外灘的含金量，該用什么衡量？

重讀外灘，不停留過去，而是面向未來。

撰文丨銳裘

編輯丨Sandie

外灘的含金量，應該用什么衡量？

是匯豐銀行大樓穹頂上那幅壁畫的修復成本，每年3800萬游客的打卡流量，半島酒店一杯咖啡的定價，還是四川中路最后一家五金店的月租金？

過去兩年，RQ工作室從商業分析、地緣文化等角度觀察上海的城市更新，卻一直避開外灘——這塊“現代城市的源點”。原因很簡單：它太復雜了。每一棟建筑都是一部近代史，每一條馬路都是一場博弈。

但外灘的復雜性，恰恰是它的魅力所在。它既是“萬國建筑博覽群”的標本，也是“華洋混居”的實驗場；既是全球化的櫥窗，也是本土社區的飛地。

當我們翻開外灘的歷史，在街區里一次次行走，試圖找到一種新的解讀方式：如何用過去聯結當下？外灘的更新實驗，能否為其他片區提供借鑒？

帶著這些疑問，我們慢慢梳理出了部分新視角，并制作了一期播客節目（歡迎掃描下方二維碼收聽）。

外灘的歷史價值和保育價值毋庸置疑，而當下的更新工作里我們看到了外灘含金量的真正意義：不只體現在租金數字或游客量上，而是停留在每一個“聯結過去與未來”的更新細節里。

1986年的上海外灘

今日外灘

洛克·外灘源

重新理解外灘——A面

步行友好的街區

外灘風貌區（東啟中山東一路，北鄰北京東路、南至延安東路、西至西藏中路）是近代城市的非常典型的網格化的布局，好處之一是這里有近20個交匯路，除了橫縱相交的主馬路外，還有一些像滇池路，香港路這樣的彎馬路，加上外灘的建筑是高聳、多樣且美麗的，步行期間你不會覺得無聊，每過一個轉角就會遇到一處建筑風景。

小網格化還有個好處就是不會過于擁堵，你只要繞過南京路步行街，其實人沒有這么多，很建議大家走到外灘第一立面的背后，到第二立面的毛細血管里，放慢腳步，感受每條街道，每個街角所帶來的風景。

而步行友好不只是體現在百年前形成“蜘蛛網型”的街區形態，在近代城市更新規劃和管理中，外灘都在優化交通細節。

例如考慮“老城區擁堵問題”，黃浦區在做地面車行規劃時，就利用這樣的毛細血管，設立車行規則，將多條馬路設立為單行道，提升車行效率。

更系統的改造則來自2007年-2010年外灘（中山東一路段）的一次大型改造工程。其中一項重要的更新原則，便是“游客步行友好”和“易達性”，如何把景色讓給游客，同時能看到浦東和浦西的現代與過去的對撞。

2008年，素有“亞洲第一灣”的上海延安路高架開始拆除。

2010年，全新的上海外灘竣工亮相，本次改造工程涉及外灘通道建設

在這樣的原則下，便有了今天的外灘隧道，拆除了原先標志意義的“延安路高架亞洲第一彎”，讓車行在地下通過，讓游客在地面自如通行（而不是設立人行天橋或人行隧道這樣阻擋視野的步行通道）。

它的設計很容易讓游客匯入和疏散，也讓這里哪怕每天有幾十萬的客流，都不會像其他景點一樣過于擁擠，用現代化城市設計和運作方法去維護這個百年歷史景點，才能保證不同的人群來到這里，從不同切面層次去走近它，觀賞它，理解它。

步行友好的設計，讓外灘變得“可閱讀”——游客可以輕松找到最佳拍照角度，居民可以繞開人潮找到捷徑，甚至外賣騎手也能在單行道網格中快速穿行。

但外灘的復雜性在于，它不僅是“可讀”的，更是“可寫”的。每一棟建筑的外墻都像一張稿紙，記錄著不同時代的野心與妥協。

2017年，黃浦區啟動了外灘“第二立面”的改造規劃。如果說第一立面是外灘的“封面”，那么第二立面就是它的“內頁”——那些藏在臨江建筑背后的141棟老建筑，正等待被重新書寫。

△ 位于廣東路上的一棟保護建筑“永年人壽保險公司大樓”，目前僅完成了外立面的基礎修復，還未被“精修”，斑駁的外墻記錄著它歲月的痕跡，也不禁讓人好奇它的未來命運。

這種從“薄”到“厚”的更新，不僅是對建筑功能的重新定義，更是對外灘靈魂的深度追問：當歷史建筑的外殼被修復后，它的內核該如何被更準確定義？”

重新理解外灘——B面

“第二立面”改造的智慧

“第二立面”顧名思義，中山東一路臨江的“萬國建筑博覽群”是外灘的第一立面，而它的背面，就是外灘沿江建筑后排的非臨江區域，面積約51公頃，涉及27個街坊，共有141幢建于1949年前的老建筑。

