二手房市場“回暖”背后：數據“水分”與市場真相

文｜鄧浩志

近日，廣州市房地產中介協會最新統計數據顯示，2025年2月，廣州市二手住宅共網簽6278套，網簽面積共計62.21萬平方米，同比分別增長29.04%和26.90%。廣州市二手住宅市場成交持續活躍。我想再次鄭重提醒，這個數據有好的一面，也有有問題的一面，而且問題不小。

好的方面，廣州樓市的確持續回暖，而且是從去年第四季度開始，已經維持了近半年時間。這是樓市利好政策持續不斷釋放購買力的體現，如果今年樓市小陽春行情能夠如約而至，則廣州樓市就有可能實現真正的企穩。二手房市場如此，新房市場也是如此。

而問題的一面，是廣州二手房成交量“水分”不少。這個問題我之前已經多次說過了。今天再舉個例子。2024年廣州樓市跌回了八年前的水平，但全年二手房網簽量卻達到驚人的11萬套，高于2023年、2022年，居然和樓市火爆的2021年持平。怎么可能整個樓市下滑，二手市場卻單獨火爆到接近歷史高位的水平？怎么可能二手房價持續大幅下跌，但成交量卻連續兩年環比增長？怎么可能所有放盤的業主都覺得房子難賣，但二手月度成交卻經常突破10000套大關？這些都是非常違反常理的，卻一直沒有人質疑過。

問題我已經分析過了，二手市場表現遠遠優于新房市場，完全是經營貸大量進入樓市的結果。所以大家會從數據上發現，2021年樓市見頂之后，新房和二手房成交量都同步下滑，到2022年兩者繼續下滑；到2023年年中開始，經營貸開始普遍進入房貸市場。這時候，二手房成交量開始“見底回升”，但整個樓市仍然是下行的，新房成交量繼續下滑。到2024年各地宣布購房首付最低降到15%之后，二手房成交量繼續攀升，而新房成交量進一步下滑。直到現在，部分一二線城市新房市場開始回暖，但二手房月度成交量已經達到歷史高位，廣州經常月度破萬，上海隨隨便便破2萬。一手房之所以成交沒有二手房活躍，就是因為新房做不了經營貸，做高評高貸沒那么容易，所以不太可能實現以“買房”獲得融資這個目的。

關于二手成交量所隱藏的問題，我已經再三拆解，再三提醒，也請住建及相關部門，還有行業或行業協會重點關注這個問題。一是這種違規使用貸款的情況越普遍，越會對金融系統的安全性產生影響。二是千萬別看二手數據就以為市場真的回暖了。目前樓市只是“回溫”，還有很大的不確定性。