島教育資源的均衡化發展，取得了一些不錯成效。很多家長不再執迷于市南學區房。

這幾年，市北浮山后65中、二實驗，四方啟元、啟潤兩所九年一貫制，嶗山育才，李滄61中、58附屬中學等等，都有不錯成績。

這種好學校分布均勻的趨勢，使得昔日最熱學區房的價值逐漸降低，家長們對學區房的追捧程度正在減弱。

曾經高溢價的學區房繼續面臨下跌壓力。而居住舒適度較高、產品好、戶型好，學校相對不錯的房子，更受歡迎一些。

房師傅認為，整體上，學區房市場比以前理性多了。這對家長來說，是好事。

家長在買房過程中，還得充分了解政策變化，同時還要關注樓市走勢。兩者都要兼顧，都要掌握。

這幾年還算好的，學區房的需求還有一定支撐。

等到2030年，回頭再看，會不會是另一番景象？