2018年，外灘第二立面更新立面及基礎要素圖

外灘第二立面的更新意義，就是將外灘從“薄”變“厚”的過程。但它更新改造的復雜性可想而知，硬件改造部分僅是第一步，更重要的是每棟建筑未來的可持續活力，以及建筑與建筑之間、街區與建筑之間、街區與街區之間在未來的關聯性。

實際上“第二立面”涉及到的工作非常多，有街坊地塊的征收改造，有市級保護建筑的更新和再定性，我們這里就商業層面講述兩個具有代表性的項目：

1）洛克·外灘源 二期

洛克·外灘源百年建筑街區（ROCKBUND）位于上海外灘之源、黃浦江與蘇州河的交匯處，緊鄰外白渡橋，背靠于半島酒店；總占地面積約17,000平方米，是一個結合了11棟歷史保護建筑和6棟新建筑的文化+商業綜合街區，由北京東路、圓明園路、南蘇州路、虎丘路圍合而成。項目于2005年啟動、2010年完成老建筑首輪修繕；2023年洛克·外灘源二期街區全面開放。

洛克·外灘源

洛克·外灘源由英國設計師David Chipperfield Architects建筑事務所進行11棟歷史建筑的修繕；主導街區公共空間的景觀設計。洛克·外灘源一定程度上煥新了外灘片區當代生活的一面，將歷史建筑與新建筑有機融合，塑造開放的公共廣場及內街，激活上海外灘區域生活、文化、休閑等多重體驗。

因為洛克·外灘源的廣場設立，讓外灘增添了公共屬性

目前街區已經有30+品牌入駐，包括理想國書店、BASAO Tea、觀夏、Aesop、榮季95小海鮮酒館等；加上外灘美術館與OTA大田秀則畫廊這樣的文化內容，用當代生活方式的內容組合，營造都市“微度假”體驗。

經過一年多的運營，洛克·外灘源的風貌和質感已經逐漸形成，兼具品質又相對低消費門檻（畢竟外灘此前的店鋪都是高奢和米其林）增加了本地品質客群來到外灘的概率，也為外灘注入了更多“新日常”的場景。

2）外灘·老市府

外灘·老市府大樓

大樓內部廣場

外灘老市府大樓（現名“外灘·老市府”）位于江西中路、漢口路、九江路、福建中路的交匯處，沿著四條馬路的一棟圍合式建筑，改造同樣由David Chipperfield Architects設計，旨在最大化保留歷史建筑元素，同時滿足現代功能需求。改造工程于2019年10月開工，2023年4月實現百年圍合，2024年5月完成工程建設，并向公眾開放參觀部分建筑內部體。

和洛克·外灘源不同的是，外灘·老市府非街區型項目，而是一個完全封閉的大型建筑體，雖然文化保護意義極高，但在空間實用性上會有一定局限，所以盡管未向有關單位求證，我們推測其未來功能將以辦公為主、商業為輔，同時利用內部廣場舉辦大型文化活動。

去年外灘·老市府開啟了面向全球的招商工作，目前暫未全部開放，但已經受到了商業品牌的青睞。包括卡地亞、巴黎歐萊雅等都選擇與它攜手，在此落地重要的品牌盛會，這點也證明著：具有文化意義的保育項目未來的商業價值。

巴黎歐萊雅2025「聽見·值得之夜」

思考外灘：

期待與挑戰

就如同開頭所說，外灘是復雜的，今天這篇文章僅從A面“步行友好與街區關系”、B面“第二立面更新”兩個角度去切入。前者是外灘實現文化片區有機生長的基礎，而后者是未來將片區由薄到厚的重要舉措，注入更多面向未來的系統性更新。

從洛克·外灘源和外灘·老市府的更新情況來看，第二立面試圖在文化旅游屬性之外，注入更多本地敘事，拉近外灘與本地生活的距離。

但我們不得不面對一個現實：原住民的搬離讓外灘與本地生活依然存在巨大鴻溝；同時，旅游屬性過強也令其他新興產業的植入面臨挑戰。

第二立面改造的目標，一定不是讓外灘“更好看”，而是回答一個更本質的問題：當歷史建筑的外殼被精心修復后，它的靈魂該被如何定義？又由誰決定？是手握全球品牌名錄的招商團隊，是打卡拍照的游客，還是試圖在福州大樓里尋找廉價辦公位的初創公司？還是周邊的新居民？

外灘的復雜性正在于此——它既需要國際化的“面子”來維持城市競爭力，又依賴本土的“里子”來避免淪為精致標本。

未來5年，當100多棟建筑改造完成時，我們或許仍然不會得到一個完美答案，但至少應保留一種可能性：讓外灘的含金量，不只體現于租金數字或游客量，而是成為一座城市學習與自我修復的課堂。

當然城市更新是一個永恒的命題，如何讓城市生生不息？當下對外灘與第二立面改造政策來說，才只是剛剛開始。

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