開學季，再談『成都學區價值』的兩極演變...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

老師您好，我目前在糾結看**板塊的兩個小區，一個是頂級學區房，另外一個是普通學區房，價格自然不一樣，但是總價差不多的，麻煩幫忙分析下我們要買入哪類學區房比較好，未來他們的價值演變是怎樣的？

房段子解答

終于開學了，今天是個送神獸的好日子，聊聊學區房。

學區房價值的演變，我認為是利好兩端，利空中部的。

拿一個區域的頂級學區房和普通學區房做對比，很多人會從新生人口減少的角度出發，擔心學區的泡沫崩盤。

誠然，整體人口是下滑的大趨勢，但局部來說人口又是匯聚的大趨勢，就像日本韓國人口一直在降低，但是東京首爾的大城市房價卻越來越高，人口越來越多，大家追逐最優質資產的絕對量是在不斷匯聚的，所以塔尖的頂級學區房，能吸引到更多的更長期的家長客群。

反過來說，從教育均衡化來看，以后中部學區房的同類學校還會有很多，大家看同級別學區的話，他就會受到其他學校學區房的價值拉扯，從而降低了學區的保值性。

或者說打個比方，學區均衡化，人口降低（局部聚集）會導致兩個現象，一是塔尖的頂級學校一直很有價值，二是原來沒有學區的，或者新建學校隨著教育均衡化，開始受到學區溢價拉升。反而是中等學區的，被兩端拉扯，失去了學區價值的穩健性。

具體到成都，像**、**，我覺得學區價值長期來看是比較穩健的，反而是一些**這種中等學區，隨著近年像周邊板塊**學區房的崛起，房價承壓是比較大的。

會員提問

你好，我想給我女兒買房，目前她在成都工作了一年多，上班比較累（長期出差），也沒完全確定就要在成都這邊的事務所長期工作，但是我想給買一套房比較踏實一點。目前初步想法是買性價比好點的二手房，租售比合理的，未來出租或者出售也便利點?，F在預算大概是150萬，套二，市區三環內地鐵房電梯房，環境好一些的。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

綜合來說就我們前面溝通的需求和情況，考慮到你孩子目前的工作地點以及生活習慣還有出差的實際情況，我也比較贊同你們的大致思路，那就是買一套三環內核心成熟地段的，偏向自住舒服，租金收益可觀的買法。

成都三環內的格局是東門年輕時尚，南門偏學區昂貴，西門則是人文氣息濃厚，北門雜亂商賈居多。

樓市的大格局來說，東門兼顧了你女兒的生活習性+性價比以及市場認可，大概是2-2.5環的樣子，就很合適。

在這個大的框架下，我們盡量去尋找成都比較有代表性的買法。

比如成熟的建設路商圈，地鐵商業都很發達，生活方便，年輕人很多，可以看看朗基城·少公館，標準六七十平的套二戶型，市場成交總價大概一百三四，租金能達到2000好幾，而且房齡比較新，是比較能滿足你們需求的一種買法，要說缺點的話，就是總樓層較高（37層），而且樓盤規模較小，沒有大片中庭綠化環境。周邊類似的，可以看首創天禧68，格局大致一樣，但是樓盤規模大一些，挨著二環。還有朗基少東家，住宅更為純粹，不過單價總價會稍高一些，也可以實際考察后看是否喜歡，然后兼顧到預算來砍價談價。

然后來到國際杉板橋，這是個界面非常好的核心區，比較典型的買法是中糧錦云，品質好保值性強，59平的小套二，大概總價在140萬+，租金接近3000，這個租售比達到了2.4%，比成都標準的2%高了不少。不僅可租，而且自住也很舒服（地段好品質高）還有價值認可保值性流通性也很強，可以重點關注。缺點就是很小，不過對獨居女生來說，已經完全足夠了。

旁邊類似的可以看看藍潤V客東區，也在東郊記憶，是一個剛需盤，74平贈送下來可以做成標準套三，大概130多可以拿下，租金也要2000好幾，如果偏向低單價的買法，也可以多看看這個盤。

槐樹店地鐵口，可以看魯能公館1區，是周邊一個品質不錯的樓盤，目前五六十平的標準套二，也在預算范圍內，是圍合式標準次新發樓盤，價格和租金大概是130萬多點，然后可以租2000多，與V客東區類似，但是品質和純粹性更高。不過反過來說，槐樹店的地段又不如東郊記憶那么成熟，所以是有利有弊有得有失的買法。

其他的話，我翻了很多，要么地段概念欠佳，要么樓盤老化，要么超預算太多，或者就是遠離市區，槽點多于優點。

會員提問

你好，我目前看了三圣鄉的一個新房***，交了2萬定金，賣5樓的大平層。優點1.戶型2.小區環境3學校多4物業好。缺點1.交通堵2.醫院多3.養老院4.樓層低，被遮擋5噪音6城市界面差。

我個人對駙馬不是很喜歡，主要是醫院和交通，醫院帶來的交通困擾，小區對面還有養老院，還有學校的噪音。但是放不下它的322戶型，因為全成都很不好買得到了？請幫評價下這個樓盤的2萬定金值不值得。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先來說2萬對你上千萬的總價，微乎其微，所以我們不必為了2萬塊而刻意偏袒誰誰誰，更客觀地從假設沒有這2萬來說起。

***的322戶型，從得房率和功能區實用性來說，的確也沒啥好挑剔的，畢竟是300多平的戶型了，各種格局都會很大，各種尺度都會很改善，各種功能都應有盡有，從內部來說，可以說是很不錯的戶型。

這個322戶型是在7棟的5樓，屬于T2大平層，正對面就是別墅樓棟，14、23棟這種3F的別墅，短期來看，視野是沒問題的，遮擋不了，包括別墅和對面的學校，然后長期來說，對面還有好多住宅，包括這兩天土拍的地塊，都大概率會修15米以內的產品，也就是5層以內的疊拼和真洋房為主，所以視野上，有較大概率不會修非常高的樓棟來遮擋你的看公園視野。

從缺點來說的話，背后雖然是華西醫院，但是你要注意他們的救護車平時是從哪里進出的，如果是從成龍大道進去（注意看急救室急救門診在哪），那么基本上沒有什么噪音影響，我目前也住宅某三甲醫院旁邊，但是因為救護車進出口在另外一個位置，所以幾乎聽不到這種警報（我測了直線距離有四五百米加上建筑物遮擋，基本沒有影響，這個其實你放心）。

學校和養老院這個，養老的不吵，學校的可能會有一點吵，體育課鈴聲，孩子嘰嘰喳喳的這些，上學放學有些堵車，基本就是這樣的問題了。

從價格來說，***打了折，算下來1060，折合單價3.2萬，其實還是比較符合當前改善豪宅的價格預算的。

市面上300平的是很少，放在駙馬未來可能都很少見這種產品（為了迎合市場，肯恩會做一些200多平的稍小面積段的疊拼）。而對應過來白鷺灣的***，大概率單價是3.2起步，好些突破4萬， 尺度感不會比你這個***更大。

但都還是很保值，從價值差異來對比板塊差異，我覺得都是保值的。

現在的問題是，你到底要看重大戶型的內部改善，還是白鷺灣的外部地段？

在價值和槽點都各有不同，又大致相同的情況下，遵從內心想法，尋找實際的需求。比如家里人口多，確實喜歡很大的戶型，那么***這個可以拿下（或者問問能否換其他更高的樓層，加點錢無所謂的）。如果很介意南側的學校噪音，馬路早晚的擁堵，那么躲避到白鷺灣，也會很清靜。